取消公摊真的能给消费者带来实质性利好？_风闻

取消公摊，肇庆市开了第一枪。就在大家沉浸在“五一”小长假时，广东肇庆发布了一则《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，明确“从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售”。该消息一出，一石激起千层浪，瞬间登上社交媒体热搜。

关于取消“公摊面积”的呼声由来已久，此前由于公摊面积计入建筑面积，存在较大的“暗箱操作”空间，“明明房产证是100平米，实际却只有70平米左右”，“消失的30平米”成为很多购房者的痛，严重打击了购房者的信心。

但取消公摊是否能给消费者带来实质性利好，还有待进一步观察。业内专家分析认为，所谓的“取消公摊”实际上只是计价方式发生变化，对房价的影响较小。

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公摊面积的前世今生

公摊这一概念最早起源于1950年代的香港，由李嘉诚率先提出，概念提出后立刻得到了香港政府、房地产商和物业公司的大力支持，后来在1990年代被内地学习借鉴，便有了今天房屋买卖时的“公摊面积”。

所谓公摊，就是将一栋楼房中的电梯、楼梯、大堂、走廊等公共区域面积由各住户分摊，使得套内面积小于房产证上的建筑面积。

公摊模式设立的初衷是为了将公共区域的建设和维护成本精确分摊到各个业主身上。但在现实中，由于公摊计算不够透明，使得个别开发商在公摊上作“手脚”，比如虚报公摊面积，将公摊面积的设施改建为其他盈利设施等等，让购房者成为“冤大头”。

据券商研报，近年来我国高层住房的得房率在70％~80％左右，“买100平方米的房子只得70平方米”现象司空见惯，一些地方公摊面积的比例甚至超过了50%。

早在2010年，山东高密一预售楼盘，因“公摊系数”达52%，被称为“史上最强公摊”小区。2023年7月，陕西西安一购房者购买的一套69平方米的商业公寓的房子，公摊面积达37平方米，公摊面积的比例超过了50%，网友直呼“公摊面积大到怀疑人生”。

对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出，这无疑加大了购房者的压力。

由于公摊模式种种缺陷，香港已于2013年退出了取消公摊面积，内地取消公摊的呼声也越来越高，在全国两会上取消“公摊面积”屡屡被提上议程。

早在2011年，全国人大代表林燚就曾建议取消公摊面积；2016年全国人大代表柳树林等10名代表建议，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房；全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在2019、2021两年呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据；2022年，全国政协委员洪洋也提出建议取消商品房公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。

随着房地产行业进入深度调整期，多地政府和开发商开始主动做出改变。近年来，为了提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套内面积计价”，山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”，也有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。

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对房价的影响可能不大

对于是否取消公摊是否会引发房价变动，原国家房改课题组组长孟晓苏认为，按照建筑面积计算，就像市场上卖榴莲一样，连皮带核一起称重。所谓“取消公摊”，就是切开榴莲只卖果肉，价格就比带壳卖的高出不少。无论带外壳卖还是剥掉外壳卖，壳钱都是买家出。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。

实际上，肇庆市此次发布的文件并没有实质性取消住房公摊面积，只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，但这并不代表公摊面积不需要付费。

但“以套内面积作为计价依据”更大的意义在于更清晰地反映房屋的真实价值，遏制乱公摊，价格欺诈等行为，减少交易过程中的误解和纠纷。新加坡、日本以及我国香港地区取消公摊面积制度的案例和经验表明，减少或取消公摊面积可以有助于提高市场效率、保护消费者权益和促进楼市健康发展。(内容来源|华博商业评论)