一线城市也绷不住了！沪广深“接力”发布楼市新政_风闻

作者 | 利晋

短短三天时间，上海、广州、深圳、天津接连发布了楼市新政。

5月27日，上海发布两则住房优化新政，涉及降低购房门槛、最低首付款比例和住房贷款利率。其中，购房要求上，下调非沪籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社保或个人所得税的年限为3年及以上。

同时，上海将首套个人住房最低首付款比率调整为20%，二套改善型住房最低首付款比例调整为35%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套最低首付款比例调整为30%。

此外，首套住房住房贷款利率下限调整为3.5%，二套住房贷款利率调整为3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦等6个区二套住房贷款利率调整为3.7%。

上海成为国内首个下调首付比例、住房贷款利率下限的一线城市。

对此，中泰证券（600918.SH）研究所政策组首席分析师杨畅表示，上海房地产政策措施做出了积极调整，率先表明了核心城市、一线城市对中央要求的响应。同时积极打开刚需、改善需求，也降低购房资金成本。通过平台收储也有利于去化存量房源，对房地产开发商的现金流改善形成支撑。

5月28日，广州也紧跟上海的脚步，发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。新政降低了非广州户籍购买门槛和下调最低首付款比例、住房贷款利率。主要包括：

1、首套住房最低首付款比例调整为15%，二套住房最低首付款比例调整为25%，两者均取消住房贷款利率下限；

2、非限购区，拥有2套及以上住房且结清贷款的居民家庭，可以申请贷款购买住房；如果贷款未结清则暂停发放住房贷款。限购区，拥有2套及以上住房家庭暂放住房贷款；

3、非广州市户籍居民家庭和单身人士连续缴纳社保或个人所得税时间调整为6个月。

广州楼市新政发布不久后，深圳随即下调最低首付款比例和商业住房贷款利率。5月28日晚间，据深圳住建局消息，深圳将下调个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率下限。

其中，首套住房个人住房贷款最低首付款比例调整为20%，二套住房首付款比例调整为30%。同时，商业住房贷款利率首套住房和二套住房分别调整为3.50%、3.90%。

5月29日早上，天津住建委联合多部门发布了《关于进一步调整优化天津市差别化住房信贷政策的通知》，将首套住房首付款比例调整为15%，二套住房最低首付款比例调整为25%，同时取消首套、二套住房商业贷款利率下限。

上海、广州、深圳、天津发布的楼市新政，也是央行发布“517”新政的具体执行。今年5月17日，央行一连发布了三则房地产金融政策通知，涉及到降低个人住房贷款利率下降、降低首付比例和下调公积金贷款利率等。

新政发布后，武汉、郑州、厦门等多个城市相继跟进，推出相关举措，将首套、二套商业贷款比例下调为15%和25%，对应的商业贷款利率也同步下调。

据中指研究院统计数据，在上海发布楼市新政前，全国已有超过10个城市跟进。此时，仅剩北、广、深三个一线城市，杭州、成都、天津等二线城市暂未跟进相关政策。

如今，上海、广州、深圳、天津四座城市接连开始落地相关举措。

不过，央行“517”新政以及各地落地新政之后，新房市场成交依然处在低迷状态，二手房市场依然保持活跃。

中指研究院监测数据显示，5月前四周（4.29-5.26），重点30城周均成交面积较4月周均下降3.7%，在去年同期基数逐渐回落后，5月以来同比降幅较4月收窄约5个百分点。

新政后首周（5.20-5.26），重点城市二手房成交量环比增长8.4%，同比增长1.8%。

其中，上海新房市场在新政之后，没有明显起色。根据安居客上海统计数据，新政后首周新房（含商业）网签共2966套，仅比新政前一周环比提升2.27%；二手房方面，新政后首周成交套数，比新政前一周环比反而下跌了3.27%。

而在央行“517”新政前，上海仅是发布了公积金新政，显然到了需要发布新的政策进一步提振市场信心、刺激市场活跃度的时候。

广州、深圳、天津情况基本相同。其中，深圳整体成交量有所减少，根据克而瑞深圳区域统计数据，5月20日至5月26日，深圳整体市场预售成交577套，环比下降8.6%，普通住宅方面环比下降12.2%。

楼市新政，也呼之欲出。

关于广州楼市新政，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州很多政策超出市场预期，这也说明，房地产下滑超出市场预期，销售规模直接跌回到十年前。新房价格和成交量下跌，开发商资金链紧张，前期卖出去的房子交付困难，社会风险也开始显现。因此，迫切需要强有力的政策介入。

当下，许多楼市政策已经是“历史性”的，比如房贷利率下限已经降到了历史最低值，武汉、郑州等城市首套商业贷款利率下限为3.25%，也有个别城市部分银行执行首套住房利率3.1%左右。

与首套住房利率走势呈反比的是商品房库存面积。根据国家统计局数据，2023年商品房待售面积为67,295万平方米，比上年增长19%。到了今年4月，商品房待售面积为74,553万平方米，同比增长15.7%。

特别是今年4月，各地已经开始放开限购政策，但新房销售市场依然有待回暖，商品房待售面积仅下降不到300万平方米。

想要推动房地产市场销售回暖，还需要更多时间和政策激励。未来，一线城市核心区取消限购，首套房首付款比例进一步下调，降低商品房成交税费，这些都存在一定的可能性。

对于我们来说，接下来各地发布楼市新政，都是在见证历史。

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