这届二手房业主，“没点才艺很难卖房”_风闻

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作者 | 陈泽旋

编辑 |  刘婷  

楼市进入买方市场，中介费的天秤发生倾斜，卖家开始承担更多费用。

作为去年成交量最大的城市，成都楼市正进行一场大规模的中介费调整。市场传言称，多家机构宣布调整中介费率，由原来的买方承担大头变成卖方承担大头。

时代财经以卖方身份联系多家中介公司，链家中介人员表示，从4月23日起，成都链家中介费率收费标准为买方承扣1.25%、卖方承扣1.75%，而原来为买方承担2%、卖方承担1%。大唐房屋中介则表示，从4月24日起，大唐房屋中介费为买家卖家各1.5%，此前为买家2%、卖家1%。

从成交数据来看，成都楼市并不缺少买家。成都市住房和城乡建设局的数据显示，2023年，成都二手房成交量同比增长45.9%至22.1万套，创下成都历史新高。

成都是新一线城市房地产市场的风向标，在多家房产中介调整中介费后，成都于4月28日宣布全面解除限购。政策组合拳叠加，市场加速向买方市场倾斜，交易费率调整正是信号之一。

去年以来，调整中介费率的城市队伍在逐渐扩容。据时代财经不完全统计，在成都之前，已有北京、广州、武汉、西安、乌鲁木齐、洛阳等城市的中介机构对费率进行调整。

而为了加速卖房，各地业主也卷了起来。时代财经获悉，上海有业主参考售楼处标准，布置了茶水、点心、咖啡，方便看房者和中介；而深圳有业主为看房者提供小提琴演奏，网友直呼“没点才艺很难卖房”；广州则有业主建群卖房，“成交有高佣外加一台iPhone 14ProMax”，还有业主联手中介举办开盘活动，通过到场抽奖和赠送彩票等活动吸引客户。

楼市进入博弈深水区，买家们正在夺回主动权。

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“双佣”天秤倾斜，

成都中介降买方佣金

“去年和今年成交量是很大，但要卖房的更多，买家有很多选择”，多名中介向时代财经表示，供过于求的背景下，成都的二手楼市实际上仍为买方市场。

今年以来，尽管成都二手房成交仍处在历史高位，但已出现回落现象。根据成都市住房和城乡建设局，今年1-3月，成都二手房累计成交4.5万套，同比下跌超过21%，去年同期二手房成交了5.7万套。

此外，克而瑞四川区域在4月25日发布的报告中指出，今年2月，成都总价100万元以内的房源成交占比为近三年最高，3月份为近三年次高位；而总价150万元及以上的房源在2月份的成交占比为近三年最低，在3月份为近三年次低。报告表示“今年大众的上车门槛和心理预期都降了”，3月份成都二手房源和客源成交周期均达到近三年来最长。

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大唐房屋中介告诉时代财经，去年二手房已经处于买方市场，虽然当时公司中介费率还未发生变动，但实操过程中往往不会向买家收足2%，“有时候会打个8折，（实际费率）大约1.6%至1.7%”。

中介费率偏向“买家友好型”不是成都独有的现象。

早在去年7月，北京链家在朝阳区的北苑地区门店开始试行“双佣模式”。此前，买家单边支付是市场主流。一名北京链家中介告诉时代财经，去年9月底，“双佣模式”在北京链家正式铺开，同时下调了整体费率，公司的中介费收取标准由买家单边支付2.7%改为买卖双方各自承担1%。

时代财经留意到，当前，贝壳找房广州站14个合作品牌的收费标准为不超过合同成交价的3%，买卖双方各自承担1.5%，而去年则是买方承担2%、卖方承担1%。

在“双佣模式”下，买家承担更多成本是二手房交易长久以来约定俗成的规则，如今风向已然转变。贝壳找房广州站合作品牌的中介告诉时代财经，公司是在今年3月份才开始执行新的收费标准，原因是“现在市场不好，要降低买房成本，业主卖房意愿高的一般都会承担更多的中介费”。

实际上，去年5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出了“机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等意见，此后多地开展相关政策的讨论、研究。

据时代财经不完全统计，截至目前，已有北京、广州、武汉、西安、乌鲁木齐、洛阳、成都等城市的中介机构对费率进行调整。

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高佣还送iPhone，

二手业主为卖房内卷

多地中介费率的调整并非全是政策引导的结果，更大的驱动力来自市场。

今年以来，房地产市场整体承压。国家统计局数据显示，今年第一季度全国商品房销售面积22668万平方米，较上季度减少15.8%，同比减少19.4%；商品房销售金额21355亿元，较上季度减少22.5%，同比减少27.6%。

在此背景下，二手房市场面对的共同问题是挂牌量增加、市场供过于求，去化压力徒增。

“从一线城市二手房业主大幅降价带动销售回升来看，以刚需改善为主的购房者对价格、成本非常敏感，交易费率降低能提振市场的信心，有助于提升销售水平”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

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广州一中介公司广佛区域的门店负责人告诉时代财经，在市场较好的时候，会有更多的卖家不肯承担中介费，甚至将原本应由卖家支付的税费转嫁给买家，“现在买家希望中介费低一点，卖家基本都答应”。

在二手房供应显著大于需求的市场，或急于出售时，卖家往往还会亲自下场做营销。

上海卖家李薇是一名置换客，在决定卖房的那一刻，她把房子从租客手中收回，进行了一场为期四个月的大改造。“对墙壁进行了粉刷、换了地板，房子的隐蔽工程该换的也换了”，装修全部采用品牌环保材料，同时免费配置新的家具和电器，“房子弄得跟新房售楼处一样，还布置了茶水、点心、咖啡，方便看房者和中介”。

李薇表示，卖房和卖产品是同一个道理，当卖房遇到了买方市场，加上自己有点完美主义，“希望房子呈现完美状态出售，只有自己觉得舒服，对别人才有吸引力，也才可能在小区众多‘竞品’中脱颖而出”。

改造完成后，李薇随即将房子挂牌，仅耗时一个多月就成功卖掉。不过，她表示，虽然在卖房的过程中客户、中介反馈装修是亮点，但最终能够成交的关键还是价格够低，性价比够高，“我的挂牌价定在了小区最低价位区间，谈价阶段也被‘大砍一刀’”。

时代财经了解到，除了常规的降价、赠送家具家电、承担更多交易成本等方式外，卖家还会主动引流，甚至联手中介举办二手房开盘活动。

广州一名中介告诉时代财经，他遇到一名卖家为了吸引更多中介为他推销房子，主动组建二手房中介群，“进群发红包，带看有饮料，成交有高佣外加一台iPhone 14ProMax，到后面群里一共进了150多个中介”。

位于广州市增城区的一个小区业主则联手中介举办开盘活动，通过到场抽奖、赠送彩票、带看一组客户奖励50元“辛苦费”、成交额外奖励8888元等方式，吸引其他中介在“开盘日”集中带看。

房地产历经两年多的深度调整后，曾经被卖家牢牢掌控话语权的二手房市场，如今已然全面倒向了买方。

（文中李薇为化名）

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