由“转按揭”所想到的，我们确实需要减负_风闻

近日，据彭博社报道，彭博社的消息引发了广泛关注，报道指出中国正在考虑下调存量房贷利率，并允许转按揭。

说真的，

我们这个经济体，包括居民杠杆在内，全社会的债务压力实在太重了。之前已经转过世界银行2022年6月的一份报告，结果显示，咱的债务已经先于咱的经济基本面，达到甚至超过了高收入国家的水平……

图表来源：世界银行，Real Estate Vulnerabilities and Financial Stability in China，2022-6。

所以看到有些老师和媒体把社融增速下滑当作了不得的大事，我一直觉得没必要这么焦虑。过去增速过快的，现在钟摆朝向另一边实现能量守恒，并非是世界末日。如果一个经济体的发展长期靠大幅加杠杆，甚至把杠杆垒成了长城，这才是真该焦虑的。

这些年的杠杆率增速也实在太快了，而这十几年新盖的房子，很可能是超过了家庭实际需要的，很多三四线乃至二线城市，都在这时候悄咪咪透支了未来十几年乃至二三十年的房价增幅。

当“房子永远涨”的神话被打破，回归到正常的市场逻辑，消费者“买涨不买跌”的心理被触发，一段漫长的下行周期，会带来一系列问题。其中就包括了前面为购房而贷款的居民，在自己的房子还在跌，却要按原来的房价去偿还贷款，所产生的矛盾。

我之前曾把各省份近十年来人均可支配收入，去和他们省会城市房价相除，去算这个省的老百姓一年收入能买省会多少㎡的房子。得到了下面这张图。如果考虑到“人均可支配收入”可能会“被平均”，而房价是涵盖核心区与远郊所得出的均价，那么实际情况会比图里所呈现的更为严峻。

看到这张图的心情，就如同图中箭头行进的方向……数据来源：国家统计局、CRIC。

短短6年时间，人民群众对一些核心城市的住宅购买力就缩水了两三成，而且由于核心区房价增速更快，实际缩水幅度也会相应更大。正如某个网络段子所言，攒下一年的钱哪怕不吃不喝都未必能买得上核心城市的一个卫生间，一套主城区的新房动辄要掏空6个钱包。这种局面对于大家的收入、消费、婚嫁、生育造成的影响，也都被我们所看到了。

**资料来源：Wind，中金公司研究部

**2013-2023年结婚登记数（单位：对），数据来源：民政部。

**2014年以来历年社会消费品零售总额增速的变动情况，数据来源：国家统计局。

如果把零售增速，去和GDP与人均可支配收入进行对比，看到画出的图，我鼻子都有点酸了。

**2014年以来历年零售、产值和人均收入增速变动的情况，数据来源：国家统计局。

所以每次看到“居民不敢消费”的调调，我都要忍不住驳斥两句。在过去十年房价节节攀升、压缩其他生活消费空间的情况下，我国的城乡居民都已经为消费做到了尽可能大的贡献，对比过去十年房价攀升对居民生活的困扰，以及“人均”以下的庞大基数，这种消费力度显得更为难能可贵。

我们的人民群众已经尽力了。

在这样的局面下，如果我们还要激发经济与社会的活力，是不是该在人民群众的获得感上做点什么？是不是要尽可能给大家喘喘气、松松绑呢？

在过往的高杠杆、高周转、重资产发展模式已经不可持续的情况下，收益的边际效用会不断递减，作用到居民部门，就是老百姓的还贷压力，相对于自己的贷款规模，一年年都会增加。如果这时候抵押贷款的标的物——住宅价格还在下跌，无论是心理上还是生理上，都是double kill。

​所以当此之时，转按揭是必须的，但还远远不够，只能作为组合拳中的一环，还需要有更多配套措施相应出台。

我对未来还是保持信心的，因为我能渐渐感觉到，在新旧模式的阵痛中，新的活力正在孕育。在这个进程中，围绕获得感，一系列直观体验也深深让我触动。为什么有些所谓的三四五线比东部沿海某些二线城市还要热闹？这背后的原因是什么？曾在之前的几篇专栏文中逐一总结了这些想法。

当然，对于一个庞大的经济体来说，在转型期进行调整出清，不是围绕着分配一竿子莽的。这个话题也在前文里都有论述。如何把新动能带来的增量被更多人体验和共享，是我们经济从赶超到引领必须要回答的问题。

生活还在继续，观察也在继续。我希望能尽快看到更多的组合拳。