经营指标持续优化，绿城中国全品质发展显成效

（文/张志峰 编辑/马媛媛）绿城中国业绩发布不久，在土拍市场又有新动作，先后在苏州、宁波两城获取优质土地，用实际行动兑现品质发展规划。

3月27日，绿城以总价 30.82 亿元竞得苏州工业园区双湖板块 02 号地块，溢价 18.22%，成交楼面价 65022 元/㎡；28日，绿城再以17.35亿元竞得宁波高新区地块，成交楼面价20984元/㎡。

经历了这一轮房地产行业的深度调整周期，人们的住房观念正从简单的“有房住”向更高要求的“住好房”转变。

而绿城刚刚获取的这两宗土地，为其打造“好房子”提供了天然优渥的条件。其中苏州双湖板块地块，不仅占据城市稀缺资源，容积率也仅为1-1.02，要知道，低密度是绿城最擅长营造的产品；而宁波高新区地块，不设新房限价，也给了绿城在产品力上更多的发挥空间。

这一轮调整对行业产生了深远的影响，绿城中国却脱颖而出，不仅产品力位居行业第一身位，多项经营数据也罕见地保持着向好增长的态势。

近期召开的业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东一语道破了这背后深层次的原因：“好产品、好房子是绿城业绩的基础和保障。“

为了实现这一目标，绿城中国持续推进“改革、改变、改进”三改工作，致力于提升产品品质及综合经营品质。

张亚东表示，2024年绿城最核心还是“改革改变改进”，绿城将继续深化内部改革，向以“提质”为主的内涵式发展转变，不断提升自身的竞争力和适应能力。

补短板，新增项目权益占比升至74%

根据企业日前披露的业绩数据，绿城2023年实现营业收入1313.83亿元，同比增加3.3%；归属于上市公司股东的净利润达到31.18亿元，同比增加13.1%。

从数据来看，股东利润大幅增长的直接原因是，绿城中国过去一年通过提升权益占比等途径，使股东权益占比大幅提升。2023年，企业综合损益表中，上市公司股东损益占年度净利润的比例从上年的30.98%大幅提升至46.68%。

在当前行业整体缩水的大环境下要做到这点，显然并不轻松。

销售端，绿城中国2023年全年的合同销售规模3011亿元，其中自投销售额1943亿元，权益销售额1276亿元，同比上升三位，进入全行业TOP 8。

投资端，绿城去年新获取38个，总建筑面积557万平方米，总权益土地款595亿元，平均楼面地价14231元/平方米。其中，84%新增货值位于一二线城市，58%位于北京、上海、杭州三大热点城市，且新拓项目的权益比再次上升了5个百分点，达到74%。

截至2023年末，绿城中国土储总货值达到6292亿元，建筑面积3720万平方米，权益建筑面积2332万平方米，总可售建筑面积2499万平方米，权益可售建筑面积1557万平方米。

更加难能可贵的是，凭借强大的产品力和项目运营能力，即便在目前房地产下行周期中，绿城依然做到新拓项目首开热销，且新拓项目的利润也持续巩固，2023年所获得的所有项目层面的净利润率平均超过8%。

数据显示，38个新增项目中，已有26个新项目于当年实现开盘，占比达到68%。

换句话说，新拓1425亿元货值中有39%已在当年实现了销售转化，达到549亿元，2022年这个数字是501亿元。

绿城中国执行董事兼副总裁李骏在业绩会上表示，为确保“量质齐升”，绿城严格根据现金流排布，收敛聚焦，坚持差异化的投资，深耕核心城市，狙击投资机会性城市，做到投一成一，同时进一步向市场安全的区域集中，增强抗风险能力，继续地提升新投项目的权益比，巩固未来的利润率。

量入为出，“财务稳健”是第一要务

除了“量价齐升”的高质量发展之外，绿城过去一年的另一大关键词即“稳健”，这也是绿城能在当前复杂多变的行业环境下，依旧稳坐行业品质标杆地位的前置条件。

根据财报数据，绿城截至2023年末货币资金734亿元，经营现金流正的230亿元，同比2022年底提升58%，均创历史新高。

财务结构上也异常稳健，现金短债比2.3倍持续维持高位，加权平均融资成本比2022年进一步下降10个基点，降至4.3%，创历史新低；一年内到期债务325亿元，占集团2023年底总债务的比例为22.3%，维持低位。

境内债券方面，2023年，绿城中国一级市场发行债券138.53亿元，同时完成境外融资置换11.72亿美元（含2024年到期债务提前置换4.5亿美元）。

值得一提的是，截至目前，绿城2024年到期境外债务再融资工作进展顺利，已有多家银行出具批复，企业计划于2024年上半年完成全年到期债务的置换工作。

绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强介绍称，今年将着手安排2025年到期债务的提前置换。

耿忠强同时介绍，去年上半年偿还了最后15亿元的境内永续债，实现了永续债清零，彻底堵住了侵蚀利润的缺口。

得益于此，3月26日，一向对内房企“不假辞色”的国际评级机构摩根士丹利发布报告表示看好绿城中国，维持对其的“增持”评级，并预测企业2024年至2026年盈利复合年增长率将介于10%至15%之间。

尽管如此，出于“稳健”考虑，在谈及2024年投资计划时，绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰直言，今年投资工作比较难做，可能市场面临比较大的挑战，预计新增货值在1000亿元上下，主要还是看销售和现金流情况。

郭佳峰称，现金流是公司的重中之重，公司每天监测现金流情况，每个月会根据各类的收支情况，滚动更新现金流，公司要确保拿地等各项主要支出对集团现金流安全无负面影响。全年也将继续严控净资产负债率在80%以内，以保持经营性现金流为正。

但对于销售市场，郭佳峰预测，核心一二线城市的政策有望加速落地，效果会逐步呈现；目前市场分化明显，一二线城市和改善型产品的韧性较好，复苏也会在热点城市和改善性住房上先开始。