为什么房子还得继续跌？_风闻

文：蔡垒磊

前两天我在直播里问了一个问题，说“比特币有没有泡沫”？我想没有人能答得上来；比特币涨到多少是个头，跌到多少是个底？应该也没有人能答得上来。我们都知道，价格是在价值两端做高估和低估的运动，可这是句废话，因为价值在哪儿？如果你都无法用任何的模型估算出它的价值应该是“多少钱一个”，那么判断它被高估还是低估，就是无稽之谈。

我们只能深入地了解比特币，然后判断这样一个特质的东西，在现实中有没有可能被更大规模的人群给采用？如果会，那么它就会继续上涨；如果不会，那么它就不值得再持有——不管它当下多少钱一个，不管它是在涨还是在跌。

**房子也一样，涨多少你都不能说它就太高了，跌多少也不能说它就到底了。**别说什么跌多少就会引起系统性金融风险，怎么，你不允许系统性金融风险，它就不会出现了？如果是这样，那国家破产就不存在了，经济大萧条也不存在了——如果不想就可以不发生，那大萧条难道是因为自己想萧条吗？

房子会不会继续下跌看什么？看接盘侠，北上广深的房子，原本就不是“有资格持有”的人买上去的，而是大量的“越级意愿”炒上去的。什么是越级意愿？就是大量没有资格持有的人，超越了自己正常的支付能力，去接了盘，而由于房子是流通比例很低的商品，因此只需要少部分的人花高价购买了极少的一部分，就有一种“所有房子都在涨价”的错觉。

那么现在正在挤出的水分是什么？是要把这帮人全搞爆仓，让这批人全部违约，让他们的房子全部变成法拍房，让他们全部断供成为老赖，二手房市场价格彻底由法拍房主导，银行坏账率大幅飙升，小银行开始引发挤兑——等这些事情都发生了，该处理的处理完了，活久见了，人们的心态开始趋于平稳成熟，不该持有的东西，都还给市场了，如果刚好房地产税制改革能布局完成，一线城市保障房的比例能稍微靠近发达国家水平，有新的全民级优势产业出现，中国人的实际就业率开始恢复，这时候我会说，房地产到底了，你应该拿着现金去抄底北上广深的好房子，有多少抄多少。

可现在呢？还在上述链条的早期，很多该发生的还没发生，该做的还没做，也就是风险还有大量没有释放完，事情还有大量没有做完，这时候价格是救不上去的——**逆市托底，劳民伤财，事倍功半，最后该跌还得跌，但全民买单了。**这个事情你可以对比一下日本和美国，美国遇到类似危机的时候，是让资产的拥有者自己承担后果，该破产的赶紧破产，该跳楼的赶紧跳楼，所以它恢复得快，一两年就好了；而日本则是选择让风险集聚，由中央银行打包走大部分的风险，用全民的钱一起扛单，也就是不让那些该承担的人都自己承担，大家把压力一起分摊，钝刀割肉，每人分一刀，最后结果是该跌多少还是跌多少，但恢复得很慢。

**我们要理解所有金融产品的本质，那就是接盘游戏，任何商品的价格，都取决于接盘资金和接盘意愿，现在第一批挤出的水分，是不该持有的房子，和越级意愿，即大家不认为“不上车就上不了车了”——只要这批人的人数大量减少，房子就涨不了。**而房子是有持有成本的，也是有使用寿命的，所以不涨就有损耗，不涨就是亏，就要支付自住成本——是的，自住成本除了丢失了这笔资金原本的资产收益，还有要支付的按揭利息，还有不涨带来的房子折旧，还有物业费等居住成本，以及未来100%会有的房产税等税费，你自住的房子越贵，你实际在支付的成本越高——中国有很多人其实是不懂的，他们以为没怎么往外拿出钱，就是没支付，其实他们正在支出的东西远高于自己当下的收入。

在这个前提之下，接下来要挤出去的，是房子绑定的各项属性，比如最明显的，就是学区——接下来中国会继续学历贬值，而学历贬值带来的另一个影响，就是学区房的贬值，户口的贬值，以及带动整个城市的整体贬值，这些是第二批要挤的水分。

再然后是第三批水分，也就是一个城市的无房或一套房的高收入群体，他们的收入和房价的比值要调成正常，如果不正常，就要继续挤——房价下跌，如果会伴随着各行各业全部跌，那么这件事就得全部爆掉，直到房价对经济的影响变弱，也就是房价继续下跌，人们的收入不太变化，甚至各行各业开始复苏，高收入群体开始增多，才能推动房价的上涨——很多人以为的“北京上海一放开，全国人民就会涌入北京上海”，这是一种妄想，真放开了其实就是短期一波，释放完了就会原形毕露，因为不是所有人都会卖了自己城市的房子，抛掉自己手上已经成型的业务和工作，义无反顾地从零开始生活在北京上海，最大的接盘群体依然还是现在就在北京上海的那批人，如果他们中的头部10%～20%人的收入不跑赢房价，房价就起不来。

中国房子的价格，是非常畸形的，它的畸形其实是一系列因素的总和：**开放农民进城，商品房制度的起步，土地财政的依赖，税制的粗糙与不合理，旧城改造大兴基建浪费钱，城市容纳规模小，挤人效应大，信贷规模暴增，首次正式接入全球化，互联网和移动互联网的创富潮，人为绑定各项权益等等全部结合起来，才有这种级别的暴涨。**而这种这么多因素的咬合，在熊市期逐渐解体以后，是很难再聚合，也很难再产生类似的财富效应了的。

**房价说白了，最终还是要取决于这个城市本身的支付能力，当人们的收入在降低的时候，处处都在消费降级的时候，你指望房子涨是不可能的——不仅房价还要跌，租金也还要跌，因为很简单的道理，一个城市的企业，能给出的最低工资，跟这个城市这个区域的租金成本相适应——员工起码要活着。**而光上海一座城市，最近几年就“净失去”2万多家企业，为什么失去？无法给出跟上海房子的租金相适应的薪水。而“资本家”的逃离和衰败，是对大量劳动者的挤出，最终传导到对房价和房租的挤出。

**寒冬慢慢，想抄底以后有的是机会，但一定不是现在。**可正如我之前所说，寒冬只是一个点，寒冬也只是看对谁而言，你的寒冬，不一定是所有人的寒冬，传统行业没机会，还有新兴行业，中国没机会，还有海外市场，你的寒冬冷咧，可能正是别人的夏日炎炎，如果你能多了解一些其他市场的机会，多接触一些先进生产力，你就会发现，机会永远不会消失，只会转移，财富也永远不会消失，只会被人搬运。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。