退休两年再登财富榜！起底千亿龙湖吴亚军的创富之路丨深读_风闻

又一年财富榜揭晓，龙湖吴亚军在退休两年后再度登榜。作为女富豪排行榜中的“常青树”，吴亚军本人却格外低调。然而其创业故事却颇具传奇色彩。30载时代跃迁，吴亚军带领龙湖在风雨中穿越周期，从“女记者”到千亿房企的掌门，也书写了吴亚军白手起家的创富之路。

近日，《2024新财富500创富榜》揭晓，王健林王思聪父子重回创富榜前十，成为前十里面唯一的房地产商企业家。

榜单上，已隐退龙湖的龙湖吴亚军格外引人注目。这位早已退休1年半的地产女富豪，以320.7亿元身价位列房地产第4位。

作为中国地产界少有的女性企业家，吴亚军为人格外低调，在重庆地产圈内，吴亚军被称为“三不人物”：不签名，不上镜，不接受采访。

但其创业生涯却颇有几分传奇色彩——工科出身，做过技术员，转行当过记者，创办过文化公司，后又进入地产。一个县城姑娘从白手起家一步步打造出一家上市公司、千亿房企。如今，吴亚军虽退居幕后，但其故事与声名从未淡出地产江湖。

不走寻常路

1964年，在重庆五十多公里的合川县城，吴亚军出生了。她的父亲是供销社职员，母亲是裁缝。就像她的名字一样，吴亚军从小时候就很“硬气”，她不像普通女生那样柔柔弱弱，相反，她虽然很懂事，但是脾气却像个“男娃儿”。

除了脾气，吴亚军读书也很“硬气”。因为成绩好，吴亚军常常跳级。1978年，14岁的吴亚军考上了合川最好的高中，还进入了百里挑一的尖子班。她的高中班主任老师黄官学曾在接受采访时回忆说，吴亚军高中三年一直都在尖子班，她的作文还被语文老师当成范文给学生们朗读。

虽然文科成绩优异，但吴亚军的梦想却是成为像居里夫人一样的女科学家，1980年，在高考填报志愿时，她选择了工科。这一年，年仅16岁的吴亚军考入西北工业大学，攻读鱼雷动力装置专业。

除了攻读本专业，大学期间，吴亚军认为英语将来会有大用处，还利用业余时间报了一个英语口语培训班。而这个经历也为她日后的工作提供了助力。

1984年，吴亚军顺利毕业，随后进入中国船舶重工集团所属公司——重庆前卫仪表厂工作。

那时，吴亚军已经能拿到约100元/月的月薪，放在那个年代是妥妥的高工资，算得上现在的金领。当时，和吴亚军一起被分配进厂的，主要是来自上海交大、西北工业大学、哈尔滨工程大学等名牌学校的本科生。

1986年，厂里第一次要引进国外技术，需要与德国合作，时年22岁的技术工人吴亚军“毛遂自荐”。吴亚军还用从那个母亲那里学到的手艺给自己做了一身旗袍。在德国企业来访那天，穿着旗袍的吴亚军，说着一口流利的英语顺利地完成了翻译和接待工作。

时间来到1988年，改革开放的春雷炸响华夏大地。和诸多热血青年一样。吴亚军也决定投身市场经济的热潮之中。

这一年，吴亚军离开前卫仪表厂到《中国市容报》当了一名记者和编辑，该报的主办单位为建设部城建司及重庆市建委（现已停办多年）。吴亚军在这里奋斗了5年多，基于报纸的行业特征，她逐渐熟悉房地产、建材领域，数年的职业生涯吴亚军积攒下了不少人脉，为其后来改行经营房地产埋下了重要铺垫。

也在这段时间，她结识了未来的丈夫蔡奎。蔡奎是四川人，1963年出生，毕业于南京航空航天大学通讯专业，毕业后在成都飞机制造公司担任工程师，后被派驻深圳工作。据说，二人相识于成都的一次采访中，一个四川、一个重庆，相似的乡音、生活习惯让吴亚军倍感投缘，1992年二人结为夫妇。

初涉地产江湖

1993年，30岁的吴亚军从报社辞职。她没有直接进入房地产，而是借助报社平台成立了重庆佳辰经济发展有限公司，做起了建材生意。而丈夫蔡奎留在了深圳埋头于电脑组装行业。此后，吴亚军的建材生意蒸蒸日上，蔡奎决定回到重庆与吴亚军共同创业。

1995年，重庆佳辰经济发展有限公司与中建科产业有限公司的国有企业，合资创建重庆中建科置业有限公司，这就是龙湖地产的前身。不久，公司更名为重庆龙湖地产发展有限公司。

不鸣则已，一鸣当惊人。

吴亚军说：“理想是成功的一个开端，所谓‘取法于上,仅得其中’。”要迈上更高的台阶，就必须“取法于上”，高位入局，高定标准，才能担当起“领跑者”角色。

初入行的吴亚军没有太多专业经验，她常常跑去深圳，向万科创始人王石请教。为了做好龙湖，吴亚军请来了国内房产行业的著名策划人做战略规划，请国内一流的顾问公司做品牌规划，请国内一流的培训公司对员工进行系列培训，她自己也经常给员工授课。

很快，吴亚军拿到了她的第一个项目——龙湖花园南苑。

1994年，建设部和国家科委正在全国推行“2000年小康住宅科技示范区”样板项目，对此不少业内人士并不看好，认为这种项目的建设成本较高，最终可能会出现赔本赚吆喝的场面，因此响应者寥寥。

吴亚军果断出手，1995年，龙湖通过招标拿下重庆“小康住宅示范工程”的开发权。1997年，首个地产项目“龙湖花园南苑”落成，当时龙湖打出的广告口号就是“善待你一生”。5年后，这个项目成了重庆地产界的标杆项目之一。

首个楼盘就亮出口号“善待你一生”，可窥见吴亚军的经营准则。“龙湖不是单纯卖给客户一套房子，而是卖一种体验，为客户提供一种生活方式，提供一种基于居住的关怀。”房子并非只有冷冰冰的建筑，吴亚军将女性独有的脉脉温情注入其中。

初战告捷，到了1999年，第二个项目龙湖西苑项目启动。在这个项目上，吴亚军在重庆首创了板式围合建筑、首创样板景观区。楼盘初入市场便炙手可热，通宵排号的重庆市民迅速买清了1000多套房源。这样的销售速度，让业界人士惊叹：“房子卖得比白菜还快！

值得注意的是，龙湖正蒸蒸日上，老股东中建科却在逐步出让股份，到了2003年10月中建科将所剩股份全部转让给吴亚军，至此吴亚军成为了大股东。谁也不知道，中建科为何在企业上行期选择退出。

小步快跑，多线布局

2001年，吴亚军又干了一件大事。

龙湖要搞商业了。当时重庆最繁华的商圈还是解放碑，但是吴亚军却选择了一块“乡卡卡”——位于重庆江北观音桥附近，一处曾被转手20多次的客车修理厂地块。龙湖的举动在业内一片哗然，质疑声甚多。吴亚军在2013年一篇《坚定战略，假以时日》的内部稿件中这样写道：大家想看龙湖是怎么死的，还有人连发数篇长文，其中一篇《北城天街，龙湖的定时炸弹》在公司内引起震动。

但是，吴亚军又一次“点石成金”。

2003年，北城天街落成开业。在北城天街开业前，江北的购物市场还属于一片空白，重庆人的所有购物都是到解放碑去，那会重庆人称去解放碑叫进城。在北城天街开业后，国内第一家远东百货；重庆首家UME影城；首个快消女装品牌H&M……龙湖真的做到了“拦截过江消费”。

2004年，江北区政府把江北商圈的核心步行街命名为"北城天街"，在全国开创了以一座购物中心命名整条城市商业步行街的先例。

而如今，当年不被看好的商业项目已经变身为号称“每平方米都能挤出钱”的购物中心，是龙湖旗下最赚钱的购物中心项目。龙湖2023年财报显示，重庆北城天街向集团贡献了5.1亿元的租金收入，占据总租金收入的5%。

龙湖北城天街是龙湖庞大商业地产版图的第一步棋。

北城天街一战成名后，龙湖在重庆迅速复制出西城天街、时代天街、U城天街等8座天街，并发展出星悦荟、家悦荟产品线。此后，龙湖不断深化在全国一二线核心城市的网格化布局，截至2023年12月底，龙湖商业在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥、济南、武汉、长沙等一二线核心城市，总共运营88座购物中心。

相比与龙湖商业地产的谨慎布局，龙湖住宅板块的发展速度更加迅猛。

2005年，龙湖进军北京，吴亚军亲自带了一批人奔赴北京。丈夫蔡奎则出走重庆，驻守成都。

对于“进北京”的战略布局，时任龙湖地产首席人力资源官房晟陶扮演了重要角色。彼时，龙湖高层对于龙湖是做“西南王”，还是先做北京、再企图全国有着重大分歧，房晟陶则是吴亚军“进北京”战略布局的最坚定的支持者。

初到北京，吴亚军和高管们秉承“省”字诀，将办公室租在了住宅改成的写字楼内。此后1年，吴亚军一直在寻找北京分公司的负责人。在这里，正值不惑邵明晓与龙湖相遇了。

最后他获得北京公司负责人一职的是邵明晓。2006年3月，邵明晓正式加入龙湖。这位毕业于人大的高材生还不知道，自己将陪伴龙湖十余年，在未来自己将接棒吴亚军成为龙湖集团的CEO。

2007年，吴亚军带领的北京“龙湖滟澜山”和“龙湖北京香醍漫步”两个项目开盘，在首开的当天销售了90%。丈夫蔡奎则在2006年，就成功“问鼎”成都楼市，成都“晶蓝半岛”项目首开便刷新了成都楼市的房源、成交数、成交额3项纪录。

此后，龙湖住宅开始全国范围内的全面开花，在环渤海地区、长江三角洲地区及西部地区的多点布局。

进击的十年

2006年，龙湖地产从重庆迈步全国；2007年，销售额正式突破100亿；2009年，龙湖地产在香港上市……龙湖正在上演“速度与激情”。

2009年11月19日，龙湖在香港联交所主板挂牌上市，并以首日涨幅13.3%的收盘。按照当日收盘价8.01港元计算，吴亚军已拥有312亿港元身家。至此，吴亚军完成了从重庆的区域性公司董事长到上市公司主席的角色转换，同时她也跻身中国最富有的女性行列。

2006年至2010年，龙湖销售金额从30多亿上升至300多亿，四年的时间业绩翻十倍。然而，2010年下旬调控号角吹响，被称为史上最严的“新国五条”出台。2011年，“新国八条”颁布；2012年，房地产调控依然保持着较为严厉的态势。

调控政策的步步紧逼，让地产开发商们感受到森森寒意。从中小企业到地产领头羊万科，家家都在忙着过冬，广积粮、缓称王。部分房地产开发商甚至开始卖股、卖地、卖项目，只为熬过寒冬。

审慎的龙湖也放缓了脚步。

尽管2011年龙湖地产成为为数不多的跑赢大市的开发商之一，2012年，龙湖依然采取了长线发展思路。龙湖地产将2012年的销售目标锁定390亿，相较于2011年的382.65亿的实际销售额，仅增长近2%。

这一年，龙湖咬牙去化郊区高层、郊区低密这些这些热火时的“香饽饽”调控期的“硬窝头”；持续拓宽新城市的布局，买新地开新盘；同时继续为商业地产持续输血。也是在这一年，吴亚军和丈夫蔡奎和平分手,共同持有的公司股份也分为二。

或许这段业绩短暂放缓的历程，为龙湖的高速前进提供了一个缓冲时刻，使其得以沉淀思绪，筹备接下来的发展。

2011年10月，邵明晓接棒吴亚军出任了龙湖集团CEO，吴亚军仍任董事长和执行董事职务。

此举被视作吴亚军“去家族化”的更进一步。

在2009年龙湖上市前夕，为了减少公司的家族企业色彩，丈夫蔡奎辞去公司副董事长及其他公司职务，开启龙湖集团“去家族化”的第一步。

吴亚军将龙湖发展划分了三个阶段：开创及巩固阶段（1994-2004）、二次创业阶段（2005-2010）、深度机构化阶段（2011-2020）三个阶段。她说，龙湖已经进入了深度机构化的阶段，不能再依靠她作为一个创业者来运作，由专业化管理团队来运作一个组织已经是水到渠成的事。

2011年邵明晓接替吴亚军出任了龙湖集团首席执行官以后，龙湖集团迎来了全面职业经理人化时代，邵明晓带领龙湖集团走过了“稳”字当头的十年黄金发展期。

2017年，龙湖旗下“冠寓”成立，龙湖进入租赁住房领域。

2016年8月，龙湖宣布正式涉足长租公寓业态，并推出“冠寓”品牌。

2017年4月，龙湖集团第一届合伙人会议召开，旨在打造“精神和利益共同体”。也是在这一年，龙湖首破千亿大关，2017年前7个月累计销售额达1030.3亿元；

2018年，龙湖地产正式更名龙湖集团。同年，龙湖提出“空间即服务”战略，定位地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四个主航道业务，为之后的六大航道奠基。

将“放权”进行到底

时间来到2022年，邵明晓获委任为董事会副主席及辞任公司首席执行官，由陈序平继任。邵明晓十年CEO任期结束了。2023年1月龙湖宣布，邵明晓因计划退休，呈请辞任非执行董事、董事会副主席。龙湖“二把手”正隐入江湖。

从2006年加入龙湖，一路走来，邵明晓陪伴龙湖从地方迈向全国，在高周转中实现规模进阶，后又在调控基调下的坚韧前行。在这期间，地产从“黄金时代”转轨“黑铁时代”，对企业战略、战术提出了更高的要求。邵明晓用十年时间交出了一份漂亮的答卷：预见性地提出了“持商业”、“空间即服务”等战略；“TOD优先”业务策略；带领龙湖突破千亿乃至2千亿大关；……

十数年伴一家房企更迭发展，是一件是可遇而不可求的事情。吴亚萍为邵明晓撰写的一封《庆幸你是队友而非对手》内部信。她说，老邵不是我们的CEO而是友商的CEO，肯定够我们喝一壶的！

邵明晓“退隐”也是吴亚军彻底“放权”的序章。

2022年10月28日，龙湖集团发布公告，公司创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，董事会委任吴亚军为集团战略发展顾问。董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。

图片图源：龙湖集团公告

从2009年起吴亚军就开始“去家族化”，到如今随着陈序平接任董事长，吴亚军及其家族成员已全面退出龙湖集团的管理层。

在当日傍晚，龙湖集团召开了合伙人大会，吴亚军出席会议。在会上，她表示，选择卸任公司职位的直接诱因是因为个人身体状况。、她说，“过去一段时间，我一直都心跳过速，到现在还没有完全查到原因，所以我觉得我再往下工作的话，可能也不太合适了。过去几个月也经过休整，但是我觉得没有调整好。而且我的年纪已经58岁了，马上就59（岁）了。”

除了身体的原因，3年前在美的一次深聊更促使吴亚军萌生“退休”想法。

2019年，吴亚军到了法定退休年龄55岁。她带队去美的集团交流企业数字化问题。正是这次交流让她看到了方洪波和何享健的互动形式，二人之间的互相尊重和欣赏。

美的集团的“千里马与伯乐”被视为中国民营企业最为成功的接班案例之一。2012年掌门人何享健未选择将千亿帝国交班给“二代”，而是钦定了职业经理人方洪波。在方的手中，美的从2012年到2023年营收翻了三倍到3737亿元，归母净利直接翻了十倍，从原来的32亿元变成了337亿元。

此次深聊坚定了吴亚军对于龙湖未来的交班模式的预想，她颇为认可且欣赏方洪波和何享健这种交接状态。

在此后3年间，吴亚军一直在寻觅合适的接班人。就像当时选择邵明晓接棒CEO一样，她仍然没有考虑大女儿蔡馨仪和一对双胞胎儿子，吴亚军找到了80后仕官生——陈序平。

根据公开资料显示，2008年陈序平从清华大学土木工程专业毕业，并取得硕士学位，同年即以仕官生身份加入龙湖集团。在龙湖集团，轮岗制度一直是仕官生培养体系中的核心环节。大学毕业就进入龙湖的陈序平，进过工地，做过一线营销，从工程总到项目总，操盘过住宅也执掌过商业，再到接棒地产航道、担任CEO。

吴亚军这样评价陈序平，“慎言但是勤思，方向感很好，文化上的认同也让我安心。此外，企业家精神、生意逻辑、组织能力，再到驾驭大系统的能力，都没有问题。

从校招生到龙湖董事长，陈序平这位“少壮派”只用了14年。

当“地产女王”隐退幕后，时年40岁的“仕官生”陈序平接棒坐上董事长宝座。此举也被视作龙湖彻底完成了去“家族化”。

从1993年发轫于重庆，龙湖从地方迈向全国，并成长为一家世界500强企业。奉行“长线主义的龙湖，在房地产野蛮生产的年代龙湖没有“肆意生长”；在地产“黑铁”时代中坚定“变 定 行”，于逆风中洞见机会。30载栉风沐雨，龙湖的多航道策略正带领企业稳健地穿越市场周期。

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