营收利润双增长，华润置地2024年要做大资管业务

（文/解红娟 编辑/马媛媛）在房地产市场整体下行的背景下，华润置地是为数不多实现营收利润双增长的房企。

3月26日，华润置地召开2023年全年业绩发布会，华润置地执行董事、董事会主席李欣等人出席会议。

会上，管理层介绍了2023年业绩数据，全年实现综合营业额2511.4亿元，同比增长21.3%；股东应占溢利313.7亿元，同比增长11.7%；核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%。

截至2023年底，华润置地的净有息负债率较2022年底下降6.2个百分点至32.6%，加权平均债务融资成本较2022年底下降19个基点至3.56%，创近十年新低。董事会建议宣派2023年末期股息每股1.243元。

李欣表示，华润置地凭借自身差异化的竞争优势，沉稳应对行业趋势变化、消费需求波动等外部环境，营收利润均实现稳健增长，核心净利润保持行业领先，销售业绩行业排名第四，商管业务保持行业综合实力第一，圆满完成了“十四五”阶段性目标。

开发业务稳步增长

新房销售额下滑，是业内对2023年房企业绩表现的整体认识。

李欣在主席报告中指出，自“十四五”以来，房地产行业呈现出了规模收缩、城市分化、市场集中度提升等趋势性、结构性的变化，销售市场从2021年人民币18万亿元快速下降至2023年人民币11万亿元的水平，房企也面临著市场需求不足和去杠杆的挑战。

据中指研究院发布《2024百强企业研究报告》显示，受市场调整的影响，2023年，百强房地产企业销售总额、销售面积分别为5.4万亿元、2.6亿平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。

而凭借自身差异化的竞争优势，华润置地在此次调整期表现出较强的抗周期韧性。报告显示，2023年，华润置地实现签约面积1307万平方米，实现物业签约销售额3070.3亿元，同比增长1.9%。得益于此，华润置地开发销售型业务营业额为2120.8亿元，同比增长20.4%。

值得一提的是，华润置地不仅实现了开发业务销售额逆势增长，还继续蝉联行业排名第四的位置。此前2018年至2021年，华润置地分别以2106亿元、2430亿元、2850.3亿元的销售额，排名第9位、第10位、第9位。

土地储备方面，华润置地以权益对价人民币1118亿元增持了68宗优质土地储备，新增总计容建筑面积达1325万平方米。其中，华润置地与新世界发展联手发展的香港北部都会区民生住宅项目，成为首单央企和港资在北部都会区合作范例。截至2023年底，华润置地之总土地储备约6250万平方米。

李欣表示，2024年我国房地产市场仍将面临诸多挑战，但随着防范风险、因城施策等各项支持性政策落地，企业和居民的信心将逐步修复，房地产行业也将逐步回归平稳发展，向新发展模式转变。

第二曲线发力

在开发销售型业务业绩稳健增长的同时，华润置地经常性业务收入表现亮眼。

年报显示，经常性业务指的是除开发销售型业务外的其他业务，具体包括购物中心、写字楼、酒店等在内的经营性不动产业务、华润万象生活等在内的轻资产管理业务、城市更新、长租公寓、康养地产等在内的生态圈要素型业务。

上述业务和开发销售型项目的不同之处在于，经常性业务并不是一锤子买卖，而是可以一直为企业提供稳定收入的业务类型。报告期内，华润置地经常性业务收入合计为390.6亿元，同比增长26.4%，占总营业额15.6%。

其中，经营性不动产业务实现收入222.3亿元，同比增长30.6%；轻资产管理业务实现收入106.4亿元，同比增长27.7%；生态圈要素型业务实现收入61.9亿元，同比增长11.6%，均有不同程度的增长。

值得一提的是，尽管经常性业务收入仅占总营业额的15.6%，但却贡献了超3成的核心净利润。

数据显示，开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为65.6%，28.3%，3.5%，2.6%，经常性业务核心净利润贡献占比合计34.4%。

究其原因，是因为经营性不动产等业务毛利率远远高于开发销售业务。数据显示，2023年华润置地整体毛利率为25.2%，其中，开发销售型业务毛利率为20.7%；经营性不动产业务毛利率为69.6%，同比提升4.0个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为75.7%，同比提升4.4个百分点。

需要指出的是，经常性业务不仅成为华润置地的第二曲线，在行业中也是不可忽视的存在，例如，华润置地旗下有76座在营购物中心，其中61座购物中心零售额排名当地前三，商管业务更是保持行业综合实力第一。

具体来看，在经常性业务中，经营性不动产业务对华润置地业绩贡献最大。期内，华润置地旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%，平均出租率达96.2%；写字楼业务顶住市场下行压力，持续优化租户结构，出租率提升2.6个百分点至81.8%；酒店收益大幅提升，酒店房价超越疫情前水平，入住率达到63.3%。

轻资产管理业务方面，年内，华润万象生活保持高速增长，实现营业额147.7亿元，同比增长22.9%，实现核心净利润人民币29.2亿元，同比增长31.2%。

值得一提的是，2023年华润置地完成了商业REITs平台的搭建，2023年11月，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金作为首批消费基础设施REITs项目获得中国证监会批准，并成功于二零二四年三月十四日在深圳交易所挂牌上市，募集资金近70亿元，完成商业REITs平台搭建，实现了投融建管退闭环体系，为逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。

截至2023年底，华润置地资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%。

生态圈要素型业务方面，华润置地大力发展长租公寓业务。截至2023年底，长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模5.6万间，期内实现营业额7.0亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%。

此外，华润置地积极发展代建业务，据管理层表示，2023 年，华润置地代建业务全国新获取项目 80 个，期末在管代建项目 338 个，建筑面积约 6393 万平米；新增代运营项目 3 个，期末在管代运营项目 15 个，管理面积约 700 万平米。期内代建及文体业务分别实现营业额 11.4 亿元和 6 亿元，按年增长 69.8% 和 95.7%。

谈及未来，华润置地管理层对资管业务颇为重视，目标在十四五期间将大资管业务做起来，成为第二增长曲线。另在未来5年，计划REITs发行规模希望达到500亿元以上。