马可波罗的地产负作用：被多家房企坏账“包围”，业绩压力何解？_风闻

《港湾商业观察》施子夫  王璐

作为农历年后首个上会企业以及发行上市新规后的第一家，马可波罗控股股份有限公司（以下简称，马可波罗）将于5月16日迎来关键大考。

颇为依赖房地产行业已然产生了不小坏账的马可波罗能否进一步迈进资本市场，外界对此密切关注。

从2022年5月19日算起，在冲刺深市主板的道路上，马可波罗已经走了2年。目前仍停留在上会阶段，可见时间之久。而就在一个多月前的4月初，马可波罗还因为财务资料已过有效期被深交所中止。​

营收净利润下滑

马可波罗专注于建筑陶瓷的研发、生产和销售，是国内最大的建筑陶瓷制造商和销售商之一，主要拥有“马可波罗瓷砖”、“唯美L&D陶瓷”两大自有品牌。

最新的招股书仍凸显出公司所面临的经营压力。

2021年-2023年（报告期内），马可波罗实现营收93.65亿元、86.61亿元和89.25亿元，净利润分别为16.53亿元、15.14亿元和13.53亿元。

显然，无论是营收，还是净利润，马可波罗的数据都离2021年差距不小，而与房地产的密切关联无疑是其所面临到的客观难题，这也更显得难解。

招股书坦言，报告期内业绩呈现小幅下滑，由于公司下游房地产受宏观经济及政策调控影响较大，若宏观经济环境或公司所处的竞争环境发生重大不利变化，可能影响公司产品价格以及经营业绩的稳定性，公司营业利润存在进一步下滑的风险。

业绩向下的趋势还在继续。2024年1-3月，马可波罗实现营业收入13.13亿元，较2023年同期同比下降16.01%；归属于母公司所有者的净利润1.97亿元，较去年同期下降16.03%；扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润1.74亿元，较去年同期下降15.36%。

马可波罗介绍，公司2024年1-3月营业收入、归母净利润及扣非后归母净利润同比上年呈现一定下滑，主要系去年同期受外部环境影响销售基数高，今年一季度销量相比上年有所下降，但一季度公司继续发挥制造端的成本管控优势，从而使毛利率同比提升1.46个百分点。

虽然公司表示毛利率一季度有所提升，但整体来看也与2021年差距不小。报告期内，马可波罗主营业务毛利率分别为43.09%、35.10%和36.01%。

2024年1-3月，公司经营活动产生的现金流量净额为-1.11亿元，较去年同期下降-132.70%。主要系公司2023年一季度回款情况较好，2024年一季度回款同比大幅减少。

马可波罗预计，2024年上半年实现营业收入约为35.5亿元至37.5亿元，同比变动-16.86%至-12.17%；归属于母公司股东净利润约为6.3亿元至7.1亿元，同比变动-18.42%至-8.06%；扣除非经常性损益后归属于母公司股东净利润约为5.9亿元至6.7亿元，同比变动-17.14%至-5.91%。主要系受房地产行业调整以及季度业绩波动影响。

成败皆在房地产。对马可波罗来说，体现在多个方面。

一方面，报告期内公司存在房地产客户以房抵债情况，抵债资产金额为1.75亿元，虽然公司对抵债房产积极办理网签备案或相关房产登记的手续，截至本招股说明书签署日，公司已对其中13套抵债房产完成办理网签备案手续，2套已交付，2套已转售，金额合计占比38.07%。

然而公司尚未取得全部抵债房产所有权，即在公司与房地产客户签署商品房买卖合同并办理房产过户登记前，公司无法取得抵债房产所有权，公司的抵债房产存在因开发商资金紧张或债务问题导致楼盘烂尾、被列为开发商破产财产及被其他具有优先受偿权的债权人申请法院查封的风险，从而导致公司的期待物权无法实现。如发生前述情况，虽然公司可以继续申诉或诉至法院，但仍存在无法全额受偿的风险。同时，受二手房市场波动和部分抵债房产所在城市存在限售政策影响，房产变现时间和价值存在不确定性，面临一定资产减值风险和资产变现风险。

目前看起来，马可波罗以房抵债的减值及变现风险显然不小。​

地产负作用，被坏账“包围”

另一方面，报告期各期末，公司应收账款账面价值分别为22.43亿元、20.28亿元和15.99亿元，占各期末流动资产的比例分别为27.92%、28.37%和20.45%。

据悉，公司的应收款项主要来自于房地产等工程类客户。该类业务模式下，销售规模相对较大且付款周期较长，大多采用应收账款或商业票据结算。公司的工程类客户主要为大型房地产企业，具备一定的融资能力和抗风险能力。但报告期内公司部分房地产客户出现了信用违约或逾期情形，一定程度影响了公司现金流与经营业绩。

报告期内，马可波罗应收账款坏账损失分别为3.83亿元、2.24亿元和3.85亿元。马可波罗表示，2021年信用减值损失较大，主要系多家地产公司经营状况恶化导致信用风险增加，应收款项坏账减值计提增加所致。2022年信用减值损失下降较多，主要系上年部分客户单项计提的坏账转回所致。应收票据减值损失存在大额转回的主要原因系：（1）部分逾期票据期末转回至应收账款及其他应收款导致应收票据坏账准备同步转至对应科目；（2）上年部分单项计提的坏账准备本期转回。2023年信用减值损失较上年有所增加，主要系公司对信用风险较高的多家地产公司提高坏账准备单项计提比例，应收款项坏账减值计提增加所致。

的确，招股书显示了马可波罗对不少地产企业的坏账计提相当之高。比如，2023年，融创地产账面余额为1.51亿元，坏账准备1.33亿元，计提比例88.19%；绿地地产账面余额1.35亿元，坏账准备9756.73万元，计提比例72.44%；时代地产账面余额1.06亿元，坏账准备9544.47万元，计提比例90.00%；阳光城地产账面余额9916.40万元，坏账准备8693.64万元，计提比例87.67%。

截至2023年末，被地产商坏账“包围”的马可波罗，账面余额合计为9.25亿元，坏账准备为6.33亿元，计提比例为68.4%。

此外，同一时间应收账款余额前五名分别是保利地产、万科地产、中海地产、融创地产和绿地地产。不难看出，前三大中的万科近期可谓风声鹤唳，而后两名融创和绿地已然在暴雷中挣扎。

著名经济学家宋清辉向《港湾商业观察》表示，作为资本市场严格监管后的首个上会企业，马可波罗可谓压力巨大。一方面，公司业绩持续承压，这无疑来自于地产行业的直接影响；另一方面，即便地产松绑政策不断，但市场复苏及恢复信心还待时间，而从马可波罗业务所关联到的众多地产客户来看，其风险仍未化解，甚至可能愈演愈烈，投资者需要密切关注其地产客户的情况，这必然将影响到公司的坏账风险。“总体来看，业绩下滑是结果，而深层次原因又与地产行业息息相关，马可波罗能否顺利通过上会实际上存在较大不确定性。”（港湾财经出品）