乐乎集中式公寓再落一子，红海竞逐如何杀出血路？_风闻

乐乎的集中式公寓版图再次得到扩张——就在3月初，乐乎集团在北京昌平新拓个大型社区项目，令其管理的长租公寓数量一下子新增了1837间。

项目具体落子于北京市昌平区北七家镇海鶄落村地块，乐乎计划在这里打造乐乎青年社区（大社区），拟建1837间长租公寓。

实际上，该项目早已建成多年，原为北七家镇海鶄落北侧集体土地租赁住房项目，总用地面积约7.55万平方米，总建筑面积约15.82 万平方米，原计划部分用房作为怀柔实验室人才集租房，剩余部分对外租赁。

不过该项目自建成后一直未能投入使用，仅在疫情期间作为隔离点短期使用过。如今，乐乎的落子，无疑将有助该项目重新焕发新生。

 全链条产业商业模式

据了解，该项目将以智慧城市为主题，将智能硬件和移动互联网等新时代产物巧妙融入该项目，打造超强体验的智慧新型社区。

按照乐乎的计划，该项目将采用长租经营模式，并融入了“F+EPC+O”的模式，推动项目建设运营。

所谓“F+EPC+O”，即融合了“募、投、建、管、退”完整的资管能力，并围绕该五大能力，针对住房租赁项目全生命周期，提供收购服务、租赁服务、运营管理服务、建设管理服务、咨询服务。

这也是乐乎近年积极探索的全链条产业商业模式，以此实现轻资产模式的扩张。此前，乐乎已在多个项目中进行运用，乐乎公寓回龙观东大街店就是乐乎“F+EPC+O”代表项目之一。

该项目前身为酒店业态，平均出租率仅68%，乐乎借助“F+EPC+O”模式对其进行重塑改造，并于2023年2月完成落地，同时采用长短(日)租的经营模式重新面市，仅在筹备期预订超30%，开业首月即实现85%出租率，目前平均出租率达98%，GOP率超80%，租金更相较改造前实现翻番。

“F+EPC+O”模式的运用令乐乎尝到了甜头，并开始逐步在新拓展项目进行探索。

不过，此前“F+EPC+O”主要用于乐乎公寓、芷岸、怀庭等品牌中，至于类似青年社区、乐乎起程、保租房等集中式公寓，乐乎主要提供委托管理服务，显然，乐乎在青年社区等集中式公寓项目上，也要从源头开始参与产品打造了。这对于乐乎而言，是一次新的探索。

从某种程度上来讲，乐乎的这一转变亦是不得已而为。

长租公寓竞争白热化

其中一个原因就是市场竞争的剧烈化。据ICCRA研报显示，2023年，除北京以外，其他城市租金均有不同程度的下跌，平均下跌幅度达到22.3%。该研报认为这源于两重因素，一方面受整体经济环境的影响，另一方面则是由于市场供给集中增加。

以上海为例，克而瑞数据显示，2023年，全市新增集中式住房租赁项目近7万套，其中保租房共计4.8万套，占比高达68%。而且供应速度还在加快，北京市规划和自然资源委员会官网发布2024年度拟供保障性租赁住房用地项目信息显示，年内拟供应19个保租房项目，分布于海淀区、朝阳区、丰台区等区域。深圳、广州拟新增目标则较2023年分别提升14.32%和33.33%。

所谓保租房，其定价参照市场价格制订，一般为不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%。而另一方面，近年各大城市保租房大量上市，这无疑对长租公寓市场造成了巨大压力，继而倒逼经营者不得不采用差异化竞争策略。

据了解，乐乎的产品80%以上为刚需型单身公寓产品，主要针对C端市场。随着更多长租公寓产品的推出以及保租房市场的扩大，乐乎所面临的市场竞争更为激烈，运营压力飙升。相较于C端人群，B端客户的流动性则显得更为稳定，通过对B端客源的集中管理和统一服务，不仅减轻了运营压力，也可获得稳定的收益和回报。这也是越来越多资管机构和服务商更倾向于专注集中式公寓业态发展的核心原因。

而租户的个性化需求，也进一步促使服务商们要从产品的源头开始参与。所幸是，正是通过这一“从客到房”的转变，也令乐乎拿到了国电、华电、网易云音乐等众多机构的长期订单，从而找到了构筑自身护城河的新突破口。

“很多项目的价值从最开始的定位和策略就决定了。”乐乎创始人兼CEO曾表示。为此，乐乎把更多精力放在“投”上，通过参与项目的投资研判、产品生产、合规把握等，寻觅中长期参与项目的可能性，化被动为主动。

“CCB建融家园真武社区”是个典型例子，该项目为建信住房的旧房改造项目，乐乎参与了该项目的前期设计、落地及后期运营。据了解，乐乎在该项目中摒弃了“竞品定价法”，而是通过制定针对性的供给策略和定位，向金融总部获取B端订单，令该项目70%是企业客户，不仅保证了出租率，也提高了坪效。

正是该项目的成功，令乐乎顺势成立了服务式公寓事业部，并开始把目光投向养老型公寓、保租房项目等。公开资料披露，截至2023年底，乐乎公寓集团已落地保租房项目17个，在管房源2万+，覆盖城市更新、城中村改造等多元业态。

据了解，当前，乐乎约70%的项目均为保租房，还在北京、上海等核心城市持续供应保租房房源。这亦为其通过REIT等资本运作方式实现退出打了下基础。

尽管构建了“募、投、建、管、退”全资管链条，乐乎至今仍坚持“轻资产”运营的打法。据了解，乐乎的业务主要集中在投、建、管维度，募和退则由基金端负责。

然而，长租公寓的长续运营，更需要时间来积累行业信誉和打磨能力，这是一个慢工出细活的过程。乐乎要想得以长足发展，仍要把做好产品和服务作为前提。