万科跨越“关口”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。”当被外界问到否有信心“活下去”时，万科董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。

3月29日，万科召开2023年度业绩推介会。会上，管理层公布，2023年万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。在行业深度调整下，万科经营性现金流连续15年为正，开发业务确保近29万套新房高质量交付，经营性业务实现REITs突破，有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。

房地产市场仍业绩会上关注的重点话题。2023年房地产行业多重挑战交织，销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，对房企现金流本构成挑战。再叠加国际评级机构接连看空，房企违约风险进一步蔓延至混合所有制房企，市场担忧情绪浓厚。

郁亮回应，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面，在市场的持续深度调整过程中，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，公司在做极限情况下的压力测试，并为此做出更加充分的准备。

郁亮补充，自去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。“万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。”

“有阶段性挑战，但有充分信心跨过关口”

销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流。

截至报告期末，本集团有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%；一年以上有息负债2576.3亿元，占比为80.5%。

分融资对象来看，银行借款占比为61.7%，应付债券占比为24.8%，其他借款占比为13.5%；分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比38.7%，浮动利率负债占比61.3%。

资金状况方面，截止2023年底，万科已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

同时，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。

此外，自城市房地产融资协调机制实施以来，万科按照要求积极向新融资模式转型。截至年报披露日，万科已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元。

值得一提的是，深圳国资对于支持万科作出了非常积极的表态，对稳定市场的信心起到了非常关键的作用。

万科董事会秘书朱旭介绍，深圳国资将根据市场情况进行有序释放以支持万科，采取了四大类的措施来以市场化和法制化的方式来帮助和支持万科，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。

“总体来说，公司在行业深度调整的背景下，仍然保持、守住了安全底线。”万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，虽然部分短期指标，比如在手现金、现金短债比的压力有所加大，但都是阶段性的，万科“有压力，但能过关”。

毋庸置疑，确保安全底线仍会是万科在2024年的工作重点之一。

祝九胜指出，为实现这一点，万科寄希望于开发业务坚持跑赢大势、经营层面现金流为正的同时，计划加强大宗交易和股权交易工作使其回款达300亿元以上，并坚定地降杠杆以期在未来两年削减付息债务1000亿元。

“我们有信心，也有能力去应对目前的挑战。”祝九胜说道。

“提供好产品，迎接好的未来”

“行业已经很难回到过去的高点，但前景依然广阔。”对于现阶段的房地产市场，郁亮依旧保持“市场超跌”的看法。

表现在数据上，2023年，全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%。2023年，全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%。

受大环境影响，万科开发业务虽不可避免有所下滑，但也呈现了较强的韧性。数据显示，万科开发业务实现销售金额3761亿元，稳居行业第二，虽较2022年同期下滑9.8%，但远远低于百强房企17.3%的下滑幅度。

之所以能在市场下行阶段仍跑赢大市，或许是因为万科一直用动态的眼光看待市场变化。

在郁亮看来，房地产市场前景依然广阔，主要表现在两个方面，一方面，住房需求依旧存在，与发达国家对比看，当前城市居民的居住条件、配套设施仍有较大改善空间；另一方面，城镇化进程还在继续，2023年新增城镇人口重新回到了接近1200万人的水平。

基于此，万科新增投资、盘活存量两手抓。新增投资方面，2023年万科新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额510亿元，投资兑现度达88%。

库存项目方面加速去化。针对库存可售资源，万科通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，2023年去化比例超过60%。

不断出台的房地产政策也提振了市场信心。郁亮进一步指出，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。另外，去年中央提出的房地产发展新模式“三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。

“万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。”郁亮说道。

REITs突破

在开发型业务承压之际，万科经营类业务表现颇为亮眼，其中最为突出的当属经营性业务的REITs突破。

2023年10月，底层资产为杭州西溪印象城的中金印力消费类基础设施REIT在深交所发布招募说明书，成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一，目前已正式进入询价阶段。

2024年3月，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。招募公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园、湖州德清物流园。

此外，万科旗下长租公寓REIT目前也在积极申报中。若上述三项REITs成功发行，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

业内人士向观察者网表示，发行REITs将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。此举将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。

郁亮此前就曾表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

事实上，万科之所以有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，与其在经营类业务的成绩分不开关系。

商业业务方面，2023年万科实现营收91.1亿元，同比增长4.6%；合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米；万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%，四个一线城市的占比为24%。

物流业务方面，万科自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一。

2023年，万科物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）18.8亿元，同比增长33.9%。

长租公寓方面，万科的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。

作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，并保持了业内领先的服务品质和运营效率，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。