龙湖集团：2024年拟新开14座商业项目进入“百MALL”时代

（文/张志峰 编辑/马媛媛）房地产持续下行大背景下，作为优质民营房企代表，龙湖成绩单依旧不俗。

3月22日，龙湖集团发布2023年全年业绩：全年实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利为128.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利113.5亿元。

值得一提的是，凭借龙湖天街等众多大型商业项目提供的稳定现金流，企业2023年运营及服务业务收入248.8亿元，同比增长5.7%。

龙湖集团董事长陈序平在业绩会上直言：“尽管这些商业项目收入占总营收的比重仅14%，却贡献了全年超过60%的净利润，成为龙湖集团顺利‘穿越周期’的压舱石。”

截至2023年底，龙湖集团开业的商业项目总共有88座，“2024年我们计划还将新开业14座，其中8座重资产，6座轻资产，意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个，我们自己内部叫‘百 MALL’时代。”陈序平表示。

“聚焦高能级城市，严守投资刻度”

在房地产开发主业方面，受行业大环境影响，龙湖去年实现营业收入1558.6亿元，交付物业14万套，总建筑面积1070.8万平方米，其中20%实现提前一个月以上交付，但开发业务结算毛利率也下降至11.0%。

报告期内，龙湖集团实现地产开发合同销售1734.9亿元，销售回款率超100%，稳定基本盘面。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

投资方面，龙湖也是目前少数几家尚有余力在公开市场拿地的民营房企之一，全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等17个城市。新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米，总货值770亿，平均溢价率8%。

截至2023年12月底，本集团的土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域。

不过，面对2024年依旧冷峻的土地市场，龙湖目前并无明确拿地目标。集团执行董事兼高级副总裁张旭忠在业绩会上表示，龙湖今年依然会严守投资刻度，优中选优。在城市选择方面，会聚焦在一二线等一些高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。

张旭忠指出，从去年开始，头部房企的拿地的策略基本已趋同，导致一二线城市尤其是核心区域的竞争非常激烈，毛利率也不断被压缩。不过其中依然不乏获取优质地块的投资机会。

2024年至今，龙湖分别在西安与佛山以底价摘得两宗宅地。

经营性利润占比超60%，利润结构持续优化

不同于房地产开发业务的日益萎缩，运营及服务业务提供的稳定现金流，是保障龙湖有条不紊转型的关键所在。

其中，运营业务板块2023年全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%。

具体来看，商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元，全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，持续深化在核心城市的网格化布局。期末出租率96.2%，较期初提升3个百分点。

截至2023年12月底，龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座，运营总建面为797万平方米（含车位总建筑面积为1028万平方米），合作品牌超6600家，战略合作品牌超400家。

2024年，龙湖计划新开业14座商业中心。也就是说，预计今年龙湖商业项目将突破100座。

陈序平指出，“百MALL”时代龙湖首先要做的是，对新开业的项目，进行明确的产品分级，为每个项目定档定级，实行“一店一策”的差异化管理，满足不同客户的购物需求；同时存量项目也要进行改造，使之成为提升商业业绩的一大抓手。

长租公寓航道聚焦资产的运营效率提升，持续贡献租金和盈利。得益于行业利好政策的支持及数智化、精细化的运营管理能力，长租公寓品牌龙湖冠寓稳步发展，累计已开业12.3万间房源。

在业务发展的同时，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元，盈利能力行业领先。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。毛利率为31%，较上年同期提升2个百分点。

凭借高质量、高标准、多业态的服务能力，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达102.8亿元。

此外，龙湖“龙智造”品牌发布一年以来，综合实力已跻身代建行业前列。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元（合并抵消前），五大业务飞轮协同，为客户提供高品质解决方案。

“将提前偿还部分2025年到期债务”

财务安全方面，截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%，保持行业低位；负债结构持续优化，平均贷款年限为7.85年，进一步拉长；在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%，一系列指标均维持行业内的较高水准。

基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2023年末，龙湖集团总借贷内的银行融资占比达77%；外币借贷额占比降至17.7%，100%掉期，完全规避汇兑风险。

值得一提的是，2023年作为龙湖提出“高质量发展”的第一个年头，即实现经营性现金流净额回正目标，全集团合计净流入35亿元，为主动压降负债规模、优化债务结构提供新的活水。

陈序平分析称，过去房地产行业发展依赖于高杠杆、高规模、高周转，但“旧模式”的隐患在于销售规模与负债强挂钩，因此一旦销售受阻，就有大量房企出险。2023年龙湖提出“高质量发展”模式，首要任务即“经营性现金流为正”，要求集团旗下5个航道均实现正净现金流，这样才能保证集团有息负债稳步下降，而不是被动依靠地出让资产降负债。

此外，龙湖首席财务官赵轶表示，今年龙湖将继续压降负债，今年年内到期的债务只有100多亿元，其中国内信用债券约60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。同时，龙湖今年还将有序提前归还2025年到期部分债务，令债务结构更加合理。