卓越商企服务：第三方业务占比60%，基本完成去“地产化”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“物业企业独立健康发展的能力将是今后在市场竞争中决胜千里的根本。”卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示，2023年，卓越商企服务顺势而为，相对平稳地完成去地产化的转变。

3月27日，卓越商企服务举办2023年全年业绩发布会，董事会主席兼执行董事李晓平，执行董事、首席执行官杨志东，首席财务官及联席公司秘书贾杰出席业绩会。

会上，管理层介绍，在去地产化的过程中，卓越商企服务的业务独立性大幅提升，对关联方依赖度持续下降。2023年全年，卓越商企服务来自第三方的项目收入增长18%至19.2亿，增速提升16个百分点，整体基础物业收入结构中来自第三方的项目收入占比提升2个百分点至60%，创上市以来新高。

不过，去地产化也在一定程度上影响了卓越商企服务的业绩表现。数据显示，2023年卓越商企服务录得营业收入约为39.27亿元，同比增长11%；归母净利润3.03亿，同比下降25%。

即使如此，管理层也没有过于在意短期得失，因为完成去地产化后卓越商企服务已经极大程度上成为了一家独立发展的物业企业，且从公司经营节奏来看， 2023年末期归母净利润同比增长44.6%。

换言之，卓越商企服务2023年归母净利同比下降并筑底，经营业绩已在下半年恢复正常。而在去地产化结束后，卓越商企服务业绩在未来会随着持续、健康的发展稳步提升。

或许正是如此，管理层才对企业未来充满信心，希望“未来三年公司预期保持两位数以上的增长目标。”

第三方在管物业面积占比超60%

卓越商企服务的历史最早可追溯至1999年，为卓越集团旗下子公司，于2020年10月19日卓越商企服务赴港上市。得益于卓越集团住宅、商业并重的业务模式，卓越商企服务在住宅服务的基础上，着力发展商务物业赛道，在业内素有“高端商务物业第一股”的美誉。

截至2023年12月31日，卓越商企服务总合约物业面积7670万平方米，同比增长9.5%；在管面积约6410万平方米，同比增长约19.2%。

其中，商务物业在管面积约2562万平方米，占比为40.0%；公共及工业物业在管面积约1362万平方米，占比为21.3%；住宅物业在管面积约2482万平方米，占比为38.7%。

从区域来看，卓越商企服务在管面积中，位于北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达77%以上，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比超过60%。

值得一提的是，在管面积中，第三方的在管物业面积达到3971万平方米，连续两年总占比保持60%以上。非住宅物业第三方在管面积占比保持60%以上，其中，公共物业在管面积同比增长34%。

第三方在管面积的增加，导致卓越商企服务收入结构出现变化。数据显示，2023年卓越商企服务整体毛利率19.0%，同比出现一定程度的下降，即便如此，与多数同行在13%—15%左右的毛利率相比，卓越商企服务的毛利率仍显著领先。

“伴随着自身外拓项目占比的不断提升，公司毛利润率在未来有继续下降的可能。”不过，在贾杰看来这只是阶段性的，因为卓越商企服务的品牌积淀会给公司带来持续的溢价和高质量的规模增长，特别是在大客户、战略客户领域以及商业客户里面深耕，预计在2024年有比较大的或者比较明显的业绩转化。

贾杰认为，随着经济的回暖以及行业本身的变化，商业类的非住高付费能力的战略客户未来会给卓越商企服务带来利润的提升，以及毛利润率的提升。

持续夯实主航道业务优势

拆分卓越商企服务各板块的营收占比来看，商务物业作为主赛道的优势依然明显。

2023年，卓越商企服务录得基本物业服务收入32.2亿元，其中，商务物业营收21.72亿元，占比高达67%；公共及工业物业营收4.77亿元，占比14.82%；住宅物业营收5.72亿元，占比17.75%。

主航道上的第三方业务仍继续保持稳定的增长势头。数据显示，2023年，卓越商企服务战略客户保有率达100%，新拓合同总额6.27亿，其中，新拓项目中代表性的总部园区项目有17万平米的微信广州总部大楼；制造类园区综合体项目有37万平米的华为深圳九华山园区和109万平米的华为制造总部”。

杨志东介绍，主航道第三方新拓合同总额达到13.5亿，连续两年年化合同金额超过5个亿，“从这个数据可以看得出在2023年经济下行的复杂环境下，我们的市拓能力持续保持了提升。”

在主航道稳健增长的同时，卓越商企服务的新赛道医疗与公建物业继续呈现较为强劲的势头。数据显示，卓越商企服务在医疗与公建物业新拓展合同额为1.98亿元，营收大幅增长125%，占比上升至15%并实现毛利占比翻番。

卓越商企服务在新赛道取得的成绩，主要源于两方面：一方面缘于通过收并购进一步增强公司在医疗物管领域的能力；另一方面则是在轨道交通物业服务版块取得新的突破，例如2023年成功与广州地铁项目达成合作，为站点和车辆段提供服务。

谈及未来规划，杨志东指出，卓越商企服务是第二年进入医疗与公建物业赛道，有信心做的更好。

值得一提的是，为拓宽业务边界，卓越商企服务深入挖掘客户多维度需求，重点发展方向包括资产服务、卓品商务、建筑机电服务等多种专业增值服务。期内，卓越商企服务业主增值服务同比去年大幅增长105%至3.1亿，在增值服务收入中的占比显著提升23个百分点至46%。

杨志东进一步介绍，“卓越商企服务旗下的盛恒达机电公司逐步发展市场化能力，2023年度外拓合同签约额超过 1 个亿，年营收2.74 亿，同比提升 42.7%。在高端商务领域，卓越商企服务旗下的专业公司卓品商务2023年收入2.33亿，同比提升40.3%，三年营收的复合增长率也到38.24%。”

杨志东表示，“未来三年，公司将持续聚焦增长和能力建设、将进一步提升第三方市场化能力。面对2024年，卓越商企服务将在三个方面继续提升自我，其中，在FM 综合设施管理领域的主航道发展上，卓越商企服务将集中优势资源做好众多战略客户超大型园区的交付工作，同时持续打造标杆，为未来业务有效引流。”