贝壳下场拿地，声称“以客户为中心的新开发”模式重新定义房地产开发，这会有优势吗？_风闻

3月15日，北京顺义新城23街区空港六期地块开拍，吸引了37家开发商参拍，开发商有中铁、中铁建、建工、保利、首开、建发、龙湖、金茂、住总、中海、绿城等。

在一众强势的国央企名单中，最引人注目的一个名字是贝好家置业。其最终唯一股东是中国最大的中介平台——贝壳找房。

贝壳是这两年搅局房地产开发领域中最瞩目的玩家，手握海量交易数据这个独一无二的优势，声称要“以客户为中心的新开发”模式重新定义房地产开发。

此前自称手握海量数据进入房地产的，还有互联网玩家阿里、京东等，但他们尝试均不算成功。

凭借更多优势，贝壳会是房地产开发市场的一条鲶鱼吗？

去年7月，贝壳正式宣布战略布局调整为“一体三翼”，贝好家与惠居、整装成为三翼中的一翼。半年多过去，3月15日是贝好家第一次公开现身土拍市场。

这宗地块最终被北京建工夺走，总价11.6725亿，溢价率15%，成交楼面地价34514元/平米。

贝好家虽然没有竞拍到地块，但似乎向外界传递了强信号：“我要下场拿地开发了”。

不过贝壳一位内部人士对界面新闻记者表示，贝壳做新业务一向谨慎，目前贝好家业务还在探索阶段，顺义报名拿地也是试试水。

入场房地产开发2023年7月，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。

从此，贝好家成为“一体三翼”中的一翼。

贝壳上述内部人士称，贝壳在内部判断，尽管房地产行业处于下行周期，但在“房屋回归居住属性”的大背景下，“以客户为中心的 新开发”将崛起，此时入场正是好时机好时机。

除了看准外部环境的时机，贝壳认为自身切入房地产开发有以下三个优势。

根据上述人士，贝壳优势在于数据数据优势、资金优势和去化优势。

数据优势上，贝壳连接了国内主要城市购房意向客 户，拥有海量的客户交易数据和行为数据，通过大数据和AI技术，在C2M产品定位、意向客户精准触达等方面都将形成独一无二的优势。

资金优势方面，贝壳称现金及等价物达数百亿元。

去化优势方面，贝好家参与建造新房的，一半由贝壳渠道去化，只需动用贝壳渠道去化能力的百分之几，就可实现千亿级的年销售额。

贝好家业务由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚负责，组织架构下设投资发展中心、客户与市场研究中心，设计研发中心，运营中心、营销中心、数据产品中心、财务中心、法务风控中心、人力资源中心。

各个中心挖来的都是地产商高管。比如，贝好家事业部客研中心总经理由原金地集团客研负责人罗酬剑担任；运营中心总经理由原合景泰富集团工程总经理杨宝刚担任；设计研发中心总经理由前龙湖集团研发部总经理郭旌担任；投资中心总经理由前龙湖郑州城市总严亘晖担任；财务中心总经理由原万科东北大区财务总经理肖铮担任。

一位地产商人士对界面新闻记者表示，贝壳出去跟地产商合作交流时都说自己有不少资金，而且招募的人才都是从各大房企来的。

此次公开市场拿地也是贝好家团队的一次台前亮相。

遗憾的是没能如愿拿地，这个团队目前还不能大展拳脚，团队的融合也就没能对外显现。

贝壳的野心

根据上述贝壳内部人士，贝壳的客群定位是重点城市的主流改善型客户。

城市选择上，10号项目即股权类项目(同股同权)，聚焦头部十城的主力圈层板块，十城分别是北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、合肥、成都和西安。

9号项目即投资类项目(明股实债/优先股)，聚焦重点二十城的主力圈层板块，除头部十城外，还有武汉、长沙、重庆、宁波、无锡、东莞、佛山、济南、青岛、天津。

具体实现新开发的路径有两种，一种是业务委托模式，贝壳做的主要是营销操盘；另一种是开发操盘模式，也是完全的新开发。

两种模式的差别是，业务委托模式下，贝壳轻出资；开发操盘模式下，贝壳投资拿地并操盘并表。

贝壳要做的是从全程营销操盘过渡到完全的新开发。

据上述贝壳人士透露，贝好家要做的是携手合作伙伴在2029年共创千亿级销售额。

另一位贝壳内部人士则对界面新闻记者表示，贝好家业务去年已经有试点，但都是投资角色，主要负责营销。

根据天眼查，贝好家的股东为贝壳旗下一家基金管理公司——贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司。

目前，贝翼创投基金已经在北京、西安、成都出资设立了三家房地产企业，均以贝好家命名，还合伙成立了山西佳润德企业管理合伙企业（有限合伙）。

其中，山西佳润德成立的时间最早，成立时间为去年8月2日。佳润德是贝翼创投基金与保利地产旗下的信保基金合作成立的公司，他们通过基金投资的方式在太原做了中铁置业·逸宸首府，中铁是该项目的代建方。

根据一位知情人士，按照贝壳的规划，贝壳只做投资，不做开发，由代建方或合作方做开发。

贝壳对外也表示，贝好家的定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，宗旨是以C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。目前贝好家处于前期探索阶段，希望通过前期小型项目的探索，打磨和验证C2M的新房产品定位能力，也希望与各类行业伙伴合作，携手探索打造满足居民美好居住需求的“好房子”。

不过一位代建方对界面新闻记者表示，目前市场下，贝壳拿地后交给代建方代建的逻辑不成立，当下市场下行，品牌溢价的空间没有，如果没有自己的开发团队，不敢轻易拿地。

顺义下场拿地，也一定程度上说明贝壳团队、资金已经做好准备。但团队能力、重资产的资产考验以及团队最引以为傲的海量数据优势能不能真正助力地产开发，也将随着未来成功拿地迎来检验。

上述地产商人士对界面新闻记者称，用互联网、大数据的逻辑作线下的房屋建设和市场开发，是一股新思维。从掌握客户需求往开发端延伸，这理论上是成立的。但是现实的需求，不仅仅体现为大数据。过于信仰大数据，会容易忽略对于复杂人性、个人化需求的把握，毕竟起点就是几十万、几百万的投资。

贝好家官宣成立近9个月了，现在新开发业务还没项目落地。距离贝壳千亿目标还有5年，贝壳还有时间，但市场已经迫不及待要看到贝壳的答案了。