上海降首付、降利率成效几何？专家：可参考香港撤辣

（文/张志峰 编辑/马媛媛）楼市调控终于从“挤牙膏”变为“放大招”，地产股开始全线上涨。

5月26日，上海、苏州、南京三大热点城市同日发布楼市新政，内容包含放松或取消限购政策、真金白银降低住房信贷利率、降低首付购房门槛、国家队亲自下场支持“以旧换新”等，为不少购房增添信心。

其中，上海关注度最高，一跃成为目前一线城市楼市松绑力度最大者。

首先，限购政策获得全方位、多角度优化，主要将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；五大新城及南北转型等区域非本市户籍人才社保或个税缴纳年限从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”；多孩家庭购房套数增加1套。

其次是信贷政策优化，从商贷和公积金贷款、首付比例、利率、额度等维度持续降低房贷成本。

其中影响范围最大的是，首付比例新房从3成降至2成，二套首付利率从5成降至3.5成；公积金方面则大幅提高额度，家庭公积金最高限额从120万元提升至160万元，多孩家庭还可以额外上浮20%。

房贷利率方面，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点。

若以自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房认购、100万元贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，调整后的月供支出将减少405元至4603元****，利息总支出减少14.57万元；若将去年 12 月上海优化住房信贷政策前的5.25%利率考虑进去，月供支出降减少919元，利息总支出减少33.09万元。

此外，上海此次统筹存量和增量，对二手房盘活、认购等落实较多创新政策。

易居研究院研究总监严跃进向观察者网分析称，此次上海一揽子房地产政策，立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策导向。同时，此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。因此，其预计此次政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。

镜鉴咨询创始人张宏伟还指出，目前一线城市楼市政策，上海力度最大，预计其他一线强二线接下来在限购、降首付、房贷利率下调上等会有进一步宽松。

但对于政策效果，他认为，香港撤辣的政策时效性也就1-2个月，现在交易量也开始恢复下跌。香港的楼市走势可供上海政策后走势参考。

张宏伟向观察者网分析称，全国范围内的楼市，也就北上广深、杭州、成都、合肥、西安等这几个城市的基本面尚可，四个一线城市虽然去化周期有的城市超过20个月，但是由于基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放开，再加上其他全国性的政策组合拳落地，市场成交量的复苏指日可待。只有这些城市成交量好转了，才会带动其他城市去库存。但是，对于其他城市则没有那么幸运，尤其是弱二线、三四线城市，市场仍然面临较大的去库存的压力。

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