深度观察：“房住不炒”与房地产业发展新模式的战略布局_风闻

察势者明，趋势者智。天下大道，明者因时而变，智者随事而制。

无论是国际政治大国博弈，亦或经济贸易从商办厂，莫不如此。

房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。更需慎行。

概括而言，房子的问题非同小可、非比寻常。它既是一个经济的问题，也是一个金融的问题、高科技应用的问题，同时，还是一个涉及治理现代化的政治问题。

如何判断中国当前房地产市场新格局、看待房地产业发展新模式、认识供求关系新变化，顺应城乡发展新趋势、满足居民对优质住房的新期待，是房地产公司和产业链上下游企业实现弯道超车、以及相关从业人员能否升职加薪、提前财富自由的重要基础和前提。

6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，其中之一就是，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。

会议指出，要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。

回顾过去，各类媒体、专家学者、网红大v有关房地产业的文章评论、观点看法汗牛充栋，各显神通。

作为独立社会观察者，过去一段时间，受企业家朋友感召、委托，结合一贯以来的大国复兴战略理论研究，有意识地从地缘战略角度观察、思考有关房地产以及房地产业的发展趋势、方向和问题，有了一些初步理解和认识。

下面，我想根据我曾工作生活过的北京、湖南、深圳、雄安、青岛、郑州、南京等地城市建设、营商环境，居民心理与房地产业现状谈谈这些粗浅认识，与大家商榷。

                              一、 新中国人居环境的历史跃迁

作为过来人，又出身农村，几十年来，我是亲身体验、亲眼见证过中国城乡住房变迁历史的。

无论是当年湖南农村的泥砖墙、稻草顶式居民房，还是参加工作后，单位宿舍的筒子楼，都很简陋，仅仅是栖身之所，与现代房地产业基本没多大关系。

当然，那时，普通老百姓也根本无从思考、谈起人居环境与民族复兴、地缘博弈、全球治理等宏大命题间的兴衰辩证关系。

因为，那时，车马很慢、书信很远，一生刚刚只够爱一人。

第一次深刻体会、认识到房子重要、难及等问题，是千禧年前后到深圳工作之后。

当时，一个最直观、朴素的想法就是：普天之下，同人并不同命。

同样是目不识丁的农民，仅仅因为他出生在深圳某个城中村里，有几十幢楼上百间房，一年收取的房租，或将就是天南海北来深圳创业的大中专毕业生、各类精英、知识分子一辈子梦想不到的财富。

从人类社会发展历史的角度来看，其是非对错，当然是很可讨论、值得商榷的。

值得注意的，一是，房租时时刻刻飞涨。

特区创立、发展之初，全国兄弟省市都是勒紧裤带、掏了腰包提供了实实在在的支持的。

显然，富裕起来的特区原住民并没有过多考虑带动曾经支持自己父辈发展的同胞的后代们一起奔向富裕。

二是，那些腰缠万贯的原住民大多移民香港、或其他国家，财富也大多转移出去，只是定时遥控国内亲友收收房租。

逻辑上，这些肯定也不是任何一个决策者所要的正向循环及结果。

也就是在那时，我开始对社会、人与企业兴衰辩证的关系有了懵懵懂懂、模模糊糊的抽象意识。

当然，现在我们知道，这里涉及执政初心、社会公正、机会公平、市场法制等诸多问题。是一个系统工程，原则上，一切都需要协同发展、分清主次、统筹兼顾。

                             **二、**房地产业可以有不同发展模式

大干快上、遍地开花，不是城市开发、房地产业发展的唯一模式。

最明显的例子就是被称为千年大计的雄安新区。

与当年在地图划一圈建立特区不同，雄安新区规划的提出经历多年的酝酿。

2014年2月26日，国家领导人在听取京津冀协同发展工作汇报时深刻指出：

北京、天津、河北人口加起来有1亿多，土地面积有21.6万平方公里，京津冀地缘相接、人缘相亲，地域一体、文化一脉，历史渊源深厚、交往半径相宜，完全能够相互融合、协同发展。

……京津冀协同发展意义重大，对这个问题的认识要上升到国家战略层面。

2016年5月27日，政治局会议审议了《关于规划建设北京城市副中心和研究设立河北雄安新区的有关情况的汇报》。

2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。

作为独立社会观察者，我是2019年9月开始到雄安新区观察研究的。当时，主要考虑的就是雄安离北京近，进出方便，可以近距离感知宏观政策与政府治理态势。

当然，这个想法也因众所周知的原因，三年新冠疫情突如其来。一开始，将包括中国在内的世界牢牢按在各自的起跑线上。

就我个人而言，那三年虽然在金钱方面消耗巨大，但“无心插柳柳成荫”，却有幸在精神、境界方面意外打通任督二脉，创建了一个体系协同、首尾呼应的大国复兴战略谋略理论。

雄安感受最深的就是虽然被称为千年大计，位置够高，但其实建区的一个重要原则是：低调，不搞大开发，量力而行、踏踏实实认真干。

进区的企业，基本都需要经过特定程序和要求审核，批准后才可以开工。

一个表现就是，虽然最开始有段时间，雄安新区房租可比深圳，但，近年来，回落很大、基本与内地三四线城市房租差不多。

而新区城市基建则有条不紊、默默潜行，商业日趋繁荣，几乎每隔一段时间，就是另一个模样。

雄安新区建设另一个最大的特点就是智慧化、数字化、自然绿化、宜居程度相当高。

区内很少高楼，但无论是容东容西的居民新区、还是政府办公大楼、公用基础设施，大多留有AI人工智能接口，未来，首都部分高校和相关产业迁来雄安后，前瞻升级会相当方便。

因此，我个人有一个推断，也许雄安新区绿色低碳的城建格局与后来“房住不炒”的房地产业新理念就是在那时合二为一、相辅相成的。

三、 错位发展是房地产精准调控的最终目标

对房地产业实行调控，不是要消灭房地产业。而是建立发展新模式，避免大起大落。

登录青岛、郑州相关主管部门网站，都有不同工作侧重。

青岛强调宏观把控。

郑州在细节上比较重视企业的实际经营行为和能力。

这段时间，虽然在青岛、郑州、北京等城市的主城区很少看到新开工地与在建楼盘。但，街道棚户区改造、安置房建设、政府办公用楼，还是有不少。

比如，青岛城阳区的流亭街道仙家寨馨苑小区、郑州二七广场附近的德化街街道老旧小区改造。

这也体现了各地政府对中央有关房地产业因城施策大政要求的个性化理解、落地实施。

作为独立社会观察者，个人感觉对一城一策表现更明显的城市莫过于江苏南京了。

无论是江宁区，还是江北新区，依然可看到不少繁忙的工地、在建高楼。

比如：江宁区南京南附近的禧樾府，江北新区的山川江樾花园。

值得一提的是：山川江樾项目营销部的带看业务也比较活跃。

据介绍，山川江樾是历年来南京市唯一入选“中国十大超级豪宅”的项目，当前单价3万元以上/平米。

这是江苏南京房市与山东青岛、河南郑州较大不一样的地方。

有意思的是，在飞猪、高德网内，南京当地酒店民宿租赁市场的价格也比较坚挺，远远高于其他两市。

当然，酒店设施也相对比较齐全、先进。

比如，电子门牌、智慧房安，有些小区电梯也有供特殊人士使用的按钮。

另外，这些城市都有一个共同的特点，对商业地产的建设需求大于住宅市场。

比如，郑州二七广场旁的华润万象城二期规模相当大，而南京江北新区则直接对标国际中心城市，沿浦滨路一带，到处都是城市中央商务区（CBD）拟建项目。

                            四、

智能新技术在房地产业的应用

中华民族勤奋、智慧、肯干，历来爱好和平，向往安居乐业。全球范围内，被誉为首屈一指的“基建狂魔”。

科技作为第一生产力，有力支撑“基建狂魔”不断开疆拓土。

房地产业自然近水楼台先得月，可持续发展不断得到科技加持。

过去，传统建筑业属于劳动密集型行业，面临整体工业化、信息化水平偏低的难题，制约行业转型升级。

如今，智能建造正在逐渐成为建筑行业的新质生产力。它通过技术创新、产业升级和数字化转型，为建筑行业带来前所未有的变革和机遇。

新的战略引领新的布局。

2021年12月，住房和城乡建设部公布了首批智能建造典型案例。

2023年年末，全国住房城乡建设工作会议提出了“四好”建设，即建设“好房子、好小区、好社区、好城区”。这一切当然离不开科技信息化、智能化、数字化的有力支撑。

被形象称为“空中造楼机”的轻量化支点顶模集成平台，就是中国房地产建筑业的最新黑科技。

1月，新华社曾报道：在南京市江北新金融中心一期项目施工现场，承建方运用“空中造楼机”进行项目封顶前的最后一次顶升作业，让“高空作业”变为“室内施工”，施工效能提升约20%。

近日，青岛市住房城乡建设局发布了青岛市2024年住房发展计划，明确了“三大目标”——突出住房保障属性，加快实现“住有所居”；全面提升住房品质，努力实现“住有宜居”；优化住房空间布局，引导逐步实现“职住平衡”。

据媒体报道，青岛黄埠岭片区棚户区改造项目，规划建筑面积20.31万平方米，一种叫做“天蝉”住宅施工机器人系统5月29日就在当地大显神通。

该系统是集轻量化、模块化、装配化、平台化、智能化、绿色化特点于一体的新一代住宅整体顶升集成建造平台，具有施工高效、安全可靠、经济实用、质量可控等优点。

在“天蝉”系统内部，不同分工的自动化机器人群被悬挂在空间顶部的精密轨道上运行，工人则在底部辅助作业，通过人机协同，共同完成放线、钢筋绑扎、支模、浇筑、振捣、养护等各项施工工序，实现流水化作业，待本层施工任务完成，“天蝉”系统仅用1小时即可准确爬升至下一层，实现工序的循环往复，直至整栋楼完成建造。

“天蝉”一改原有棚户区脏乱差的局面，最快5天就能建1层楼，用工数量减少一半，工期可缩短约三分之一。

综上，

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

房地产业作为功能集中、资金投入比例极高、政策性极强的重资产行业，要想理性平稳发展，肯定离不开对政策政治的前瞻预判和清醒认知。

当前，在降首付比例、降房贷利率政策支持下，房地产业不同板块之间的市场反应区别比较明显。

定位高端的改善房回升恢复较快，而面向年轻家庭的刚需房、以及低收入人群的安置房启动并不明显。原因是对他们来说，双降后，杠杆依然存在，压力没变。他们更多的是期待直接降房价。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，下一步政策应当继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。

当然，理想的东西总是最不经济的。就经济学角度而言，假如现在直接将房价，一些投机性购买者或将重新进入。刚需人群与低收入家庭又不一定能得到现实好处。

作为独立社会观察者，我个人判断，未来，房地产市场还会有几次比较大的、更精准调控。

其中一个重要标准和目标就是：既要让投机者对安置房和刚需房索然无味，形同鸡肋，又要能让购买保障房刚需房的年轻家庭低收入人群实现增值保值。

至于面向高端用户的改善性房，则将越来越国际化、市场化。基础条件是开发商要有充足实力，不能高杠杆。

实事求是，在一个有14亿多人口的大国，这一部分市场永远不差钱、不缺人。

别忘了，未来，一定会有越来越多的国际友人来华经商、交流、旅游、留学。

由此及彼，房地产业链条上下游企业也应明确洞察市场趋势，及时因应经营策略，以免跟错队伍、减少赚钱机会。