万科未来城市：房地产综合开发的新模式

（文/解红娟 编辑/马媛媛）万科未来城市向房地产市场提供了一个新样本。

早在2018年，万科就试图通过成立未来城市实验室研发一个房地产综合开发新模式，并在探索过程中逐渐聚合了城市更新能力（小空间的尺度、温度与粘合度）、TOD能力（水平空间的融入，垂直功能的叠合）、超级大盘能力（无边界的多样化场景）综合住区能力（由建筑视野转向城市视野）等。

作为万科未来城市首个落地项目，“中建万科理想之地”总规模近58万平方米，规划了社区商业、服务公寓、自持办公等多种业态，将商业、办公、住宅和公共空间高度融合，为市民打造一种全新的混合生活模式。新模式首发即取得了市场的认可，理想之地是上海2023年度住宅小区销售套数和面积双料冠军。

万科未来城市首次落地的成功，为新模式的复制更增添了动力和信心。其中，广州“理想花地”有望以完整项目落地，上海中兴路板块“万科翡翠雅宾利四期”项目和武汉丹水池项目将以部分模块形式落地。

构建底盘、核心、场景，打造24小时城市活力空间

理想之地的成功，极大程度上要归功于全球视野与本土实践的结合。

据悉，万科未来城市实验室深度剖析全球项目案例（已开发和正在开发），通过大数据分析等方式，提炼并集成全球前沿的未来城市创新空间开发理念，同时结合了中国的实际情况，特别是在城市化快速推进的背景下，提出了适合本土的发展模式。

在结合全球智慧与本土特色的方法下，万科确定了未来城市理论模型：一个完整的未来城市将会由底盘、核心、场景构成。

所谓底盘，指城市基础，不仅包含公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施，还包含因技术突破带来的虚拟基础设施。

以理想之地举例，该项目由六个地块组成，按房地产开发经验大概率会将单个地块划分为居住、商业、教育、公共空间，但为了更好地将未来城市实验室的开发理念落地，该项目将除居住外的其他用途搬到了街道上，并通过马路、空中连廊将六个地块链接起来，实现城市资源分布式布局。

为了避免独立公共设施活力不足、空间使用不充分等问题，理想之地在项目各类业态中立体化嵌入养老、教育、医疗等设施，并灵活布置小型共享空间，在“混合功能”的过程中，形成交互性更强、集中度更高的场景。

想要实现这一点并不简单，为此，理想之地邀请了阿里巴巴、深圳建科院、上海建科院等76家单位参与研究。

研究之后便是设计。为打造出独有的老上海街区肌理，理想之地没有将所有地块的设计承包给单个企业，而是请了上海建言建筑设计、致正建筑、华东院、柏涛等133家单位参与设计。

其中，在六个地块上，理想之地规划不少临街小建筑承载商办功能，万科特地请了七八家建筑事务所参与设计，每家负责一两幢临街小建筑，由于每家的设计风格不同，从而形成了自然生长的景象。

与此同时，理想之地极具创造性地利用已有的市政道路框架，参考纽约时报广场做了一个“新新街口”，形成一个中心聚集点，把艺术展厅、市集空间、运动馆、邻里中心等等那些交互性更强的“公建盒子”放在此处。

值得一提的是，利用这些临街小建筑，理想之地成功将口袋公园、街角广场、骑楼、露台、空中连廊、屋顶花园、地铁站链接在一起，让小区居民能在10～15分钟步行生活圈内实现运动、教育、文化、养老、休闲及就业创业等各项生活服务功能，满足80%以上的日常生活需求，形成24小时的城市活力空间。

而这些囊括环境、生活、工作、学习、娱乐、出行的元素，正是未来城市理论模型中想要实现的“场景”：在城市中被人们感知和体验的生活，包括具体的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。

聚焦活力、低碳、智慧，探索房地产开发新模式

如果说，理想之地的口袋公园、街角广场、空中连廊、地铁站是基础设施，那么，数字孪生与智慧城市技术则指的是因技术突破带来的虚拟基础设施。

万科未来城市计划中的数字孪生技术，通过创建城市的数字化副本，能够实现区域规划、节能降碳、全域安全、区域治理、智慧运维等五大功能。这种技术的应用能够提高城市管理的效率和响应速度，同时为居民提供更加智能化的服务。

以停车举例，该项目停车库打造自主代客泊车功能，未来能满足L3或L4级自动驾驶技术智驾车的泊车场景运用，并通过高精度地图和路侧感知系统为无人驾驶和泊车提供技术保障。

此外，项目还将茂育路建设为智慧道路，通过路测感知系统实现道路流量监控，绿波道路，道路信息发布等，为未来道路智能网联通行场景预留技术条件。

值得一提的是，智慧社区的建设，亦从智慧城市系统化的角度整体考虑，承接城市数字化建设的基层服务单元，与政府的数字平台一脉相承。通过统一底盘，理想之地实现了公共服务、从物理通道到信息通道的无缝连接，以及物业、业主信息的即时同步。

理想之地除了通过数字孪生实现无感的自由以外，还强调智慧城市基础设施和生产生活场景的结合，例如在低碳技术方面的应用。

低碳方面，理想之地整体实施低碳社区，东部四个地块实施近零碳社区，设计减碳量5052t/年，约相当于25万棵树的减碳贡献。住宅全部实施超低能耗，春熙集、新新所和幼儿园实施近零能耗和绿建三星。

在理想之地，关于低碳的设想成为了现实，首个社区商业光储直柔系统、商业湿垃圾100%就地处理、光伏光热一体化、气凝胶绝热材料等20项前沿技术均实现了从实验室到生活场景的商业化应用。

以首个社区商业光储直柔系统举例。技术人员在春熙集的顶部安装光伏电池板后，将吸收到的太阳光转化为直流电，并将其传递到建筑内部，接通建筑插座即可用电。

再以商业湿垃圾100%就地处理举例。同样在春熙集，就配有一台湿垃圾原地资源化处理机，将所有餐饮店铺的厨余垃圾变为自然肥料，根据前期计算，商业厨余垃圾就地处理的价格可低于外运垃圾，实现商业模式的闭环。

事实上，无论是超高混合用地的开发、数字孪生的应用，亦或是智慧城市技术的运用，都在表明，在能挣快钱的时候，万科一直保持耐心，由住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务，打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。

就如万科集团联席总裁、开发经营本部首席执行官张海所说，“未来城市理想单元”借助领先规划实现社区功能高度混合、土地集约集成式利用，不断引入前沿技术实现节能减排，提高物业服务水平，最终达到活力、低碳和智慧。