闻博：楼市“撤辣”引来内地买家，香港住房难题还有解吗？

【文/观察者网专栏作者 闻博】

继去年底内地各大城市纷纷出台楼市松绑政策取消限购以后，香港也坐不住了。

2月底，香港财政司司长陈茂波在2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》中指出，2月28日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税——媒体称之为“撤辣”，即“撤销辣招”。

与内地用限购等方式打击炒房行为的手段不同，香港的楼市调控以额外征税为核心措施。2010年以来，特区政府陆续推出了一系列楼市辣招，包括额外印花税、买家印花税、新住宅印花税等，以打击短期炒卖活动、遏抑外来需求等。

时过境迁，香港政府统计显示，今年1月香港楼价指数跌至2016年11月以来的新低，与2021年9月的历史高位相比累计跌幅达23%。

港府“撤辣”的动作，无疑是为了激活不断低迷的楼市。此外，市场和媒体也在猜测，这次突然的救市举措也是为了配合之前一直在进行的人才争夺战。

不论目的为何，从政策公布后的市场反馈来看，“撤辣”确实起到了一定的刺激作用。据报道，在过去半个多月，香港无论是新房还是二手房的成交量都迅速回升，其中内地买家是主力——毕竟，完全“撤辣”后，对非香港永久居民而言，税款一下子降了小几十个点，相当于房价打了不小的折扣。

香港全面“撤辣”后，新盘市场火爆。（图/港媒）

“撤辣”对香港经济的长期作用如何，有待时间检验；而若考虑到香港社会另一个郁结已久、当下逾趋紧迫的矛盾——住房问题，“撤辣”又能起到什么疗效，同样值得思考。

香港地产之困

全球人口密度高的城市并不只香港一家。例如菲律宾马尼拉的市区人口密度就高达43000人每平方公里，而相比之下，香港理论上的人口密度仅为7000人每平方公里。现实中正是因为香港大量土地得不到开发，才出现了香港局部地区高达400000人每平方公里的奇观。

香港有大量土地储备或未开发的土地。在全港1100余平方公里的土地中，有400余平方公里是郊野公园，还有占总面积5%的农地，未开发的闲置土地也多被用于堆积集装箱，而香港的粮食则完全依赖进口。宁愿土地干撂着也不开发，这点也造就了深圳香港行政边界上的奇特对比。

图中深圳河左侧为深圳地界，右侧为香港新界土地。（图/新华社）

香港还在邻近深圳的地方建了大面积的垃圾填埋场，过去时不时导致深圳臭气污染增加。图为香港垃圾场分布位置。（图/港媒）

提到香港的房地产，不能不提垄断了香港地产市场的六大家族，分别是：大名鼎鼎的李嘉诚家族、拥有新鸿基的郭氏三兄弟家族、创办了恒基兆业的李兆基家族、掌管着新世界的郑裕彤家族，以及“世界船王”包玉刚家族和在内地知名度要弱点的犹太富豪嘉道理家族。

二战结束后，香港人口暴增，而自1960年代以来，香港又开始承接和发展中低端制造业。对住宅和厂房的需求不断攀升，引来了李嘉诚等财团的大举投入。半个多世纪下来，这些家族财团通过各种渠道收购，掌握了大量储备土地。有港媒估计，香港主要房地产商的土地储备占据了香港可开发土地总面积的80%，相应地，特区政府手里的土地储备仅有两成——其中还要为原居民预留近千公顷的土地兴建丁屋，而个别原居民还和开发商谋起了“套丁”。

由于土地供应的高度垄断，香港房价畸高，广大普通市民的住房负担很大。然而，垄断资本和既得利益集团依旧想尽办法推高楼价。哪怕他们不买地，也必然会出席政府组织的土地拍卖会，以推高土地的成交价，迫使其他意欲购买土地的中小开发商出高价。

有数据统计，在1997-2003年期间，香港每年平均新建私人住宅单位为26900个，楼价跌幅高达60%；而在2009-2014年期间，每年平均新建私人住宅单位不足11000个，尽管政府采取了一系列调控政策，楼价却在2009年的低点之后猛涨了超过一倍。这两个时间段虽然叠加了董建华的“八万五”建屋计划、金融风暴等因素的影响，但一定程度上也表明，土地供应不足导致住宅市场供不应求，进而影响了房价的波动。

房价不断上涨，垄断资本从中获取巨额利润，再利用这些巨额财富跨行业收购重要公用事业的股份。比如，香港的电力供应由李嘉诚旗下电能实业和嘉道理家族的中电两家公司垄断；香港的煤气供应由李兆基家族的中华煤气公司垄断；等等。有香港地产业内人士曾出书，将这一系列现象概括为“地产霸权”，这一术语现在看来仍未过时。

值得一提的是，对于香港各大房地产商，香港舆论埋怨它们囤地垄断、推高房价，内地互联网上，民众对它们也颇有微词，因为这些地产大亨的两项花式操作——公摊与楼花。

有不少网络文章把公摊制度肇始的帽子戴在李嘉诚的头上，说句公道话，这有点冤枉他了，这制度并不是他个人的发明；但是，的确是他的长江实业最早将其制度化的，而随着长江实业在香港地产业的影响力不断增加，这套制度慢慢地就成了行业标准，再随着港商借改开之风北上，也渐渐成了内地的行业惯例。

只是，因公摊面积在实际操作中弊端丛生，香港于2013年就正式终结了这套算法。不知，在内地市场还会继续存在多久？

而所谓楼花制度，则指的是发展商在楼盘兴建期间就开始预售单位的做法。其实预售房屋的模式也并非香港首创，类似制度在全世界成熟的房地产市场上都存在。

预售就是卖方加杠杆，本质就是一种期货，而按照金融市场的基本规则，期货交易必须准备充分保证金，否则交易会被强制平仓。在房地产上，预售制度就必须搭配严格订金监管机制。而通过大量现实案例我们已经看到，银行往往并没有扮演好受托资金的监管工作，挪用资金的现象非常普遍，而建筑质量也参差不齐。

近年香港政府已陆续推出多项措施,加强楼花销售的监管,如实施一手住宅物业销售监管条例、加强示范单位的准则等，以提高楼花制度的透明度和问责性。但如何在保障市场健康运作和买家权益之间取得平衡,仍是一大挑战。

香港政府和房地产商的较量

要解决香港楼价高昂、市民“上楼难”的问题，显然不能寄希望于逐利的资本家不再“摘瓜”，现实点的解决方案就是政府增加土地供应，建立土地储备，掌握土地供应主导权。这点在以往的政府《施政报告》中也多有强调。但是掌握土地供应主导权，不是一道法令就能落实的，而香港各种地产的既得利益集团相应地也设计出了各种阻碍的办法。

这里就以近几个月媒体报道较多的粉岭高尔夫球场土地回收事件为例。

粉岭高尔夫球场是位于香港新界北部靠近深圳的一片土地，虽然香港高尔夫球协会声称这里诞生了东亚最早的高尔夫球场和比赛，但是实际上，在二战前后，这片土地曾经长期被荒废，一度飞沙走石。上世纪60年代，随着香港经济开始繁荣，这个球场才重新开始运作并经过几次扩展并入了周边大量土地，才有了今天176公顷的规模。

粉岭高尔夫球场（资料图/港媒）

令人玩味的是，即使香港土地紧缺，地价高昂，但是1999年，香港一改过往契约每年续期的习惯，以1000元的象征性价格，将相当于香山公园大小的球场一次性批出21年的契约。

当时港府对公众给出的理由是希望进入民间资本发展绿色康乐设施。但是很明显，打高尔夫球的富人群体没把多少心思花在公众服务上。如果要想办理粉岭球场个人会员，会费是20万港元，还得排队；如果是临时想去打球，非会员入场费1800港元，而根据熟悉情况的人士的说法，如果没有自带装备，各种费用总计会在6000港元以上。显然粉岭球场完全脱离了公众康乐的范畴，而成了富人娱乐的自留地。

这种资源配置显失公平的情况自然引起舆论热议。在2013年，香港审计署、规划署就开始探讨收回球场部分土地，以兴建1.2万个单位的公屋。相关利益集团自然不可能坐以待毙，开始祭出环保等大旗，从法律上阻碍土地的再开发利用。

熟悉香港公众事务的朋友应都知道，香港之所以留有大量郊野公园土地、之所以包括填海造地在内的多项工程举步维艰，背后都有环保和动保群体的各种阻碍——虽然不能对环保、动保的主张一概否定，但是社会要想发展，也必然需要在满足社会基本的发展需要和环保上做到兼顾。

面对球场土地被收回的情况，香港高尔夫球协会动员了大批环保专家、前政府官员等，以球场范围内存在大量古坟、古树、古迹、受保护动物等名义阻止政府收回土地开发。他们屡屡提出环保评估的要求，试图拖延政府的开发进度。

一定程度上他们做到了，在土地契约于2020年即将到期之际，当时的港府宣布会将土地以1港元的价格续租给球会3年，称这是过渡性安排。

新一届港府上任后，将改善香港民生，特别是改善香港居民普遍窘迫的居住空间，视为重中之重。因此行政长官李家超力主前一届港府的动议，坚持收回球场旧场32公顷的土地，虽然没有立即开发新建住宅，但是依然开放给公众免费使用，展示了这届港府解决积弊的决心。而香港球会也调整策略，他们的如意算盘是哪怕不能阻止土地被回收，也要阻挠土地建楼，并且争取这片土地依旧由高尔夫球会代为管理，“因为我们最有经验”。

目前，粉岭球场32公顷的土地虽然回到了政府手中，但是一个单位的楼也没开始建造。香港高尔夫球会依旧以环保评估的要求申请司法复核，李家超也表示不介入司法程序。香港民众是否能得到这一万多套住宅，还有不短的路要走。

学习新加坡的组屋经验，实际上该学什么？

“撤辣”刺激楼市交易，理论上看，一方面鉴于香港房地产与经济高度捆绑的关系，确实有利于推高香港的经济信心，另一方面，也能通过更多的物业交易、维持高地价政策下的土地出让等帮香港政府获得更多的财政收入，以缓解连续两年超千亿的财政赤字。但是，这样一来，同样仍难以解决长期困扰市民尤其是夹心阶层的住房问题。

在这方面，相比收回部分闲置土地、增加土地供应，香港政府似乎更容易在公屋方面发力。而提及香港公屋，很多人会自然而然地将其与新加坡的组屋制度对标，进而隐隐生出“外国的月亮比较圆”的羡慕之情。

确实，新加坡与香港有众多可比之处，比如都是一个单独的城市经济体，都以航运和金融起家，制度上也都继承了过去英国留下的体系。但是在住房领域，新加坡选择了大政府兜底满足百姓居住需求的模式。

图为新加坡达士岭组屋（资料图）

一方面，新加坡政府设立了建屋发展局，负责房屋规划、分配、出售、租赁等职能。其以私人住宅1/3的价格向市民直接出售组屋，配合强制缴纳、覆盖人群极广的中央公积金，使得即使是年轻人也能早早凑足首付拥有属于自己的私产。

另一方面，新加坡不像香港那样实行公屋的排队制度，而是实施登记申请制度，只要满足条件的公民或永久居民都能很快买到组屋，并不需要长期等待。而且新加坡严格限制了组屋的转让出售和租赁条件，杜绝了炒房套利的空间。这使得新加坡组屋的价格得以维持长期温和上涨，而新加坡的房屋自有率也实现了惊人的91%。

最后，在土地出让金管理上，新加坡规定了这笔钱不能被政府部门和法定机构直接支配使用，必须作为政府储备资金交纳到国库。如想动用这笔资金，需经总理和总统两人共同签署。这项规定杜绝了政府通过大幅出让土地而增加财政收入的可能，因此没有了财政长期依赖土地的问题。

在一些推崇市场经济的人眼里，新加坡政府过多地干预了地产市场的发展，但换个角度来看，政府长期的强势介入也减少了部分社会矛盾的出现。香港的公屋政策与其近乎同期出现，发展至今也近80年，但依旧问题众多，常为人所诟病，呼吁香港政府向新加坡看齐的声音层出不穷。

现实来看，香港政府若向新加坡学习组屋经验，学的不应只是制度上的小修小补，更多应学新加坡政府敢于大刀阔斧改革的政治魄力，这既需要香港政府改变旧有的“积极不干预”的管治思维，也要有不向包括但不仅限于房地产商、富户等在内的地产既得利益群体妥协的勇气——相信这些道理，香港政府也不是不懂……

结语

回望香港地产发展史，可以说它塑造了香港的城市景观，为香港的繁荣作出了重要贡献；但同时，它也渐渐地给香港的经济发展套上了沉重的枷锁，发展至今，也衍生出众多社会矛盾。

一时的刺激，能带来一时的上涨；但要想让香港经济重拾活力、让香港社会行稳致远，简单的“撤辣”显然远远不够。

坚持房住不炒，引导资金脱虚向实，实现新质生产力突破，是长期高质量发展的可取之道——这一治理思维，不仅适用于内地，同样值得香港细细领悟。

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