逆市生长，绿城管理“神奇”在哪儿_风闻

尽管楼市持续下行，但因“保交楼”而衍生的代建需求以及日益壮大的保障房市场，反而给了绿城管理带来了更大的规模扩张机会。

财报显示，2023年，绿城管理持续经营收入33.02亿元，同比增长24.3%；毛利17.22 亿元，同比增长24.0%；期内综合毛利率52.2%，与上年同期52.3%基本持平；归属于公司股东的净利润9.7亿元，同比增长30.8%。董事会建议每股派息0.5元（其中特别股息0.1元），派息比率连续两年保持在100%以上，对应当前股息率达9.5%。

靓丽的数据，令绿城管理甚为满意，连执行董事、副主席李军在3月22日召开的业绩发布会上直言，称绿城管理是一家“神奇的公司”。

绿城管理的“神奇”还在于，其当前在手订单相当充裕，仅2023年新签订单/营业收入的比例就达3.1倍。财报披露，2023 年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达3530万平方米，同比增长约25.0%；新拓代建项目代建费预估103.7亿元，同比增长约20.5%。

截至2023年末，绿城管理已布局全国29个省、直辖市及自治区的122座主要城市，合约项目总建筑面积1.196亿平方米，同比增长17.9%。

李军另透露，截至2023年末，绿城管理的净资产是41.3亿元，在手存量订单可收取的代金费超过250亿元。若以净利润率25%测算，将可带来62.5亿元净利润，两项相加为103.8亿元。

“因为绿城管理是轻资产公司，这些净利润最后都将以现金形式得以体现，并将用80%以上的派息比例反馈给投资者。”李军表示。

李军同时披露了绿城管理未来三年的四项业绩指引：

第一，保持营收复合增长在20%以上；第二，保持公司净利润率水平在25%以上；第三，保持归母的净利润复合增长在25%以上；第四，派息比例不低于80%。

绿城管理高增长的底气，主要还是来自庞大的业务量。

中金亦在研报中指出，预计绿城管理有望继续受益于国企城投拿地、金融机构项目以及“三大工程”持续推进等带来的代建需求扩张，未来的收入及利润增长仍有较强确定性。

近年，在绿城的代建版图中，保障类代建业务需求爆发，国企央企及城投公司拿地以后的代建需求增长，纾困类业务代建需求同样有提升。

据财报数据，2023年新拓展的代建项目合约总建筑面积中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达74.7%；新拓代建项目代建费中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达69.4%。

据了解，近年来国央企及城投公司成为拿地主导，但不少城投公司的拿地开工率较低，当年能实现开工占比仅8%。此外，不少AMC等金融机构也有不少代建纾困业务项目的需求。绿城管理较早前亦指出，该部分业务是未来需要大力开展、努力提升能力的方向之一。

此外，中央经济工作会议多次强调，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。据海通证券测算，城中村改造计划、新建商品房投资和匹配基建投资预计可带动年均投资过万亿元。

董事会联席主席张亚东也在当天的业绩会上表示，当前租赁型保障房市场正迅速壮大，当前已完成540多万套租赁型保障房，余下今明两年各完成180万套左右，“折算成的销售规模空间特别巨大，可以让绿城管理去发挥。”

值得一提的是，当前，绿城管理的市场份额已达到25%。乘着东风之上，绿城管理正向“成为中国最大的房地产开发服务商”极速奔跑。

不仅如此，代建业务带来的利润亦相当可观。东吴证券研报显示，代建的净利率普遍高出传统开发10-15个百分点，预计到2026年代建业务新签约金额规模达到397亿元，2022-2026年总规模可达1729亿元，增速维持在6%～11%，有望显著跑赢房地产销售市场。

据中金预测，绿城管理2024年和2025年的净利润分别为12.4和15.4亿元，在经营性现金流表现稳定的情况下，未来有望继续延续高派息水平。财报显示，于2023年12月31日，绿城管理现有银行存款及现金20.44亿元，流动比率为1.83倍，杠杆比率为0.9%。

在绿城狂飙的同时，整体代建市场的规模竞速也在持续加剧。最新数据显示，2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。当中，仅前五代建企业的新签约规模门槛已超1000万平方米。

分析指出，房地产代建的本质是品牌和管理输出，绿城管理要在激烈的市场竞争中保持优势，仍需加强经营管理能力，不断提升专业能力和服务能力，以及项目甄别和风险管控能力，才能保证在这片蓝海中长期立足。