个性化时代，从1到N的消费中心城市答卷_风闻

作者 | 1/6图片工作室

01

多中心-巨型都市的必然结果

「去市中心逛逛！」是我们熟悉的表达方式——市中心，似乎是一个图腾式的商业消费地标。但是当城市持续成长、扩大时，将告别过去单一的中心，从而出现「多中心」的商业格局，而越是超大规模城市，越会是一个「多中心城市」。

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规模巨大的东京拥有多个市中心

（来源：图虫创意）

**1.**什么是多中心城市

城市的多中心结构，通常会上溯到上世纪80年代「新经济地理学」代表人物日本甲南大学教授Fujita与合作者0gawa提出的。

核心思想是，当家庭选址考虑收入与通勤成本，与公司选址考虑周边公司数量以达到规模效益，这两方面达到一种均衡状态后，城市的多中心结构即形成。不过这是在交通、城市经济、时间等综合人文指标视角下的一种理念。

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城市从单中心到多中心的变化模型示意

假如视角聚焦在地域范围上呢？那么定义则主要有两种，简单来讲，一种是基于大都市圈的范畴，将卫星城、新城、新区等视为与母城并存的多中心结构，如伦敦都市圈，就将周边的五大新城视作多中心的组成部分；

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都市圈视角下，

伦敦市区与卫星城构成的多中心结构

另一种则是基于单个大城市的城区内部，将多个城市副中心、主要商业商务枢纽板块，与传统的城市核心商业区一同视为多中心结构，如深圳，就提出了构建「多中心、网络化、组团式、生态型」城市空间结构的目标。

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大城市视角下，

东京市区内部由商圈组成的多中心结构

在地域范围视角下，多中心城市的两种主要概念：

**基于都市圈范畴：**多中心城市，通过推进郊区城市化，在大都市区外围建设若干卫星城镇来疏散中心城市的人口和产业，从而形成的具有与中央核心区互补和竞争的郊区次中心的现代城市网络结构模式。

**基于单个大城市城区内部范畴：**多中心的城市结构是指城市的发展和布局由多个中心或节点组成，这些中心或节点在地理上相对独立，但在功能上相互联系和协调。

但是随着全球城市化的发展，一部分超大规模城市的发展，已经逐渐超出了传统意义上都市圈与单一超大城市之间的划分界限。城市连绵带的形成，使得过去人为划分的行政边界，愈加不适应边界两边的同城化效应，甚至对大都市圈的一体化发展形成了牵绊。

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行政边界造成的阻隔效果影响了大都市圈的一体化发展

因此，在这种新时代的城市化发展特征下，对于那些已经与曾经的郊区城镇连城一体的超大规模都市圈而言，以上两种定义其实并无本质的区别。

如东京都市圈，不仅在东京都的行政范围内规划有七大城市副都心，还在包含了周边三县更大范围的东京都市圈范围内，规划了三大新都心。这些都是以东京为核心的多中心结构的组成部分。

当然，本文中探讨的并非都市圈的新城、新区等概念下的多中心，而是聚焦于城市商圈范畴的多中心。

**2.**多中心的好处

城市形成多中心结构，在城市经济运行上有着现实的好处，最重要的体现就是在交通性上。正如【Fujita-Ogawa模型】那样，城市的商业多中心结构可以将人群的瞬时高峰分流至多个聚集地，从而降低交通拥堵的程度，提升消费舒适度。

比如在北京，一个家庭如果住在常营，就会常去长楹天街逛一逛，但没有特别目的的话，则不太可能跑去中关村购物中心。多中心的商业布局，对于不同方向上的城区居民的交通便捷性就体现了出来。

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长楹天街购物中心及其周围的商业，

是北京东五环外的重要区域性商业中心之一

而现在则不同了。对于今天的年轻人来讲，消费所要考虑的最重要因素不再是交通性的问题，而是圈层性，由同一爱好或兴趣所形成的群体即为圈层。「圈层」有那么大的力量吗？有！

在《「蹲」个城市：年轻人选择城市新需求洞察报告》的「你认为城市的哪些特点非常重要？」选项调查中，排在生活、居住、工作、交通基本需求之后的，是「交友氛围」「文化活力」。

此外，《圈层效应》一书研究发现，随着技术更迭越来越快，每隔一两年甚至几个月，人们的生活环境就会发生不小的改变。这使得每10到15年一个代纪的划分方式不再有效，Z世代将是最后一个以此方式划分的代纪。

取而代之的是越来越快、越来越细，**因「共同喜好」「文化认同」而聚集的不同圈层。**对个体来说，找到圈子，获得认可是头等大事，甚至有专家认为，这将会迎来再次的「部落化」。

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汉服文化正在成为当代年轻人代表性的

「圈层共同认同」

这也就意味着，生活方式可以吸引年轻人来到一座城市，但能不能留住他们，要看城市有没有足够多共同爱好的人一起愉快「玩耍」。在这当中，能够吸引某一特定圈层的年轻人的商业特色，往往就成为了城市吸引力的有效手段。

如石家庄的摇滚城市、成都的科幻之都等，都是聚焦年轻人圈层特点，打造城市特色，把有共同爱好的年轻人留下的方式。

而对于城市的商圈而言，圈层化所带来的结果，就是大城市的商圈格局变得多中心化。**当城市规模与消费水平发展到一定程度时，不同的商圈就会根据不同的圈层特色出现分化，形成吸引不同圈层人群的多中心结构，各商圈出现了业态的分工，**从而降低了同质化竞争的负面影响。

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成都近年来打出了「中国科幻之都」的新名片

（来源：图虫创意）

**3.**城市体量够大，才有机会形成商业多中心

世界上几乎所有的城市的商业格局都是单中心的，而要发育出多中心结构，除了消费水平提高以及圈层化的需求外，更需要城市体量发展到足够规模。

诚如上海，即便是20世纪初作为「远东第一城」的十里洋场，顶级的商业中心也只有外滩与南京路一带的有限范围，即便全国乃至全球的名流荟萃，也终究受制于300万人口量级，始终是标准的单中心结构。

而随着改革开放的进程，如今飙到2400万+人口以及数百万流动人口的体量下，也就逐渐诞生了除南京路之外，淮海路、黄陂南路、陆家嘴、徐家汇、五角场等众多的高能级商业中心也脱颖而出。

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徐家汇等外围商圈，

早已成了不输于南京路的「新核心商圈」

而纵观当今世界上典型多中心商业结构的城市，数量并不多。但我们会发现，他们无一例外都是都市圈人口千万级别以上，且具有全球经济影响力的枢纽城市，如伦敦，巴黎，东京，纽约，大阪，北京，上海，首尔，深圳等，他们不仅拥有千万以上人口的都市圈规模，且具有顶级的消费水平。

而类似新加坡这样虽然经济水平发展程度较高，但规模不足的城市则依然是单中心的商业结构——众多的社区商业中心完全难与滨海湾的商业能级相提并论。

而即便是大阪这样的非世界一线城市，在1400万+的都市圈消费人口支撑下，也能产生心斋桥、天王寺、难波、梅田等一系列高能级且特色各异的商圈并驾齐驱的局面。

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新加坡等城市限于城市规模，

虽然经济发展水平高，但依然属于典型的单中心城市

（来源：图虫创意）

02

东京都市圈-多中心城市的典型代表

**东京是世界上多中心消费城市最典型的例子。**如果你觉得银座是东京绝对的商业单中心，那就错了。不论是新宿、涩谷、池袋还是秋叶原，都是客流量与繁荣度堪比银座的存在，且保持着各自不同的特点。

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多中心组成的东京都市圈

事实上和其他城市一样，东京的多中心结构也是从单中心逐渐演化而来的。

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东京从单中心向多中心演化示意

从江户时代迁都江户城（东京）伊始，东京就已经逐渐成为了日本最大工商业城市的地位，而其核心商圈有且只有从银座至浅草的范围而已，可谓单中心时代。

此后随着工业化的快速进展，东京城市规模大幅增加，尤其是进入了20世纪初期后，随着大正创业潮（大正时期民间开办企业与工厂的浪潮）大量新办企业与工厂选址市区西郊，涩谷、新宿、池袋等地点逐渐扩大规模，成为了众多点状散布的商业点，但远不能与银座相提并论，可谓点状多核雏形时代。

随着铁路的持续贯通，并向东京四周扩散，主要的点状商业地带，几乎都纳入了轨道网，连成了一张涵盖整个东京都市圈的交通系统，这催生了人流的快速移动下枢纽站点商圈的崛起。最终，在Z世代圈层化的潮流下，各商圈逐渐分化出特色商业主题。

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东京都市圈轨道交通网与主要商圈

市中心那些「个性」最鲜明的商业中心们：东京市中心是消费客流量最大的区域，也是圈层化影响下商圈特色「分工」最典型的区域，尤其是沿着环状的山手线沿线一批主要站点，形成了最具代表性的**「个性化」TOD商圈。**

★ 涩谷商圈：以时尚、前卫为特征的商圈，引领年轻人的流行趋势；

★ 秋叶原商圈：以二次元文化和电子商品为特色，是全球「二次元爱好者的天堂」；

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日本东京都秋叶原被誉为「ACG文化爱好者的圣地」

（来源：网络开放平台）

★ 有乐町商圈：因集中了众多剧场或演艺空间，成为了「看剧天堂」；

★ 上野商圈：因集中了顶级的博物馆、美术馆等，文化气息浓厚；

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上野商圈的文化

（来源：图虫创意）

★ 池袋商圈：仅次于秋叶原的二次元文化天堂，不仅有丰富的商业娱乐业态，还是最大的「中国城」；

★ 新宿商圈：规模巨大且商业等级高，众多大牌百货的总店所在地，娱乐业因歌舞伎町而闻名全球；

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新宿商圈

★ 新桥-银座商圈：银座是东京最具商业影响力与历史地位的商业区，奢侈品旗舰店与精品店密布；

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银座商圈

（来源：图虫创意）

★ 浅草商圈：以浅草寺的寺前街为核心，以传统文化、市井文化为特色的商圈。

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浅草俯瞰

（来源：图虫创意）

03

东京都市圈多中心形成的原因

**1.**城市规模巨大

东京湾区本质上作为日本的首都圈，在实质性首都地位的加持下，经济功能、人口、资源的集中都非一般级别城市所能比拟。这种资源的集中，从幕府时期一直延续至今。

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东京湾

虽然东京并未在日本立法中被明确为首都，但是国家中央政府、各级机构以及皇室等几乎全部集中在东京，因此就是事实上的首都地位。

作为典型的「大政府国家」，东京成为了日本全国城市中汇集大部分资源的「巨无霸」。位居核心的东京都范围内，虽然仅有2191平方公里，也聚集了约1400万人。而包括了东京都、神奈川县、千叶县以及埼玉县在内的东京都市圈「一都三县」约1.36万平方公里中，则达到了3600万人口的规模。

在日本全国深陷老龄少子化的情况下，东京都市圈依然每年净增数万人口，持续强化着对年轻人的吸引力。

也正是这样庞大的城市规模，才催生了商业多中心格局的形成。

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东京都市圈是世界上最大的都市圈之一

**2.**TOD模式下，为人群定制商圈

**TOD模式，即为以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）。**东京的商业多中心以TOD模式为主导，形成了高效的消费网络。这种TOD商业多中心结构需要两大条件：

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TOD模式示意

▍极为发达的轨道交通基础设施

东京都市圈发达的轨道交通体系，和日本自工业革命开始大量以东京为中心建设铁路有直接关系。

自1882年新桥-日本桥之间的第一条铁路开通以来，至1930年代中期，东京都市圈已经建成了山手线环线以及由山手线向四周发散出去的多条私营铁路交通体系，仅东京都在1935年就已经达到了636万人，与当时的纽约和伦敦并驾齐驱为世界上最大的城市之一。

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东京都市圈通勤铁路网示意

二战后，东京都市圈更是进入了快速建设期，形成了以私营铁路为主，公营铁路为补充，地面电车为主，地铁、轻轨等多种形式为补充的世界第一大城市通勤轨道网络。

2020年，东京都市圈轨道交通网运营总里程约5333.8公里，客运总量约113亿人次，约占东京公共交通客运总量的59%。

尤其是自1991年以后，东京都市圈开始进行了持续至今的轨道交通站点-城市一体化再开发热潮，从而形成了大量的TOD项目，其中新宿、涩谷、池袋等都是人们耳熟能详的典范项目，同时，他们也是东京都市圈最重要的商业中心们。可以说，东京是一个坐落在TOD上的多中心消费中心城市。

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全球客流量最大的火车站-新宿站

▍「为人群定制」商圈

事实上，TOD是城市开发模式，更是一种城市运营模式。针对不同区位的TOD，针对不同人群，采取不同特色运营，构建「轨道定制商圈」，从而避免同质化竞争，实现轨道交通发展与商圈发展的共振。这种商圈的差异化，并非一开始就规划好的，而是经历了同质化竞争后，通过定制化运营而逐渐形成的格局。

**「为人群定制」需要铁路公司重视用「人的视角」经营轨道线路。**什么叫「人的视角」？假如说血液通过血管传输向身体器官的话，那么就可以将轨道线类比为血管，运送的人流就可以类比为血液，一个个热闹的TOD商圈，则是身体器官。

就像人与人的不同血液类型不能共存一样，对于客流特征的把握，也能够对精细化运营TOD商圈起到关键作用。各大铁路公司，尤其是私营线路巨头，每年入职招新的重要方向就是人文地理、经济政策等相关专业。

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精准定位富裕层中产阶级，

满足消费者高品质需求为卖点的

二子玉川商圈再开发取得了巨大成功

（来源：图虫创意）

以东京都市圈的重要私营电车公司小田急电铁为例，向来以擅长沿线城市更新创造新潮消费空间而闻名，从十年前就开始真正着手整饬的下北泽地区，已经成为了全球知名的亚文化消费地，在这里，你能够找到当代所有典型标签的年轻人群。

更不要说BONUS TRACK、Reload等消费新空间，都是出自其内部强大的生活创造事业部之手。而策划的考虑因素则会基于沿线的人的需求、社会的动向以及社会心理研究等，判定出商圈的调性与业态风格。

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利用铁路入地后的废弃空间再开发的商业项目Reload

（来源：网络开放平台）

除了铁路公司以外，地方政府对于商圈的战略规划方向，也将「为人群定制」充分考虑了进来。东京许多顶级TOD商圈所在的区政府都会出台相关的战略规划，以指导未来的区域商业发展。

而这些战略规划中，往往就会将商圈的「未来意向」作为战略大方向放在文件中的第一部分，以指导各项具体措施的行动方向。

当前，涩谷商圈的时尚·创造主题、秋叶原商圈的二次元主题、池袋商圈的文化艺术主题等，都深刻影响了各商圈的引人能力，他们也都是常年位居最受外国游客欢迎的商圈排行榜前列的佼佼者。

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秋叶原街头的马里奥卡丁车巡演

下面我们就用涩谷商圈来做详细的观察。

涩谷商圈所在的涩谷区，就曾出台《涩谷站中心地区城市营造指南》，在充分考量了国家与地区发展趋势，以及涩谷地区自身特色的基础上，提出了「向世界开放的生活文化信息据点」「引领核心」这样的意向，从而得出的战略之一即为：形成「生活文化」创造·发信的据点。

到了这里，是不是已经隐约有了我们印象中涩谷商圈的时尚、潮流的既视感了？

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引领时尚、潮流风向的世界著名商圈-涩谷

（来源：网络开放平台）

为了更加直观地看出这一指南对「为人群定制」的商圈调性影响，实现这一战略的策略将在下方详细列出：

策略1：促进向世界的发信、引客和多渠道交流，形成「文化符号区域」

★ 通过世界级文化设施的聚集，创造生活文化据点「涩谷」的形象符号（包括大规模的剧场、娱乐设施、大厅、室外剧场、活动广场、电影院等）；

★ 通过与既存文化设施的合作、功能共享，强化涩谷整体的创造、发信功能（包括寻求与NHK大厅、涩谷C.C.Lemon大厅、Bunkamura、观世能乐堂等周边的既存文化功能的功能共享、合作，形成新文化功能的据点）。

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涩谷商圈著名的文化设施-文化村（Bunkamura），

经常上演歌剧、芭蕾、现代舞及话剧

（来源：网络开放平台）

策略2：促进艺术创作、内容产业的发展、发布、培育环境的整备

★ 刺激艺术家和创作者的灵感，完善应对新都市型产业的高质量、高灵敏度环境的整备（高级办公室、展览等）；

★ 面向年轻创作者、设计师的培养，导入孵化功能（培养办公室、学院、时装店等）；

★ 完善时尚秀、音乐节、电影节等活动的举办，强化软环境整备；

★ 通过与周边文化设施的合作产生相乘效果的信息功能的导入（门票中心、Infomation中心等）；

★ 完善包括NHK在内的现有文化据点功能（卫星演播室、存档中心等）；

★ 与周边大学等教育机构的产学合作功能的导入（产学合作设施、卫星校园等）。

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紧邻涩谷商圈的著名私立名校，青山学院大学

（来源：网络开放平台）

策略3：支持在涩谷的生活，强化支持多种城市功能

★ 对住在涩谷的人、工作的人导入支持功能（健身、托儿设施、行政支持、图书馆、医疗、福利设施等）；

★ 对作为接纳外国游客居住、旅游的容器的设施进行整备（酒店、高质量的服务公寓、国际交流沙龙国际展览馆等）；

★ 根据地区特性培养商业、业务功能。

看过了这些策略，我们就可明白，这些年来涩谷商圈正在做的事——举办众多时尚文化活动、与影视的结合、强化商业的前卫性……都是为了吸引全球年轻人与创意者的努力。

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涩谷万圣节活动深受年轻人喜爱

（来源：网络开放平台）

而最后一句「根据地区特性培养商业、业务功能」则更加体现了「定制化」为商圈带来的产业影响——这些年来在年轻人聚集氛围，以及国际化吸引力的影响下，涩谷逐渐成为了IT产业聚集地，可以说年轻时尚的商业氛围、文化活动丰富、创意人群集中，是涩谷商圈找到「地区特性产业」的根本原因。

就像最终选择来到涩谷商圈的电子商务公司ZOZO Technologies的执行官今村雅幸所说的那样：「不管是招聘年轻学生入职也好，还是实习也好，我们位于千叶县幕张的总部，对IT人才的募集是很困难的」。

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重新引得谷歌日本总部入驻的

涩谷商圈第一高楼：涩谷Sky大厦

（来源：网络开放平台）

**3.**政策的协助

东京都市圈商业多中心结构的形成，也离不开政策层面的促进作用。

▍区域整体规划为多中心的大格局奠定了基础

在至今为止的共5次《首都圈基本规划》中，就可以明显看出以东京为核心的大都市圈从单中心向多中心演进的政策引导作用。

前两次《首都圈基本规划》都在试图用绿环、单核环状圈层来维系单中心的结构，但随着都市圈规模的急速扩大与经济的快速成长，从1976年的第三次《首都圈基本规划》开始，依次出现了广域多核、多极多圈、分散型网络结构等三种表述。

但无论哪种表述，都是明确的多中心结构倾向。尤其是从第四次《首都圈基本规划》开始，出现了影响深远的「副都心」规划，之后又逐渐明确了三大「新都心」。到今天，则形成了都市圈范围内，围绕东京市中心而存在的7大副都心和3大新都心的多中心结构，而这些「都心」，都是领衔一方的商业中心。

▍城市更新政策为多中心的圈层化提供了载体

除了政策层面所强化的「都心」外，别忘了TOD对于东京商业中心的巨大作用。**而进一步发挥出TOD商圈的圈层化分工潜力的，则是都市更新。**这为快速迭代的商业业态提供了源源不断的载体空间，从而让圈层化的商业业态逐渐集中到特定商圈，实现了对人群的特定吸引力。

以1969年出台的《都市开发法》为代表，城市更新的相关政策逐渐丰富，对于不同类型的土地都有对应的法规出台。

如主要面向非政府机构或个人进行开发的「市街地再开发事业」，通常针对公共环境恶化、老旧建筑密集、产权复杂的土地，往往能将分散的零散地块整合起来，实现空间的高效利用，实现市中心地区的价值提升。

为了鼓励开发者对原本缺乏的公共空间的投入，一般都会进一步提升地块容积率，从而创造出更多的公共空间与设施。而原本地块上的复杂产权所有者，则分别享有新建设施的相应空间产权，通过提升容积率而得来的空间部分则是开发企业的主要盈利资产。

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推动市街地再开发的表参道商圈

如近年新进落成的涩谷樱stage项目，就是作为「市街地再开发事业」的代表。将本来分散且极不规则的两个地块组合成了一个整体进行开发的典型，为涩谷提供了新的商业、办公、住宅空间。

而一团地综合设计制度，则打破了同一规定地块内不同所有者的建筑的规划限制，作为同一个整体进行统一设计，可以更加高效的利用土地。新宿、池袋站前区域的综合开发都使用了这一制度。

结语：多中心商业格局是超大城市发展的必然结果，而「为人群定制」的多中心商圈，才是当今「圈层化」社交文化下的终极趋势。在国际消费中心城市正在呈现出的「商圈大战」的背景下，同质化正在广泛显现。立足TOD，打开「人的视角」，结合本地特性寻找「个性化」的商圈调性，才能立足本地，走向国际！