保利、中铁建疯狂抢地，31家房企负债等于4.5个恒大_风闻

作者 | 利晋

主编 | 苏淮

安全性，始终是房地产行业绕不开的焦点话题之一。

过去两年时间里，绝大部分房企都在化解风险的路上——抛售资产、引入战略投资、债务展期、区域合并等。每一个动作，其实都是企业在不断收缩自身的安全边际线。同一个市场之下，国、央房企有着一样的问题。

此前，源媒汇从利润、分红两个维度分析了31家国、央房企(详见《国央房企观察|中铁万亿营收“不赚钱”，中海、华润抢当“利润王”》，《国央房企观察 | 22家公司一年跌去2625亿》），3家地方国企亏损也分红，比如房子越卖越不赚钱、分红金额越来越少等，但缺失了另一个关键因素：资金流动性。

因为牺牲利润、加快销售、减少库存，可以增厚现金流、换取足够的“安全垫”。提高现金分红，反而会削弱资金流动性，抽走了着陆的安全垫。

所以，相比其他行业，涉房上市国、央房企存在特殊性。它们一边要面临行业下行带来的存货积压和现金流弱化，另一边要着力提升市值水平和现金分红比例。盈利在减少，支出要增加，企业陷入两难的境地。

而透过资产、负债、现金等角度，我们可以看到31家国、央房企是否存在逆势加杠杆、有没有储备足够的现金流等。

01

集体选择收缩，

“规模王”保利却疯狂买入和抛售

过去两年时间里，国、央房企是全国各地土地市场的“主角”。

根据中指研究院统计数据，2022年，百强企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金占比为35.3%，房企投资力度同步减弱，拿地销售比均值降至15.5%。但国、央房企及混合所有制房企仍保持了一定的投资强度，拿地销售比为21.4%。

不过，2023年国内房地产市场复苏缓慢，大多数企业投资力度比较保守，仅有国、央房企及部分区域性民营房企在拿地上保持一定投资规模。

特别是保利发展(600048.SH)、中海地产(00688.HK)、华润置地 (01109.HK)、建发股份(600153.SH)等国、央房企依然保持积极投资策略，趁着市场底部加仓。

其中，保利、中海、华润连续两年包揽了权益拿地面积前三名，总投资金额分别为1859亿元（人民币，下同）、1855亿元和1681亿元。

虽然国、央房企成了土地市场上的主角，拿地占比不断提升，但整体土地市场仍处于下行趋势。31家国、央房企2023年合计土地储备为90,903.32万㎡，同比减少超过2200万㎡。

其中，“规模王”保利的土地储备量连续两年位居榜首，2023年新增土储面积2700余万㎡，也是31家国、央房企第一名。

其次，虽说是基建央企，但中国铁建(601186.SH，01186.HK)的土地投资同样凶猛，最近两年斥资775亿元拿地，2023年新增土储规模超过600万㎡，仅次于保利。

2023年土储规模下滑前三名房企，分别是中国金茂（00817.HK）、中海地产和中国中铁(601390.SH，00390.HK)。其中，金茂、中海减少值在1500万㎡左右，中铁则是约1200万㎡。

当前行业形势下，土地储备规模不是越大越好。新增值越大，说明未来项目销售去化压力越大；反而，土地储备规模越小，应对下行周期更有弹性，安全空间更大。

绝大部分房企都选择了收缩规模，土储有所增长企业数量仅为10家。并且，保利、中铁建拿地策略十分明确，保利聚焦在以一二线城市为主的核心38城，特别是上海、南京等华东城市；中铁建同样把重点放在北京、天津、重庆、广州等一二线城市。

如果从基建央企、房地产央企和地方国资房企三个维度来看，土储规模占总体比例分别为17.7%、63.7%、18.6%。同时，5家基建央企、11家房地产央企、15家地方国资房企都一致选择了收缩土地投资，土储面积同比均有所下滑。

不过，土地储备是一个动态指数，拿地、施工、预售、交付等推进节奏都会产生影响。

为了避免项目承压，就需要加快施工和入市销售。典型代表就是保利。2023年，保利斥资1632亿元拿下103个项目，新增建面1182万㎡。为了加快回笼资金，保利加快开发效率和抢销售，2023年新获取项目中，40%当年开盘并贡献签约金额超300亿元。

保利加快销售去化的一个重要举措是：降价。比如广州保利天汇、保利翔龙天汇、保利心语等项目，都出现过大幅降价。

保利大幅降价，是无奈，也是必然——如果不加快销售，库存承压，会不断让现金流恶化。2023年，保利现金流已经开始大幅度下滑，位居31家国、央房企首位。

02

借钱补充流动资金，

8家房企债务风险堪忧

31家国、央房企合计现金流规模约15,538亿元，较2022年增加了约53亿元。有所增长主要有两点：1、房企通过降价促销等多种方式加快项目销售，以及大部分企业采取保守的投资策略；2、利用融资窗口期进行借新还旧。

其中，现金流上涨前三名为华润、中铁和越秀地产(00123.HK)，下滑前三名则为保利、华发股份(600325.SH)和金茂。

对比上涨、下跌前三名房企，会发现一个很明显的特点，华润是一个典型的“包租公”，租金提供了稳定的现金收入；中铁、越秀的土地投资都出现了一定程度的收缩。

保利活跃于土地市场，华发则活跃于土地和收并购市场。金茂土储规模虽有所收缩，但它先前有一个称号“地王收割机”，本身也有较大规模的有息负债。

有息负债，不仅会侵蚀企业的现金流和利润，还会削弱企业的安全边际。

关于利润，源媒汇在《国央房企观察｜中铁万亿营收“不赚钱”，中海、华润抢当“利润王”》中提到，31家国、央房企的卖房业务已经越来越不赚钱，其中一个重要因素就是：庞大的有息负债。

2023年，是房地产企业融资最为宽松的一年。

比如，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作；央行延期“金融16条”适用期限，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损等限制，以及提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、“三个不低于”等。

抓住融资窗口期，31家国、央房企进行了“借新还旧”，改善债务结构，合计有息负债约45,740亿元，同比增长6.11%。短债金额为约15,500亿元，短债占比为34%，下降了2.23个百分点。

有息负债、短债有所上涨企业数量为16家、14家。这个数据说明在降杠杆的趋势下，依然有过半企业在“逆势而行”。或许可以说，国央企也难以短期完成转变高杠杆经营策略。

进一步对比现金流与短债可以发现，31家国、央房企资金流动性略微有所改善，现金短债比微涨至约0.99，但没有超过1。

这也意味着，不少国、央房企同样面临着流动性紧张的难题，其中有15家企业现金短债比低于1，没有达标。

具体来看，2023年现金短债比前三名房企为南国置业（002305.SZ）、中华企业（600675.SH）和中海地产，末三名为五矿地产（00230.HK）、厦门国贸（600755.SH）和中国中冶(601618.SH，01618.HK)。

有息负债的上涨，会推高整体负债规模。中国恒大(03333.HK)2023年中期总负债为2.39万亿元，31家国、央房企总负债同比增长6.66%至10.89万亿元，相当于4.56个“恒大”。

负债与资产，属于同源。负债上涨，资产也会随之上涨。31家国、央房企2023年合计资产规模为14.94万亿元，同比增长6.74%；净资产为40,500亿元，同比增长6.96%。

净资产增速快过资产，说明资产负债率有所下降，平均资产负债率为72.88%，略微有所下降。但其中南国置业、京投发展(600683.SH)、中交地产(000736.SZ)、光明地产(600708.SH)、城建发展(600266.SH)5家企业超过了“资产负债率低于80%”的要求。

资产负债率一般只是企业的负债水平，而净借贷比率则可以直接呈现企业的偿债能力、吞噬利润情况和债务风险。

从整体来看，31家国、央房企平均值为103.16%，较上一年上涨了4.95个百分点。比率越高，公司负债水平越高，债务风险也更高。

其中，净借贷比率超标的房企共有11家，同比持平，数值前三名为京投发展、中交地产和光明地产，比率值超过了200%，说明企业随时面临着债务“爆雷”风险。

上述三家房企都有一个共性：偏爱永续债。永续债，可以简单理解为，企业偿债压力大，只能依靠“既是长债，又是股权”补充血液。

 结合现金短债比和净借贷比率，31家国、央房企有多达8家出现“双不达标”，说明债务风险堪忧。若非控股股东优势，否则早已发生债务违约。

综合来看，绝大部分国、央房企不仅盈利表现有待提升，而且个别企业还在逆势大手笔投资和加杠杆。同时，也有部分企业面临着不小的债务风险。

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