雁默：台湾房地产泡沫，最后可能会是大陆买单

【文/观察者网专栏作者 雁默】

“两岸干脆打一仗，看房价能不能跌”。

这心思，可不是来自台湾统派，而是来自“天然独”。这么一说，你就知道台湾房价问题有多严重，青年有多绝望了。

不打仗有解吗？无解。这岛上，只有来一次大革命才能实现大面积的财富转移，但普选民主却是反革命的，因此最终，“天然独”也只能求战争解套。可笑不？大家都笑中噙泪。

台湾房价之高，在全球名列前茅。如果将性价比也拿来平均一下，我认为台湾房价是地球最贵，没有之一。

根据Numbeo的数据（2022年103个国家/地区），台湾市中心房价全球排名第五，大陆第三。市郊区房价台湾排名第九，大陆第四。

以城市论，台北市房价在全球城市中排名第12，就快追上纽约、伦敦，但与深圳、上海、北京还有段差距（2022年），仅略高于广州。

论房价一定要比工资，台湾平均房价所得比近10倍（注1）。

对于斗胆拿台湾与其他地区比较的刚需买家而言，问题不在于价格高不高，而在于值不值。台北市算是台湾生活机能最优的城市，但若你去过北上广深，再到台北就能体感什么叫做“不值”。

大陆现在房价普遍下跌，从台湾年轻人的角度看来，这是人间福音，因为台湾还在涨，连台南那种称不上三线城市（大陆标准）的房价也在飙涨中。按人民币换算，台南市平均每平米2.5万。

台南的城市性质比较像扬州，主打美食，是旅游之都。但有两个问题，一是扬州当前的平均房价只有台南的一半，二是论美食景观历史文化，台南能与扬州比吗？

扬州新楼盘一月均价为13306元/平

当我说台南2.5万时，可不是单指新房，若在城中心，50年房龄的“老破小”就是2.5万。你若说台湾的房子永久产权能传家，我会问你哪个子孙要住50年老房？琢磨着父母往生后卖出套利吧，那得房价仍有升值空间才会有人接盘……但台南？这城市只有188万人口，而且已经呈负增长，扬州则是455万，人口正增长。

传家最实惠的东西是现金，这一点连我那拥有三栋四层楼独栋洋房的房东也点头称是。房子要卖掉才是钱，卖不掉就只是一方水泥空间，维持它还要花钱，出租还得担心恶房客。

那一线城市如何？上海郊区临地铁的新房，均价大约4-5万每平米。台北市的郊区是新北市，临地铁的房价在5-6万每平米。上海人口2600万，台北加新北人口660万。能买国际大都会上海的话，为何要买脏乱的三线城市新北？

那么，凭什么大陆房价能跌，台湾却不跌？最简单的答案就是——大陆房市泡沫比较大，因此比较早破。

两岸在住房问题上的类似之处如：一、供过于求。二、房价收入比高。三、人口负增长。四、公摊面积占比高。五、买房心态相近。六、持有成本过低。

我们中国人的买房心态原则上就是“投资”，认为房子不光能赚钱，还能保值，这就是投资心态。一旦存有这种心态，买房意志就很坚定，认为反正一定会有接盘侠，因此什么坑都不怕，直到房市泡沫破裂，接盘侠喊出一个让你怀疑人生的价格。

投资首重持有成本。在美国买房，税率、保险和修缮费用高，卖房的规费也高，房屋持有成本是台湾的50倍。而在岛上，买车的持有成本比买房还高，因此老一辈人都会劝子孙先买房，再买车。

台湾土地持有成本有多低？以土地税为例，市价1000万的土地，地价税只要1600元，就这么低。原因出在征税依据公告地价，而公告地价只有土地市价的8%。换言之，有钱不囤房简直就是傻子，这就是为何台湾人爱买房投资，房产商也不怕长期持有卖不掉的空房。

自2016年至今，台湾住宅价格指数上涨了近30%（29.73%），拥有3间房的人从33万飙升至51万人，显示炒房仍被视为最稳当的“投资”。

只要买房心态是投资，房子就是金融商品；只要是金融商品，就会滑向高杠杆；只要滑向高杠杆，整个产业体质就脆弱；房地产体质脆弱，就会让一大堆附随供应链也脆弱；只要支撑经济发展的这一大堆供应链体质脆弱，政策面就不敢戳破泡沫，不敢调高房子的持有成本。如此恶性循环。

然后就是供过于求，工薪收入与房价距离愈来愈远，人口负增长，家庭两代人为银行做牛马，幸福感无从说起，剥夺感代代相传。

因此讲白了，华人居住圈可能是全世界最不宜用房地产支撑发展的地区，因为我们迷信有土斯有财，将买房视为投资，在此避险心态下，无产阶级的幸福感就完全被剥夺了，小资产阶级则是负债累累。

台湾的空屋率是8.77%，看起来问题不大，但5年屋龄以内的新屋空屋率是20%以上，明显供过于求。但16年来赚得满钵盆的建商尚有底气粉饰太平，卖不好干脆不卖，或顶住台面价格，但台面下小跌出售。而股市处于高档，房贷利率维持在2%低位，通胀也形同鼓励买房保值，使得建商愿意坚守价格，支撑市场信心。

简言之，只要买房心态与持有成本过低的现状不变，房产业多得是支撑房价的题材可供炒作。如通胀会使建材价格上扬，压缩建商利润，买家则希望买房抗通胀，房价就难下跌。再如官商合作的土地开发案，交通基建利多，股市表现抗跌，都是炒房炒土的温室。

台湾房市目前处于多空胶着状态，一旦环境出现变化，如股市崩跌，大建商东窗事发，通胀转向通缩，泡沫就会破。而泡沫一破，连锁效应会让房价崩跌仿佛是一夜之间的事。

说到底，在泡沫破裂酿灾前，只要大幅调升房产持有成本，就能有效淡化买房投资的心态，去除囤房动机。然而，台湾房屋持有者近7成，剩下的3成里不只1户有刚需，政策面骤升持有成本会得罪大部分选民，政客会得罪建商金主，因此肯定会有“专家”出来恫吓大众，这就不易形成社会大面积要求降房价的压力。

最近看了一些大陆已购房者对房价下跌的意见，诚可谓哀鸿遍野。房市泡沫破裂，对于高价购房还在还房贷的人而言，确实痛苦万分，但泡沫若再不破，就会像台湾这样继续累积压力，日后炸开伤害只会更大。

假设大陆房价持续上升，且上升幅度远高于工资涨幅，从台湾的例子可见，三四线甚至五线城市的房价都将高不可攀，租金也跟着上涨，工薪阶级就处于无路可逃的状态。一家三代皆房奴，这是真正的祸延子孙。

台湾青年对房价不是焦虑，而是绝望

专家对房价下跌的各种拉警报，虽不无道理，但通常流于片面观点。如房市不好，会拖累极多供应链产业，提高失业率——这观点不能说错，但除了维持房价，难道就没有其他解方吗？

在供过于求的环境下，价格却不跌，这种现象当然荒谬，无论提出多少撑房价的坚实理据，都无法服众。对于购房投资人，我们也得问，有什么投资是只准赚不准赔的？将房产视为稳赚不赔的投资，那谁还愿意上班领工资呢？

但当我们的购房心态等同于购车，景观就大为不同了。

除了极少数例外，一般没人将购车视为投资，车辆是消耗品，而且折旧快速。如果汽车供过于求，面临车价下跌时，车商会怎么办？答案是，减少产量，降低成本，抛售库存，或为车辆提供更多功能与服务以维持车价，并拓展新市场。对购车人而言，自然会要求降价，或提升性价比，毕竟，买车又不是投资。

为车辆增添新功能与服务，势必将扶持新的上下游供应链，创造新的就业，并促进旧供应厂转型。购车人则能因此获得更好的产品，用合理的价钱购买更多的幸福感。

若你以购车的心态购房，就不会抱着保值投资的心态，购买超出自己能力太多的房子，如此便能卸除主要的财务负担，多投资于生活质量。当建商需要提升房屋的性价比维持经营，劣质建商就会被淘汰。当性价比高的房子是消费者最重要的考量，地方政府就必须打造宜居城市，在有形无形之处提升居住舒适度。

房地产业未来的趋势不只是科技化，也会导向人文化，除了基本生活机能，买房的人会开始注重视野，包括天空、绿荫、居民素质、周边各种生活产业的多样性与服务质量，旨在购买幸福感，而不是缺乏流动性的金融商品。

那么，在宜居工程上做得好的城市，房价得以维持，人口会持续流入，开发范围得以扩增，反之则走向破败，被迫自我提升，或是专门供给那些不在意居住质量，只希望房价低廉的人群。

00后的两岸年轻人，在生活态度上是相近的，所谓“低欲望四不”：不结婚，不生子，不买房，不消费。在很大程度上，四不心态是来自于高房价。

大陆年轻人我不敢说，但台湾年轻人对前景不是焦虑，而是绝望，他们必须抗拒老一辈人买房成家的传统观念，否则活不下去。他们在等待父母死后留下的房产，若没有房产可继承，就更不愿结婚生子，还要抑制消费，因为工作岗位都在超高房价的地方。

年轻人生活中摆脱不了网络游戏，因为这已算是最廉价的幸福感，而少出门也代表少消费。父母愿意为了协助孩子成家给出购房首付，孩子还不见得愿意收下好意，因为他们知道后面的房贷才是大坑。

选前侯友宜提出购房免首付，利息补贴5年可贷1500万，但10年内不得转售的政策支票，此一想法受到年轻人群嘲，因为问题根本不是出在首付。免首付，房贷压力只会更大不会更小。

赵少康则教年轻人如何赚钱理财，分享自己二十几岁就能买两三间房的经验，然而，赵的“以房换房”牟利模式，就是被年轻人视为万恶的炒房手法。正因为有赵这种人，而且太多了，现在年轻人才这么惨。

位高权重的有房阶级，基本就视房价下跌为头号大敌，因此思维只能在维持高房价上打转，最多想些比较温柔的割韭菜政策，方便你入坑。年轻人也许穷但并不傻，不再相信这些不知民间疾苦的既得利益者，他们就是绝望，就是想革命，但普选民主反革命，所以才会有人寄希望于战争解放房价。

其实，有房产的父母也已逐渐调整了思想，不再要求子女买房成家，在少子化的当代，只有“父母适应孩子”，没有“孩子适应父母”。而这是一个重要的转变，也是房产商最大的恶梦，这样下去，泡沫迟早不破也得破。

高房价最恶劣的影响，就是让一代人失去斗志，除非被逼，不会有人搏命打一场根本不会赢的仗。借贷人生是创业者的宿命，不是工薪阶级的，而后者数量远大于前者。一般人谨守“低欲望四不”，不但日子过得下去，幸福感还更高，“斗志”一斤多少钱？

房市泡沫不破，上述这样的消极思维就不会消失。政策面“软着陆”可以理解，但必须着陆，别软到一半又飘起来了，那只会让个别产业闷死整个社会。

台湾房市泡沫一定会破，只是时间问题，但政治会一直拖延病情，而若拖到统一后，烂摊子是大陆收。换言之，愈晚统一，处理台湾房产问题的成本就愈高。

注1：台湾房价所得比逾世界标准，专家揭购屋族困境 根据最新内政部资料，2023年Q2，全台房价所得比高达9.82倍，再次刷新纪录，创有统计来新高，其中，台北市房价所得比15.52倍、新北市12.93倍、台中市11.55倍，都超过10倍以上。

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