有息负债大幅压降 新城控股连续六年经营性现金流净流入

新城控股(601155.SH) 2023年成绩单出炉，凭借“住宅+商业”双轮驱动战略优势，公司在确保安全的前提下坚定笃行，经营业绩稳健。

3月28日，新城控股正式披露2023年年度报告。报告显示，2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米；公司聚焦“有回款的销售”，2023年实现回款金额812亿元，回款率107%，回款率位居行业前列，持续保障现金流安全。

2023年，新城控股实现营业收入1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元。公司整体毛利率保持稳定，为19%。截至报告期末，公司已售未结转面积达到2170万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。

作为示范房企，新城控股积极落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2023年全年已组织交付超14万套物业。

有息负债大幅压降，持续夯实财务基本面

2023年，新城控股持续坚守底线思维，确保稳定安全的财务基本面，财务结构得以进一步优化。

截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。2023年，公司整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。

同时，新城控股持续大幅压降有息负债。2023年年报显示，公司期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。

在偿债方面，长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2023年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，这让其获得了监管机构和资本市场的认可，并在融资端多次取得突破，获取增量资金。据悉，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元，公司也将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。

融资方面，去年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月，新城控股成功发行11亿元公司债；7月和12月在中债增全额担保支持下，成功发行两笔8.5亿元中期票据；此外，7月公司还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性现金流，也为新城控股的融资性现金流带来重要补充。2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

商业运营总收入113亿，商管毛利占比达33%

2023年，“住宅+商业”双轮驱动战略持续巩固了新城控股在行业中的竞争优势，其商业板块对整体业绩贡献率不断走高，并带来了长期、稳定的现金流。

根据年报，2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出。2023年年报显示，该比例为2.55倍。

与此同时，新城控股“轻重并举”的商业模式也不断彰显成效，商业在管规模进一步扩大。公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，从投资到建设倾力投入， 2023年22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。在多变的市场形势下，14座自持项目隆重揭幕兑现了公司对于政府的承诺，8座代管项目的精彩焕新不辜负委托方的信任，既反映了公司的招商运营能力，也体现了公司的商管输出能力。截至报告期末，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。

值得一提的是，2023年，新城控股还迎来商业运营的深度进阶。基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，去年10月新商会期间，新城控股正式发布“深度运营策略”，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升，实现吾悦广场更大价值。“深度运营”是新城控股持续践行幸福商业价值理念过程中所内生出的能力，也是在存量时代、用户主导的市场下，新城商业面对未来所选的道路与策略，新城控股希望通过深度运营，实现共生共赢，打造幸福商业生态，让每个参与者都受益。

随着深度运营策略的不断落地，吾悦广场销售和客流也持续向好。目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人，为提振消费活力贡献力量。

商业运营实力和商业盈利能力的不断提升，也让新城控股对于未来的发展前景充满信心。据透露，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座。