中建系硬闯广州旧改，被保利万科卷哭了_风闻

作者/利晋

主编/苏淮

中建（601668.SH）系在广州遭遇“内卷”。

7月初，中建八局在黄埔区开发的“一城江山海”项目正式亮相。4天后，中建玖合操盘的黄埔文冲东旧改，立刻官宣了案名“未来方洲”。

近日，中建八局、中建玖合在网上为自己的项目“造势”。两个项目即将在2024年下半年入市销售，这波造势目的也是为了抢客。

但其实，广州老黄埔板块“内卷”十分严重，保利(600048.SH)、万科(000002.SZ，02202.HK)、越秀(00123.HK)、招商(001979.SZ)都有楼盘在售，且面对的都是刚需群体。

作为兄弟公司，住宅户型差不多的中建八局、中建玖合，不仅要内部抢客，还要与上述强敌共同竞争。

与本土房企保利、越秀，以及深耕广州多年的万科、招商、中海(00688.HK)不同的是，中建八局、中建玖合以“接盘侠”身份首次进入广州旧改市场，与保利、越秀等近身肉搏，本身就不具备优势。

同时，黄埔旧改带来的巨量房源，一直是影响整个广州商品房销售市场的存在。中建系两家公司负责操盘的恰恰是“巨无霸”旧改项目，一个建设体量约240万㎡，另一个约220万㎡。

对于中建双雄来说，建筑能力上的优势变得微乎其微；影响旧改项目的关键能力，却是征收拆迁、项目规划、产品设计、销售去化等，而这些恰恰是它们的短板。

01

中建系卷入价格战

2024年年初，市场已有消息传出，中建玖合双沙村旧改（一城江山海）、中建八局文冲东旧改（未来方洲）、中交四航局珠江村旧改、华润置地(01109.HK)新溪村旧改项目计划今年入市销售。这4个项目都处于老黄埔板块。

结果，上半年结束，上述项目全部都“落空”了。

5月底，市场又传出消息，上述4个项目开始冲刺入市销售。最后双沙村旧改、文冲东旧改率先一步计划在下半年入市，案名定为：一城江山海、未来方洲。

其中，中建玖合一城江山海在渠道端已有推介，但价格待定。一位广州贝壳（02423.HK，NYSE：BEKE）房产中介向源媒汇透露，“项目预计4万元左右，下一站有个星航卖3.5万元。而且楼盘体量大不会太贵的。像现在的万博城才4.4万元单价，旁边的万博悦府卖6.5万元。”

一城江山海项目

另一位广州房产研究人士则认为，上述项目价格在板块中不具备优势，“前段时间开盘的保利项目（指中央公馆），价格3.8万元。中建项目定价4万元没有优势。下半年保利还有降价促销的可能，价格跌到3.5万元也不意外。”

与一城江山海、未来方洲同一个板块的保利中央公馆抢先入市，抢走了首波客源。截至源媒汇发稿，阳光家缘数据显示，该楼盘项目已售房源144套，网签率为32.73%。

这是一个在2023年12月底完成出让的项目地块，开发公司为广州穗信置业有限公司。天眼查显示，其由保利、招商、华发(600325.SH)共同持股。同时，保利全资控股子公司将持有股份出质予招商控股公司，出质股权数额为1650万元。

实际上，今年5月末拿证入市时，保利中央公馆均价为4.5万元/㎡，现在已下跌0.7万元/㎡。如果保利继续“以价换量”，无疑把整个老黄埔板块其余开发商一起拖入“价格战”。

除了保利外，万科黄埔新城项目同样在降价促销。2022年7月，该楼盘拿到预售证，定价3万元/㎡，一个月后涨到3.5万元/㎡。但进入2023年6月，项目开始降价促销，房价跌回3万元/㎡。

今年年初，万科黄埔新城项目继续降价抢客，降价幅度超过20万元，不少房源价格均价不到3万元/㎡。

截图来源于贝壳找房

均价不到3万进驻老黄埔板块，对于购房者来说，十分具有吸引力。万科黄埔新城也成为广州2024年上半年成交套数“销冠”。

保利、万科以价换量已经是常规操作。但对于中建玖合、中建八局来说，还没开卖就卷入价格战，是一个不小的挑战。

02

下半年抢客更加激烈

今年上半年，广州楼市低迷又内卷。

体现在：新房价格领跌一线城市，下降9.3%，购房群体涌入性价比更高的二手房市场；开发商拿地积极性不高，成功出让的4宗宅地中，3宗是开发商出于连片开发需要而增持。

图片截自国家统计局

房价大幅下跌、宅地出让减少，说明一个问题：广州商品房市场处在高库存、去化周期较长的状态。根据克而瑞研究数据，2024年，截至第29周，广州全市商品住宅存量面积下降至1151.4万㎡，去化周期延长至20.63个月。

于是，开发商纷纷打起了价格战。比如，中海、保利、越秀、珠光等推出了“一口价房源”、“特价房”。

同时，“卷王”保利广州部分项目不仅放出“先息后本”政策，还联合广州贝壳就“以旧换新”达成战略合作，参与活动客户可以获得10万-30万元购房补贴。

但开发商以价换量仍未带动销售，今年上半年新房成交不足3万套，同比下跌超过30%。

源媒汇大致统计了今年上半年拿证入市的热门楼盘项目，整体去化率不足30%。其中，保利去化率好于友商。而中建天河精诚壹品、广州城投天禧、新世界(00017.HK)天馥等项目去化率更是不足10%。

计划今年下半年入市销售的一城江山海、未来方洲，不仅要与保利中央公馆、万科黄埔新城“拼刺刀”，而且下半年是楼盘降价促销的高峰期，“内卷”将更加严重。

源媒汇初步统计，今年下半年，广州预计多达20个楼盘项目入市销售，主推户型为两至四房、三至五房，面对人群是刚需、改善群体。楼盘同质化严重，说明抢客也愈加激烈。

其中，有8个楼盘项目位于黄埔区，且集中在老黄埔和知识城板块。两个板块也是今年上半年的黄埔区置业热门片区。而与中建八局、中建玖合差不多时间入市销售的，还有中交四航局的珠江村旧改项目。

从特点上看，一城江山海是一个“学铁商”超大盘，首开区看不到江景；未来方洲是集合商、住、写字楼、酒店、公园等配套的超大盘，首开区设计为半围式，可以望到江景；珠江村旧改项目虽小，但配建学校，且南向坐拥一线江景，加上本身拥有交通资源。

综合来说，前两者偏向刚改类人群，后者则主打改善类。如果中交四航局加入价格战，自然会和中建八局、中建玖合正面“硬刚”。同时，再往板块周边看，还有华润置地的新溪村旧改、广州城投的庙头村旧改两大对手。

然而，这些挑战只是短暂的。

03

广州旧改“接盘侠”面临大考

相比“价格战”，首次闯入广州旧改市场的中建八局、中建玖合，面临的更大难题是缺乏旧改操盘经验，主要包括项目拆迁、土地整备、资金运作三个方面。

首先，中建八局、中建玖合只不过是广州旧改市场的“接盘侠”。

双沙村旧改项目总投资289.3亿元，原本由合景泰富（01813.HK）联合体操盘，早前已进行前期投资和实施工作。由于资金问题，合景泰富一步步退出该项目，转由黄埔区属国企知识城集团接受，后者又引入了中建八局。

双沙村用地分布方案

文冲东旧改项目情况也差不多。项目总投资252.83亿元，原由知识城集团全资持有，后引入中建二局旗下的中建玖合为合作开发商。

上面两个旧改项目透露两个关键信息：一、“大拆大建”限令出台叠加民企集体爆雷，广州旧改市场呈现“国进民退”的趋势；二、广州国企、黄埔区属国企经过大规模接盘后，加上隐债限制和风险化解需求，显得力不从心。

于是，包括中建在内的多家建筑央企开始涌入广州旧改市场。

其次，这些央企更多充当“兜底”的角色，旧改拆迁、土地整备仍需依赖广州地方国企推进。同时，广州目前正在推进旧改项目“一二级”分离，也就是做地模式。

言下之意，包括中建八局、中建玖合在内的央企，将会面临着拆迁进程存在不确定性、资金沉淀周期长、预期收益空间收窄等问题。

源媒汇初步统计，老黄埔板块及其周边共有10个旧改项目，预计总投资超过千亿，建筑体量将近2000万㎡。如此大的建筑体量，不仅考验市场的承接能力，而且对操盘企业的资金运作能力要求极高。何况当前市场还处在缓慢复苏的状态。

对于当前城市更新形势，西政资本研究报告指出，因经济和房地产下行趋势尚未能扭转，绝大多数项目都会面临“算不过账”的问题。典型的比如项目投入太高、周期太长、收益有限，而这肯定会对金融、投资机构的投资意愿造成很大的抑制，形成恶性循环。

回到中建八局、中建玖合身上。从2024年一季度财报可以看到，二者面临同一个问题：有息债务中短期占比大、且现金短债比远远低于1。

其中，3月末，中建八局短期有息负债为352亿元，占总额比例为68.8%，现金短债仅为0.57；中建二局短期有息负债为763亿元，占比几近100%，现金短债比仅为0.28。

尽管短期债务占比大、现金覆盖倍数小是整个建筑业面临的问题，然而中建八局、中建二局还去做投资规模大、回报周期长的旧改项目，无疑是“引火烧身”，加重资金沉积。

很快，首次试水广州旧改市场的中建八局、中建二局，也将正式迎来考验。

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