规模利润稳步增长，越秀服务2024年要发力增值业务

（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月18日，越秀服务在香港召开2023年业绩发布会，主席兼非执行董事林峰、行政总裁兼执行董事张建国、常务副总裁兼执行董事张成皓、财务总监李慧婷、资本运营总监万思蕴均有参会。

据管理层介绍，2023年，越秀服务实现营收32.24亿元，同比增长29.7%；对应归母净利润4.87亿元，同比增长17.0%。每股基本盈利人民币0.32元，末期派息人民币0.079元/股, 连同中期股息，全年派息人民币0.160元/股，全年派息率为50%。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示：“2024年，本集团将以‘用心服务提质量、精益管理创效益’为年度主题，加强对基础服务的投入与建设，增强市场化竞争力，争取更大的发展空间。”

提高社区增值服务收入占比

从收入组成上看，非商业物业管理及增值服务收入的增长直接拉动越秀服务收入增长。

数据显示，2023年，越秀服务全年收入约32.24亿元，同比增长29.7%。其中，来自于商业物业管理及运营服务部分收入约5.94亿元，占总收入比例18.4%，同比增长8.9%；非商业物业管理及增值服务部分收入约26.30亿元，占总收入比例81.6%，同比去年增长35.5%。

进一步来看，于非商业物业管理及增值服务包含非商业物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三部分，且该三部分在2023年均有不同程度的增长。

其中，与2022年底相比，截至2023年底，越秀服务在管非商业项目数目从269个增至331个，而在管面积从4760万平方米增加至5930万平方米。

与此同时，非业主增值服务收入增长明显。由上一年度的4.79亿元增加到本年度的6.69亿元，增长39.6%。该增加主要是伴随合作房地产开发商业务持续扩张，前期规划及设计咨询服务等收入增加，及于2022年推出的智能化服务亦稳步增加所致。

值得一提的是，社区增值服务是越秀服务增速最快的业务。年内，越秀服务社区增值服务的收入由上一年度的6.5亿元增加至本年度的9.32亿元，增长高达43.3%。

据越秀服务管理层在业绩介绍，社区增值服务主要包括新零售、经纪服务、美居、社区商业、智能化服务五个方面。其中，新零售为团购、直播带货等；经纪业务为帮助业主资产置换的需求及承接新房代理、公寓托管等；美居为装修物业。

年内，越秀服务社区商业业务成功拓展广州同德广场、苏州苏胥坊等项目，商业策划能力得到验证，“悦汇时光”品牌迈向全国；智慧化业务亦通过外拓，实现智慧校园、智慧医院、智慧商业综合体等多业态突破。

林峰表示，社区增值服务是越秀服务未来的发展重点，因为社区增值服务毛利率比较高，大概在32%左右。

可对比的是，2023年，越秀服务录得整体毛利率为26.6%，同比减少0.6个百分点。其中，非商业务毛利率为25.4%、物业管理服务毛利率为16.1%、非业主增值服务毛利率29.7%，均低于社区增值服务。

“未来，我们希望社区增值服务收入的占比逐步提高，逐渐与物服收入的占比接近。”林峰说道。

规模稳步增长

凭借着控股股东越秀地产的稳定交付和自身市场拓展能力的不断增长，越秀服务管理规模稳步扩张。

2023年，越秀服务新签约项目113个，新增合约建筑面积1540万平方米。截至2023年12月31日，集团总在管项目408个，在管面积为6520万平方米，同比增长26.2%；总合约项目476个，合约面积为8340万平方米，同比增长18.2%。

从区域布局上看，越秀服务近九成在管面积位于经济发达的一二线城市，其中大湾区一直是越秀服务拓展的重点，占总在管面积的55%，剩余45%分布于华东、华中、北方、西部四个地区，分别占总在管面积的13%、14%、12%、6%。

值得一提的是，越秀服务是市场上少数既能提供社区商业全链条服务，同时也能服务中国高端写字楼、产业园等的全能型物业公司。

数据显示，截至2023年12月31日，越秀服务住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态的在管面积分别为4121万平方米、704万平方米、1041万平方米、655万平方米，分别占总在管面积的63.2%、10.8%、16.0%和10.0%。

2023年，越秀服务在非住宅业务上狠下功夫，仅30%新增合约面积来自于住宅，剩余70%新增合约面来自于“商业+大交通+城市服务”，包括巴斯夫（广东）一站式基地项目、2个TOD项目（福州4号线、郑州12号线）、佛山广东农信数据中心、广州孙中山大元帅府纪念馆、鄂州国际会展中心项目等。

另外，与中国最大餐饮公司百胜中国的合作，给越秀服务增添更多的想象空间。据悉，2023年11月，越秀服务与百胜中国（投资）签署全国策略联盟合作协议，双方将全面梳理越秀服务在全国范围内的物业点址，加强市场拓展和渠道合作，在2024年达成更多百胜中国旗下品牌餐厅的合作落地。

除了合作，越秀服务对收并购仍保持谨慎态度，林峰表示，“目前确实有一些标的回到合理的估值空间，会重点关注标的质量、估值的合理性，与越秀服务业务的可持续性等方面。在行业不明朗的大环境下，越秀服务虽现金充裕，但在收并购项目时不会过于激进，会更加稳健。”

林峰直言，包括产业园、公建、医院等在内的非住宅业务具备很大的市场空间，是今后的发展重点，越秀服务会积极扩大非住宅业务的规模。