法拍房量涨价跌、流拍率大面积走高，释放了什么信号？_风闻

来源｜中访网

作者｜一杭工作室

近段时间，法拍房“一冷一热”的数据引发关注。据中指研究院数据，2024年上半年，我国法拍市场累计成交各类房源数量约7.85万套，较2023年的7.42万套增加约5.8%。但总成交金额有所下滑，为1537.3亿元，较去年同期减少约43.2亿元。

挂牌量更多价格却下降，法拍房市场也需要“以价换量”了？对房地产市场有何影响？

法拍房，也拍不动了？

前段时间，#单价约50万元/平方米，深圳最贵法拍房#的话题登上热搜，引发业内外关注。这栋别墅深圳南山区华侨城纯水岸（十一期），原权利人系洪涛集团董事长配偶。起拍价为2亿元，在经过33轮激烈竞拍后，最终以单价50.01万元/平方米成交，创下深圳法拍房单价和总价新高。

但不是每套法拍房都如此抢手，法拍房的平均成交价格走低才是常态。数据显示，2024年上半年全国各类法拍房成交总金额1537.3亿元，同比减少2.7%。作为法拍房市场上的主力型房源，法拍住宅的成交均价也在走低，今年上半年为9084元/平方米，同比下降6.7%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，成交价格下滑与市场预期、法拍房供应量增加以及市场更加谨慎等因素有关。为了促进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场寻求机会，以期抵消房价下降空间。

另一个重要数据——房源折价率也在下滑，从去年同期的82.8%下降至76.9%。成交折扣率就是法拍房成交价和市场价的比例，一定程度上可以反映当前市场的热度。成交折扣率越低，越说明市场信心不足，预期仍在往下走，而这也将导致流拍率的提高。

据凤凰网财经报道，今年1-5月，在全国各城市法拍房市场中，成都的法拍房挂拍数高达9580套，数量位列全国第二。但其成交率仅为26.32%，流拍率竟高达73.68%。同一时间，其他城市的流拍率也在大幅提升，这足以说明，法拍房越来越拍不动了。

事实上，法拍房的数据不仅反映了房地产市场的变化，也和整体经济环境相关联。

法拍房“量涨价跌”，不仅说明市场预期下行，也反映了房地产环境从繁荣到泡沫破裂的过程。随着经济下滑，就业环境愈发残酷，但房贷却没有改变，债务压力越来越大，导致“断供人”越来越多，法拍房数量也越来越多。

法拍房的变化释放了什么信号？

法拍房的数据已经到了一个让大家不得不重视的高度，那它的变化会对楼市产生什么影响？

有业内人士认为，法拍房“以价换量”的行情逐渐蔓延，会对二手房市场带来新的压力。一直以来，法拍房市场都被视作二手房市场的风向标，如果法拍房“量涨价跌”的情况进一步持续，很可能会对二手房市场的价格产生冲击。

今年上半年，在多轮地产政策刺激下，各大一线城市的二手房市场成交量在逐渐回升。例如广州市在“5.28新政”取消限售的背景下，6月份二手房住宅市场经历了一场“狂飙”式增长，成交量冲上万套，7月也维持住了万套的网签量。上海市的二手房市场也在6月创下了年内新高，单月成交2.6万套，环比上涨41.1%。

但法拍房数量不断上升，会给二手市场增加新的压力。以一套郑州拍卖的房子为例：锦艺金水湾观澜苑一套89平方米的二手房，最终成交价82.92万元，成交均价约为9316元/平方米。与此同时，在中介二手房官网上，锦艺金水湾观澜苑的挂牌价格在1.3万元/㎡左右。也就是说，拍卖的成交价只有彼时二手房挂牌价的71%。

法拍房价格在一定程度上会给当地的二手房市场提供价格参照，如果法拍住宅市场价格与二手房市场价格差距过大，无疑将影响购房者的价格判断，从而进一步影响二手房市场的活跃度和价格。

不过，法拍房的“水”也很深，购入有一定风险。法拍房之所以能流入市场，很大原因是其本身权属不清晰，实际情况中，有些法拍房产权债务复杂、非法占用等情况，竞拍人可能承担房源存在的隐性成本。