天下苦“预售制”久矣，为何还不立即取消？_风闻

随着2024年房地产市场的深度调整，房价持续暴跌已成显著现象。

这意味着一直饱受争议的商品房预售制，可能会随之取消。

事实上，取消预售制的风声已经很明显。

今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹再次指出要改革商品房开发、销售等基础性政策，有力有序推进现房销售。

可以说中央已经下定决心推动现房销售，彻底告别“烂尾房”时代。

买过新房的朋友们都知道，咱们国家目前主要的商品房销售制度是预售制。

也就是说，购房者买新房，很多时候花了钱买的只是一个所谓的“期房”，需要等少则数月，多则几年的时间才能拿到新房钥匙。

但是，预售制也隐藏着极大的风险。

最惨重的后果莫过于楼盘“烂尾”。

这意味着因为债务、资金链断裂等问题，开发商无力继续进行开发，只能停工，留下一个半拉子工程。

此外，由于预售制的房子“看不见，摸不着”，最终导致延期交房、减配降标、虚假宣传、质量投诉等问题层出不穷。

那么，为何我们要实行商品房预售制？

所谓商品房预售制，其实就是学香港的“卖楼花”。

始作俑者是香港大亨霍英东。

香港油麻地有一座天后古庙，天后庙前的广场被本地人称为“榕树头”，这里被誉为“全港下棋最舒服的地方”，也是著名的商业区。

后来，这条街就依照广场之名，被人称为“公众四方街”（Pubic Square Street）。

而这块风水宝地也就被霍英东盯上了。

香港油麻地天后古庙

1953年，霍英东靠着与内地做“地下贸易”赚了不少钱。

受到当时香港人口激增、产业兴旺的带动，土地以及房地产也蓬勃发展起来。

颇有投资意识的霍英东转身做起房地产业务，成立了霍兴业堂置业有限公司，不久又成立了专门建造和买卖楼宇的立信置业公司。

霍英东当时从嘉道理家族买下了油麻地的公众四方街到东莞街的地块，打算盖住宅区。

他的胃口不小，一出手就准备盖一百多栋大楼，每栋大约六百多户住宅单位。

如此庞大的计划怎么卖，令很多同行好奇。

当时香港还是现房销售，就是建好一套卖一套。

霍英东最初是打算以分层销售的模式回笼资金，可香港市民那时收入有限，根本一次性掏不出那么多的购房款。

于是，霍英东从银行的分期贷款上得到了灵感。

他在四方街项目动工前，就到处派发售楼书，介绍分期付款的买楼新方法：

“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

香港公众四方街（现称众坊街）街景

如此一来，市民的压力小了，他们买房的热情顿时就被调动了起来。

这便是香港最初的“卖楼花”，也就是今天所谓“期房”，改变了香港乃至未来全国的房地产圈。

霍英东一生都很得意自己这个“天才创意”。

客观上说，霍英东的“卖楼花”确实有效减少了普通香港市民买房的经济负担，的确很了不起，但也将经济压力转嫁到了银行和购房者身上。

内地直到40年后的1994年，才出台了《城市房地产管理法》，正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。

从此，内地房地产玩得更娴熟、更溜，拿着图纸就开始卖房，用买家的钱盖楼，几乎就是一本万利的空手套白狼模式。

值得一提的是李嘉诚，他进入房地产圈时，没有采纳这种商业模式，他的决策过度依赖银行，而且资金永远悬在空中，风险太大。

所以，他坚持采取最保守的方式做房地产：物业租赁。

也是因此，李嘉诚在房地产圈一度被人嘲笑是外行人。

李嘉诚成为香港首富后，曾有记者向他讨教成功秘诀。

他笑着说了两个字：保守。

物业租赁肯定没有卖房来钱快，但是好在稳定和确定，无论短期市场怎么波动，资金链不会出现重大问题。

从这点来说，李嘉诚追求的是长期自由现金流的生意和投资，不追求市场短期价差。

确实，纵观李嘉诚的房地产生意，赚得肯定没有其他竞争者多，而且是稍有风吹草动立即套现走人。

李嘉诚入局香港房地产市场是在1958年，期间不停买地、买房，都是只租不售。

1980年，李嘉诚旗下的长江集团的工业用地，商业写字楼和住宅，分别累计上涨了280倍、73.5倍和82倍。

坐落于香港中环核心商圈的长江集团中心

也是基于这些，李嘉诚才最终在上世纪80年代成为香港最赚钱的房地产商，首富实至名归。

从某种角度说，李嘉诚的模式如同买入一些稳健型的大公司股票，通过长期持有，光股息分红就能收回成本了。这种股票还可以传给下一代，让后代不愁吃喝。

再来说说内地所谓“商品房预售制”。

1995年1月1日，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。

预售制的好处不用多说，的确让很多人拥有了自己的房子。

可要命的是，这个商品房预售制从施行至今，预售资金监管制度始终没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。

是国家不想么？

其实并不是。

这不得不提到《城市商品房预售管理办法》之前，1994年开始政府施行的“分税制”。

先看下字面解释，什么是分税制。

分税制财政管理体制，简称分税制，是指在合理划分各级政府事权范围的基础上，主要按税收来划分各级政府的预算收入，各级政府预算相对独立，负有明确的平衡责任，各级政府间的财力差别通过中央政府向地方政府或上一级地方政府向下一级地方政府通过转移支付制度进行调节。它是市场经济国家普遍推行的一种财政管理体制模式。

简单来说，地方税收不再一刀切收税，而是分开，一部分归中央，一部分归地方。

昔日33种税种合并调整为18种，又进一步将其分为国税、地税和中央与地方共享税三大类。

不管经济书籍怎么鼓吹“分税制”，背景就是中央没钱了，地方缴纳又不积极。

中央政府多次表示，什么都要我掏钱，可家底就这点，兜里实在是掏不出，我还有很多大事要干呢！

地方政府也不满意，觉得按照之前那种以总量承包的方式交税模式，自己实在扛不住。

关键还有一点，之前税收模式太乱，各地都有私心，都想少交甚至不交税。

实行“分税制”就不一样了，地区经济效益好的，税收高的增量多的税国家都拿走了或者拿大头了，俗称“国税”。经济效益好的地区还好说，落后地区就哭惨了，咱也要活啊。

中央也很大方，说，别哭了，都是自家孩子，肯定得给条活路，又通过转移支付模式，中央再将集中收取的税款拨付给落后地区。

对于中央来说，好处显而易见，税收高了，而且还可以通过转移支付手段控制地方。

这可以看作分税制的动因，也可以说是分税制的结果。

就像当年官场一句顺口溜说的：中央喜气洋洋，省里勉勉强强，县里哭爹骂娘。

这里得解释下，以上玩笑话并非否认这项改革，只是以更通俗的方式来解释下这种实际极为复杂的税收政策。

因为正是分税制实行后，市场经济改革才真正得到了发展。

既然要客观，那还是得提下分税制的问题。

从历史的发展角度来说，分税制设定和执行都是比较粗线条的，地方和中央实际经常为哪些该交、哪些不该交争执不下。

同时，分税制只是财权的划分，并没有配套进行事权的划分。

由于财权和事权不对等，导致许多地方政府事权多、财权少，就想办法搞钱。

你看，说着说着就转回来了。

地方政府又不是“摇钱树”，说变就能变出钱。

地方不会，可中央会啊。

这才有了“预售房制度”的酝酿和出台。

按俗话说，就是开源节流。

节流就不说了，那时中国人普遍是赚得不多，花得也不多。

那就得开源，怎么开源？

就从中国人最关心的住房入手。

以前中国人住房是福利分房，想住好房子，得靠资历，算工龄。

僧多粥少，都是吵得不可开交。

你不是想住好房子么，来买吧，只要有钱，立即就能住上亮堂堂的新房。

盖新房是好事，可问题是很多地方政府连打地基的钱都掏不起，要么中央帮忙掏点？

中央也很善解人意，既然如此，那将卖土地的转让金交给你自己吧，盖房就指望你们自己了啊。

地方政府一听，喜出望外，这土地原本没有增值，转变为工业用地和住宅用地，简直就是一本万利啊！

而且，中央还很体贴地适时提出“取消福利分房”。

房子是刚需，一大批住在“老破小”旧房子里的老百姓，等不到分房，就只能自己掏钱买房。

一座城市上百万人，有一半的人都有买房想法，算算这笔账，很难不心动。

可光有地，还得把楼建起来啊，钱呢？

有人悄悄地说，钱就在土地里，就在那些应运而生的开发商那里。

开发商也不傻，建设大楼可得花不少钱啊，自己也没那实力，咋办？

不怕，模式是现成的，就是香港的“卖楼花”。

因此，“预售房制度”实际就是将香港这个模式拷贝到了内地。

这样，政府开开心心交税了（你卖土地有钱了啊），开发商也开心（盖房子的钱其实都是消费者自己垫的），银行也开心（这么多房贷资金，还都是优质资产担保）。

购房者，也算开心，首付不到一半，以后慢慢还贷款，可总算有了属于自己的房子。

前提条件是各地财政基本面向好，没有债务负担，开发商更得靠谱。

可要说地方政府只拿钱不干事，那不是实话。

为了防止某些玩空手套白狼就跑路的开发商，全国普遍实行了预售许可审批，基本都是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，即结构封顶。

什么意思？

意思是老百姓买房子时候钱是先交给政府保管，等楼盖差不多了，政府再把钱返还给开发商，类似支付宝一样。

换句话说，为何现在那么多“烂尾房”并不是真正的荒芜一片，都是成堆的水泥框架？

就是因为不盖到这个程度，开发商拿不到钱。

那得多问一句，预售房缴纳的房款都进入开发商的腰包了么？

并不是，大部分是进入地方政府的腰包了。

咱不敢乱说，援引中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授接受采访时说的一番话吧。

看到了么，房价里70%是政府税费……不是我瞎说啊，这是中央党校教授自己承认的。

这里面其实尺度很大，各地政策不同，执行标准不同，利益分配也自然不同。

还得说一句，地方政府钱多了，也不一定变得大方。

许多只有投入毫无收益的地方性基础设施的修建、维护，就常常被忽略或者敷衍掉。

所以，从2014年出台的《深化财税体制改革总体方案》等方案开始，新一轮财税体制改革拉开了大幕。

核心就是解决中央和地方的财权事权划分问题，其中就有土地使用权有偿转让款从地方政府收回中央的设想。

可分出去钱容易，想收回来就有些费劲了。

更何况，这些年各地财政收入增长乏力，全国性的财政增量收入出现了下滑，甚至有些地方都到了入不敷出的地步。

这也就意味着，取消商品房预售制，其实也就是动了许多地方所剩无几的土地财政“奶酪”。

不过，取消商品房预售制已经有了先行者。

2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度，但也基本局限在部分土拍规则中。

直到2022年7月，中央提出了“保交楼，稳民生”的政策基调，很多“烂尾房”业主也是看到了希望。

然而，只要商品房预售制度继续实行，依旧会有“烂尾房”的风险。

国家有关部门也注意到了这个问题。

于是，在2023年初的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部首次公开提出有条件地进行现房销售，不能出现新的交楼风险。

这次会议之后，越来越多的城市如北京、天津、杭州、济南、福州、合肥、西安、郑州、开封等地均开始现房销售试点。

不过，上述城市的预售制也并没有取消，所谓“现房销售”也更像一场促销活动而已。

话说回来，取消商品房预售制不是不可能。

但肯定会面临几个回避不了的问题：

先说房价，现在绝大多数房价虽然很多都打了“骨折”，但想完全“跳水”到几十年前的价格，先不说地方政府答不答应，已购房者的唾沫就能把房产公司给淹了。

其次，现房的建设成本激增，开发商势必会将其转嫁给购房者，“既然卖给你的是现房，那要购房者一次性掏出全款购房也不是不可以。”

银行方面呢，购房者全款购房，那么就不能享受相应的贷款利息（好比你买车，4S店大多希望你是分期付款，因为和银行有利益分配），即便分期，利息也得涨一涨。

购房者呢，还是掏钱，而且得准备比之前买房更多的钱。

只不过是将之前根本不该出现的风险，相应降低了。

再简单点说，取消商品房预售制，面临的是一系列连锁性政策的调整和应对。

未来究竟是取消预售制，还是继续保留，恐怕还将是一场悬而未决的博弈。