建发股份净利润高增背后，收购美凯龙实现重组收益95.22亿

（文/解红娟 编辑/马媛媛）收到厦门证监局警示函三天后，建发股份公布了2023年业绩报告。

数据显示，2023年，建发股份营业收入达到7636.78亿元，同比下降8.30%；实现净利润168.50亿元，同比增长49.66%；实现归属于母公司所有者的净利润131.04亿元，同比增长108.83%。

值得一提的是，这和建发股份年初公布的业绩预告有少许差异，此前建发股份预计2023年“实现盈利，且净利润与上年同期相比上升50%以上”，而年报显示净利润同比增长仅49.66%。

这或许和厦门证监局下发警示函有关。

观察者网了解到，年报发布前夕，建发股份收到厦门证监局《关于对厦门建发股份有限公司采取出具警示函措施的决定》（〔2024〕7号）（以下简称“警示函”），文中直指建发股份存在会计核算不规范、内部控制不健全的问题。

其中，就内容控制不健全方面，警示函指出，“建发股份对个别子公司管理不到位，部分合同用印审批不规范，公司内部控制存在缺陷。”为此，厦门证监局对建发股份的董事长郑永达、总经理林茂、财务总监魏卓以及时任分管财务的副总经理许加纳等高管采取了监管谈话措施。

会计核算方面，警示函显示，“公司财务核算存在薄弱环节，财务复核程序不到位，房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎，供应链业务中个别品种如氢氧化钻、电缆等贸易业务采用总额法确认收入依据不充分。”

尽管警示函未披露具体数据，但据建发股份三天后公布的年报显示，2023年，建发股份共计提了53.13亿元的资产减值准备，其中，存货跌价准备约33亿元。

三大业务利润均在下滑

在房地产市场下行的当下，建发股份也难以难逃营收利润双双下滑的命运。

从表面数字上看，建发股份向市场交出了一份满意答卷。截至2023年末，建发股份总资产达到8208.52亿元，净资产达到2246.39亿元，归属于母公司所有者的净资产达到695.11亿元。2023年，公司位居《财富》评选的“中国上市公司500强”第11位，较上年提升4位。

但事实上，上述成绩并非是建发股份自身发展所得，主要归因于2023年8月完成的美凯龙控制权收购并将其纳入合并报表所产生的重组收益。

据中泰证券研究报告显示，2023年，建发股份及联发集团以现金方式收购美凯龙29.95%的股份，产生重组收益96.19亿元，其中归母重组收益95.22亿元，拉动公司归母净利润同比高增。

若剔除该重组收益以及美凯龙9月至12月的经营损益之后，建发股份本期“归属于上市公司股东的净利润”为41.45亿元，同比减少21.30亿元，下降比例为33.95%。换言之，若没有重组收益的助力，2023年建发股份营收利润双双下滑。

值得一提的是，即使重组完成，建发股份的日子也不好过。

具体来看，2023年全年，建发股份两大原有业务当期业绩承压。其中，供应链运营业务分部实现营业收入5933.66亿元，同比下降14.79%，实现归母净利润39.53亿元，同比下降1.38%。房地产业务分部实现营业收入1664.50亿元，同比增长21.94%；实现归母净利润1.91亿元，同比减少20.75亿元。

新增的第三业务家居商场运营业务在2023年表现不佳。

数据显示，2023年度，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超14亿元。美凯龙根据谨慎性原则计提资产减值准备和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、停止部分回报率不及预期的项目产生营业外支出，以上四项合计金额为31.61亿元，实现归母净利润为-22.16亿元。

据此计算，2023年9月至12月，美凯龙为建发股份贡献的归母净利润为-5.63亿元。

也就是说，家居商场运营业务不仅没有拉动建发股份净利润增长，而且还拖了建发股份净利润的后腿。

联发集团成亏损主因？

另值得一提的是，建发股份将房地产业务归母净利润减少归因于子公司联发集团。

数据显示，子公司建发房产实现营业收入1386.60亿元，同比增长29.71%。根据谨慎性原则，计提14.51亿元存货跌价准备，实现归母净利润44.68亿元，为公司房地产业务分部贡献归母净利润20.50亿元，同比减少0.25亿元。

子公司联发集团房地产业务实现营业收入277.90亿元，同比下降6.13%。根据谨慎性原则，计提14.80亿元存货跌价准备，房地产业务实现归母净利润-17.81亿元，为公司房地产业务分部贡献归母净利润-18.58亿元，同比减少20.50亿元。

业内人士透露，“这是因为建发股份有意将亏损放在联发，质素差的地块就让联发集团去拿，建发公司拿些有利润的地块。”

华泰证券研究报告显示，建发股份双平台全年拿地额合计约1320亿，权益拿地额955亿，拿地强度达61%。其中，建发国际权益拿地额达738亿，其中89%投向一二线城市，重点布局厦门、上海和杭州，三地权益拿地额合计263亿。

这或许能解释，为何联发集团销售金额完全不足以与建发房产相比，但计提减值却仅相差0.3亿元。

数据显示，2023年，建发股份实现总销售金额2295亿元，同比增长9.4%；其中，建发房产销售金额1891亿元，同比同比6.1%，居行业第8；联发集团销售金额403亿元，同比同比28.0%，居行业第26。

与此同时，受市场下行影响，板块毛利率从2022年的14.64%降至2023年的11.51%，建发房产和联发集团分别计提减值14.5亿元和14.8亿元。