中国房地产市场的几个基本问题_风闻

衣食住行，是人类生存的基本要求，也是良政善治、保证社会可持续发展的必要条件。

其中，房子的问题又因为周期长、投入相对较多较大，成为人民幸福获得感的重中之重，尤其值得关注。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。

一千二百多年来，唐代诗人杜甫的这句千古绝唱激励了无数仁人志士，前赴后继，留下了无数惊天地泣鬼神的大小故事。

凡过往，皆为序章。

理论上，房子与房地产市场问题既是一个典型的经济问题，也是一个严肃的政治问题。

不能疏忽，也不得五行不定、表现过于焦虑着急。

高瞻远瞩、统筹兼顾、从长计议 ，应是有关部门和行业人员科学理性、全面准确看待、处理房地产市场及相关产业链、供应链的基本战略策略。

作为独立社会观察者，我一直认为：企业发展到一定规模就是政治。

房地产企业通常都是重资产企业，规模宏大，资金流与劳动力双重密集。动辄牵一发而动全身，更宜洞察政策先机。

4月30日，中央政治局会议强调指出：

深入学习贯彻习近平总书记关于全面深化改革的一系列新思想、新观点、新论断，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，进一步解放思想、解放和发展社会生产力、解放和增强社会活力……推动生产关系和生产力、上层建筑和经济基础、国家治理和社会发展更好相适应。

这些表述对习惯关注中国政治政策的媒体、专家学者来说，应当也是异乎寻常的。

逻辑上，有关民营企业和企业家也应认真研究、仔细品味，长远前瞻，做好预案。

值得注意的是，此次会议也特别提到了房地产市场：

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

可谓意味深长，耐人寻味。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”

因为土地财政，房地产市场一度扭曲，房价飞涨，房贷成为工薪阶层与普通老百姓挥之不去的噩梦。

去年，国家发展改革委就业收入分配和消费司同北京师范大学中国收入分配研究院公布的一组收入数据引起网络热议。

数据显示全国月收入低于2000元的有9.64亿人，月收入低于1090元的有6亿人。

显然，这与每平米均价动辄成千上万的房价相差万里之遥。

早在2016年12月，中央经济工作会议就明确提出：

促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落……加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

这应当是个非常严肃的战略决策和政策策略。

就政治常识而言，房地产相关企业都应当警醒。

从这个角度来看，总负债2.4万亿的恒大诡异得匪夷所思，几乎是中国房地产业的国际笑话。

到了这种疯狂的地步，不踩刹车、不下重药，那后面再发生什么颠覆性的事件也并非不无可能。

这就是几年前房地产业阶段性严厉整顿的必然逻辑。

整顿房地产，不是要消灭房地产。

而是完善中国式现代化发展新理念，突出“创新、协调、绿色、开放、共享”，打造未来产业和新兴产业。

也正因为这样，才有了现在的新能源汽车、锂电池、光伏产品为代表的“中国新三样”。

文武之道，一张一弛。

房地产整顿，目的是让它回归理性。

过去几年，中央在强调“房住不炒”的同时，也一直在提“因城施策”、“一城一策”。

中国国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、重庆市原市长黄奇帆认为：

放眼全世界，大到一个国家，小到一座城市，都必须对房地产业有一个明确的定位。

黄奇帆认为不管城市规划怎么调整变化，房地产业占GDP的比重一般都在5%左右，构成支柱产业。

他在新著《重组与突破》中提出房地产市场调控的六条原则：

第一条，严控房地产投资占比，将其保持在固定资产投资的25%左右。

第二条，合理调控供地量，按每万人1平方公里规划建成区面积。

第三条，合理调控地价，将其控制在当期房价的1/3左右。

第四条，规范房企土地批租的资金来源，买地的钱不负债，必须是房地产企业的自有资金。

第五条，规范老百姓按揭贷款杠杆比，不随意搞行政性的限购限贷。

或许，这也是当前相当部分城市陆续取消限购的根本逻辑。

据中指研究院统计，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，而且越来越多城市拿出了“真金白银”，降低换房者的“退出成本”。

第六条，合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。

换句话说，未来，房地产发展的总要求是以人为本，发展得更科学、更好。

以新加坡为例，以廉价宜居、应居尽居为核心的组屋模式，就为新加坡安定繁荣作出了特殊贡献。

同时，交易价从数千万元到上亿元的优质洋房，交易也很活跃。

价格过去三年飙升超过70%，买主多为新移民，引起不少新加坡人的关注。

蹊跷的是：回顾过去，媒体、专家学者在讨论中国房地产市场冷热的时候，却很少将国际因素考虑进去。

似乎中国房子外国人就不能住、住不了。

5月6日，新加坡房地产咨询公司仲量联行（ JLL ）发布研究报告显示，过去12个月，新加坡投资者通过房地产投资信托基金收购资产，成为印度房地产市场的主要外资来源之一。

例如凯德印度信托（ Ca pitaLand India Trust ）于第一季分别以9300万美元和3200万美元，收购了当地的办公楼资产BlueRidge3和物流资产 OneHub Chennai 。

相比而言，新加坡投资者今年首季对中国商业房地产是"零"投入，值得深思。

综上，

房地产作为人民刚需，天生具有普惠性，不能过度投机。

同时，房地产作为支柱产业，天生具有经济动能和辐射能力，同样也不宜忽视。

在我们这样一个有14亿多人口的大国，如何科学理性看待房地产市场，的确还需更多统筹兼顾，从长计议。