关于房地产业的几个战略问题_风闻

皮之不存，毛将焉附？ 房地产就是城市兴衰、百业成败、人民安居乐业之皮。

回顾历史，人类祖先从几百万年前的穴居，发展到石器时代的巢居，就是一个伟大的进化。

著名历史学家吕振羽在 《中国历史讲稿》中指出：“到了有巢氏，我们的祖先才开始和动物区别开来，从此就开始了人类历史。” 

古青岛东夷先民的家园

房地产业作为万业之母，可谓一切行业赖以栖身、遮风挡雨的基础和兴旺发达的条件。

既与人民生产生活密切相关，也是国民经济的重要组成部分。

登录国家哲学社会科学文献中心网，输入“房地产业”检索，共有5044篇文章文献，其热度与重要程度由此可见一斑。

也正是因为那样，中国房地产业在经过近四十年的狂飙突进后，2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，房地产业开始被踩了刹车。

值得注意的是，近两年来，国家与地方政府的主要任务方向则是刺激房地产业回升复苏。

那么，是否就像有些网红大V说的，政府当初调控房地产是“瞎搞”呢？

显然，不能那么简单推导。

换句话说，今天，对房地产业的理解已不再是过去大干快上、囤货居奇、疯狂投机的概念。

2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”。

2023年12月，中央经济工作会议召开，对于明年房地产市场的定调，会议再次提出，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

3月5日，2024年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

4月30日，中共中央政治局召开会议，强调继续坚持因城施策。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

2023年11月，住建部部长倪虹在接受新华社采访时首次详解“房地产发展新模式”，其中提及，“构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”

何为房地产业发展新模式？

2023年11月，住建部部长倪虹在接受新华社采访时表示，“构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”要求各城市做好住房发展计划。

基本指导思想是：根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

在全国工商联房地产商会理事李骁看来，房地产发展新模式是指真正落实“市场+保障”双轨制、分锅吃饭。即低收入阶层在保障房这口锅里，中高收入阶层在市场化那口锅里。

倪虹指出，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。

简而言之，就是“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”。

达成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。

与此相适应，房地产企业也需要“改革开发方式、融资方式、销售方式”等。

为什么当初要大力调控房地产业？

根据深圳明源地产研究院的报告，1978年改革开放初期，城市居民人均住宅面积仅6.7平米，多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提速，全国商品房销售面积由1998年1.2亿平方米，提升至2014年的12.1亿平方米。2014年人均住宅面积达34.6平方米，2020年达到41.8平米，住房供给短缺得到基本解决。

近日，经济学家程强在《关于我国房地产市场的一些思考》一文中提到几个概念和数据，值得大家思考、借鉴：

一是住宅开发率。

通常，国际稳态中枢为1.7％左右。

例如，日本、韩国、美国和新加坡四大可比国家住宅开发率的稳态中枢区间为0.3%至3.4%。

假设2024年城镇化率为67%、我国总人口为14亿、户均人口为2.5人（未成年人按照0.5人计）可以计算得出商品房住宅需求面积中枢约为5亿平方米，按商品房中住宅比例推断得出商品房需求面积中枢约为7亿平方米，而2023年1-12月我国商品房销售面积累计值为11.17亿平方米，高于中枢4.17亿平方米。

二是居民杠杆率。

2006年一季度，我国居民杠杆率仅为11.5%，随后持续上行，2010年底我国居民杠杆率达到27.3%，2023年升至62.0%。

日本1973年底居民杠杆率为34.6%，韩国1991年底居民杠杆率仅为42.5%、美国1947年底居民杠杆率为18.0%，新加坡1994年底居民杠杆率为32.7%。

总的看来，比率上升过多、速度过快，需要调整。

三是房价收入比。

房价收入比是衡量居民住宅购买能力的核心指标。Numbeo数据库中房价收入比计算公式为：房价收入比=（住宅价格中位数/家庭可支配收入中位数）。

简单来说就是：一个收入为平均水平的三口之家，购买一套90平米、价格处在平均水平的商品房需要多少年。该比值越低表明购买能力越强。

中国房价收入比均值为27，日本、韩国、美国和新加坡分别为16、16、13和20，高于其他国家均值水平，表明我国居民收入对购房的支撑能力小于其它国家。

我国2022年底房价收入比为29，从趋势上看，预计我国2024年房价收入比回落至27，仍高于可比国家中的区间均值水平。

表明我国居民的房屋购买能力还存在较大的提升空间，或者说人均可支配收入增长稳定的前提下，房价仍存在一定的下降空间。

当然，也有专家指出：

2022年，新市民人口总量约为3亿，占总人口的比重超过20%，具有很大的居住需求。2023年中国城镇化率为66.2%，仍处于快速发展期，城镇化内在驱动力比较强劲。

预计未来8年年均1100万农村人口转变为城镇常住人口，同时2020年全国城-城流动人口达8200万人，城市间经济发展不平衡，将推动人口在持续流动，进而产生更多购房需求。

综上，

复杂问题没有简单解决办法。

房地产业既是一个经济问题，也是一个金融问题，同时，也是一个政治问题。

总的来说，遍地工地、大规模开发的时代已经一去不复返了。

但，未来，追求建造更科学、品质更高、更好的宜居环境则越来越受青睐。