2023年销售2936.35亿，招商蛇口失约年度目标

（文/解红娟 编辑/马媛媛）3300亿的槛难跨。

3月18日晚间，招商蛇口发布2023年报。报告显示，2023年全年，招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米，同比增加2.49%；累计签约销售金额为2936.35亿元，同比增长0.35%，销售规模行业排名提升一位至第五位。

与此同时，招商蛇口在年报中详细的介绍其在全国各城市已经抢占了领先地位，例如，在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。

此前，招商蛇口曾在年报中表示2023年计划实现签约销售金额3300亿元。这3300亿也是招商蛇口的2021年的销售目标，但努力了3年，终究还是没有达成。

归母净利润高增？

销售规模排名虽有所提升，但招商蛇口的成绩单并不“好看”。

报告显示，2023年招商蛇口实现营业总收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归属于上市公司股东的净利润63.19亿元，同比增长48.20%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润57.33亿元，同比增长69.23%。

招商蛇口将归母净利润高增归因于减值减少和权益比例提升。

具体来看，2023年，招商蛇口计提资产和信用减值损失24.18亿元，较2022年少计提40.41亿元；招商蛇口2023年结转项目权益比例提升，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。

换言之， 招商蛇口归母净利润高增并非业绩拉动，而是相较去年“亏掉”的少了点。

与此同时，招商蛇口毛利率仍在不断走低，2023年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。

这并不是招商蛇口第一次出现毛利率下滑。Ifind数据显示，2016年至2022年，招商蛇口社区开发与运营的毛利率分别为32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%、19.25%，自2018年起毛利率开始大幅减少。

为提升毛利率水平，招商蛇口也加入了开源节流、降本增效的队伍。

据同日发布的《关于拟变更会计师事务所的公告》显示，为提升审计工作的独立性和客观性，公司根据相关管理办法决定变更会计师事务所。经过充分沟通，普华永道中天接替德勤华永担任核数师，招商蛇口与普华永道中天商定的2024年度财务报表审计费用合计为1545万元，相较于2023年度减少138万元，降低8.20%。

此外，2024年2月初，招商蛇进行了组织架构调整，将原来的华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域及深圳区域7大区域调整为5大区域。其中，深圳区域和华南区域整合成新区，整个大湾区以更完整更强大的区域形态呈现；华中区域将在架构中被淡化撤销，涉及的相关城市大概率会以就近原则划分给西南区域、华北区域。

不可否认的是，招商蛇口是业内为数不多整体债务结构稳固、风险可控的房企。

截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，满足“三道红线”的要求。

与此同时，招商蛇口充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

多个项目被投诉

招商蛇口在新房方面遇到的问题也不少。

近日，有购房者向观察者网表示，发现虹桥璀璨公馆楼盘期房违反上海市有关规定（小区为50米以上的高层住宅，须使用A级不可燃的外保温材料），部分墙体使用XPS挤塑聚苯乙烯泡沫板（为易燃/可燃的外墙保温板），经现场点燃测试，并已咨询业内专业人士予以确认，存在严重质量问题及火灾安全隐患问题。

招商蛇口在致业主书中承认了这一点。其表示，“局部外窗使用蓝色泡沫材料：经项目排查，蓝色泡沫材料系个别工人违规使用(地下室防水保护板)，使用于首二层个别现浇窗框收口位置，项目全面排查所有现浇窗户洞口，排查结果为:排查2000多个点出现50多个问题点，项目后续将全面排查对不符合要求的进行统一整改，整改保留过程记录，整改完成后约业主代表至现场随机指定楼栋抽查。”

“开发商说是正常材料用完了，施工队随手用了别的材料。”有虹桥璀璨公馆业主向观察者网表示，预想过项目会出现装修问题、质量问题，但“没想到竟然在消防方面也敢造假，就很离谱。”

需要指出的是，这已经是年内虹桥璀璨公馆第二次出现维权事件。

观察者网了解到，虹桥璀璨公馆楼盘期房位于青浦区泾南河路79弄，为招商蛇口、象屿地产和路劲地产三家合资建设，按约定项目应于2024年6月底交付。

2024年初，虹桥璀璨公馆业主曾自行前往小区工地，发现项目出现外墙鼓包、货不对版、虚假宣传、手撕墙皮、外墙漏水、无认证电器等问题，存在安全隐患。在业主反馈问题以后，开发商不想着去解决反而打太极敷衍拖延，从而导致双方沟通中断、冲突升级。

除虹桥璀璨公馆外，招商蛇口上海大部分项目都曾遭遇业主维权。据不完全统计，招商蛇口旗下招商外滩玺、虹口北外滩招商云玺、招商9号公馆等项目均收获交房即维权礼包，问题多集中于货不对板、渗水漏水、外立面不平整等。

其中，最有名的还是招商外滩玺，网传业主集体制作多达132页的PPT痛批其漏水严重、大理石断裂、玻璃爆裂以及未经业主同意种植普通廉价的朴树作为小区入户景观大树等诸多问题。