以“五高”为标志的商品房当休矣！_风闻

“观察者网”和复旦大学中国研究院联合推出了访谈节目“经济学家建言2024中国经济”系列，邀请国内外著名经济学家，就经济社会发展诸多领域发表前瞻性建言。近日，宏观经济学家、上海财经大学校长刘元春在接受访谈时谈及中国新一轮房地产调整。刘元春先生认为，此轮调整的本质是在政府对房地产实行强监管后，原有房地产开发模式的崩溃，也就是以“高流转、高杠杆、高债务”为特点的开发经营模式的崩溃。“三高”模式是一种建立在期房销售、监管套利基础上的不正常盈利模式，大量的房地产开发通过期房制度进行提前销售，再把销售资金违规拿去买地，之后再进行抵押。“这个模式本来就应该崩，只是它在哪个点上崩。”刘元春先生的观点又一次触及国内商品房开发的痛点，道出了百姓的心声。

关于商品房开发的“三高”模式，人民群众早已怨声载道，许多高层人士也屡有建言。2021年12月下旬，时任住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受新华社记者采访时表示：过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。2023年2月23日，财政部原部长、第十三届全国政协常委、外事委员会主任楼继伟在作“中国财政与长期经济展望”主题演讲时表示：房地产“三高”运行模式已经走到尽头，最终要过渡到取消“预售制”。由于各种因素作用，大量房地产企业现金流断裂，甚至申请破产，“烂尾楼”也大量增加，又引发了“断贷潮”，购房业主、商业银行、甚至城投公司都卷入其中。成熟市场经济国家都实现了“租购同权”，租购价格比不超过15年，也就是不足15年的房租相当于购房价格。我国一些城市这个比例达到了30年以上，反映了制度扭曲溢价。

两位部长级高官直言不讳，都将矛头指向国内“高杠杆、高负债、高周转”的房地产开发经营模式，直言“三高”模式“不可持续”，“已经走到尽头”。随着恒大气球的爆裂，国内商品房市场陷入低迷状态，房地产开发企业哀鸿遍野，一片狼藉；就连曾经的房地产头部企业也濒临雷区，时而传出负面新闻，处于风口浪尖之中。

衣食住行是民生最基本的需求，住房是百姓生活最基本的必需品之一，商品房是国内当下最大的消费市场。进入21世纪以来，住房、教育与医疗又成为压在人民群众头上的新的“三座大山”，住房难、上学难、看病难成为中国社会最突出的三大民生难题，成为广大人民群众追求高质量美好生活不得不面对的三大难关。尤其是被人为持续推高的高房价，直接导致广大中低收入群众的住房问题难以稳妥解决，不仅掏空了他们的钱包，而且预支了未来的美好生活。

所谓安居乐业，没有安居，何来乐业？发端于上世纪八十年代的住房制度改革，本意和初衷是动员全社会的力量解决人民群众住房难的问题，然而，在“制造”了一大批亿万富豪、千万富豪之后，不断翻番持续推高的商品房价格却成为百姓购买住房的沉重负担，更甚至于成为压在百姓头顶的一座大山，这究竟是为什么呢？为什么住房竟然成为压在百姓头上的大山呢？根源就在于“高杠杆、高负债、高周转”的房地产开发经营模式，也就是商品房预售制度。在“高杠杆、高负债、高周转”的模式下，高地价、高房价成为常态，这就是国内商品房制度的“五高”特色。

上世纪50年代发端于香港的商品房预售制度，俗称“炒楼花”。香港的房地产开发采用市场主导模式，政府通过拍卖方式把土地高价卖给开发商，开发商以土地为抵押办理银行贷款，用货款建设房屋；在房屋尚未完全建成之前，开发商已经通过按揭方式高价将房子卖给购房者。由于政府监管措施到位，香港的房地产市场极少出现烂尾楼现象。但是，香港的房地产发展模式弊端十分严重，高地价、高房价是其显著特征，因而香港是世界上房价最贵的城市之一。香港普通居民的住房非常狭小，四口之家的住房面积一般在30平方米左右，底层百姓甚至居住在更狭小的“棺材房”或“鸽子笼”里。

自1994年引入香港预售商品房制度后，就为国内的住房制度改革埋下了祸根。房地产开发企业在最终交付房屋之前就已收取全部预售款，也就此把建设风险和融资压力转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾的重大风险，可能还会面临房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等难以预知的一些问题，甚至有可能在承受画饼充饥的情况下还要背负偿还贷款的压力，陷入既无房子、钱包又被掏空的境地，可谓倾家荡产，一无所有。而房地产开放商却可以拍拍屁股走人，继续花天酒地逍遥自在。由于监管的缺失缺位，购房者买房子的过程就像是开盲盒，谁也不知道将来收到的究竟是什么样的产品，不得不承担由此带来的巨大风险。

不可否认，在商品房预售制度推行以来的30年间，国内房地产开发商通过“卖期房”“卖楼花”解决了建设资金问题，企业规模快速扩张，人们的居住水平也得到大幅度提升。但是，“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式也得以绑架并套牢银行、购房者和地方政府，形成了房地产市场的奇特景观：一方面是开发商挖空心思翻云覆雨兴风作浪巧取豪夺又当又立毫无下限贪得无厌攫取暴利；一方面是地方政府忙着竞拍土地获取巨额收入而沾沾自喜自鸣得意喜出望外自得其乐；一方面是普通百姓面对房价飞涨而唉声叹气束手无策无可奈何无望挣扎；许多企业放弃主业趁机进军房地产市场推波助澜呼风唤雨分一杯羹自以为荣。“限购、限贷、限价、限售”成为调控的永恒主题，虽然调控政策看似招数迭出五色斑斓五彩缤纷却中看不中用，而调控往往成为地价房价飞涨的前奏，“宽松—上涨—调控—暂停”的循环模式已经成为房地产市场的常态。看一看“富豪榜”上那些身价数十亿数百亿乃至上千亿的资本家，哪一个不是一副贪婪无度欲壑难填的饕餮嘴脸？哪一个不是肆无忌惮吸取百姓血汗的狂蟒巨兽？众多升斗小民进入虎啸狼号群魔乱舞群狮争霸的房地产市场，无异于待宰的羔羊，呼告无门，遍体鳞伤，甚至倾家荡产两手空空。

随着房地产市场的兴起与发展，“地王”屡创新记录，商品房价格轮番上涨，造就了一批批亿万富豪，涌现出一个又一个“造富神话”，一个个地产大鳄风生水起，兴风作浪。一些大都市的商品房价格动辄每平方米数万乃至十几万，一套房子动辄数百万乃至上千万，而“楼王”更是天价。在风起云涌的市场大潮中，普通百姓望房兴叹，无力回天，蜗居成为低收入群体的常态。2016年以来，随着“房住不炒”政策的推出，商品房价格趋向稳定，然而，面对居高不下的房价，中下收入群体仍然望房兴叹，依然买不起。

背离改革开放总设计师邓小平的教导，是导致房地产市场野马奔驰、房价疯涨的根本原因。我国住房制度改革的实施，发端于改革开放总设计师邓小平的伟大构想，也得力于邓公的大力推动。邓公于1978年9月和1980年4月的两次重要指示，打破了陈旧僵化的落后观念，提出了解决群众住房问题的新思路。1978年11月，邓公出访新加坡，看到发达繁荣的新加坡，首先提出想要看一看新加坡居民的居住环境。邓公的目标是居民的普通住宅，碍于安全问题，只好退而求其次，前往新加坡住房和发展局员工家里考察，仔细察看了房间里的每个地方。在新加坡住房和发展局听取新加坡公共住房计划的介绍后，邓公登上办公大厦楼顶，瞭望周围一幢幢新建成的公共住房，称赞新加坡在解决住房方面的努力与成就。由此可见，邓公关注的是如何解决普通群众的住房问题，将民生放在首位。邓公提出“允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料”，是真正为百姓着想，为人民谋利益。他提出重视和发展建筑业，目的是解决就业和住房问题。1981年2月，邓公在为英国培格曼出版公司出版的《邓小平文集》英文版写的序言中说：“我是中国人民的儿子，我深情地爱着我的祖国和人民。”这正显示了一个伟大的革命家的胸怀，表达了一个伟大的共产主义者的心声。

回顾邓公关于住房制度改革的两次指示，再看看国内房地产市场屡屡兴起的“造富神话”与百姓望房兴叹的状况，不得不说，我国的住房制度改革已经走偏了，严重背离了邓公当年的教导，偏离了为人民服务的宗旨。这正是导致住房成为百姓头上的一座大山的根本原因。追根究底，追本溯源，我国住房制度改革的本意和初衷是动员国家、集体和个人的力量解决人民群众住房难的问题，决不是要加重人民群众的负担，制造一批恬不知耻的亿万富豪。2016年底开始确立的“房住不炒”的理念和政策，正是对过去已经走偏的住房政策的纠正。

在2024年全国两会召开前夕，一份《关于取消商品房预售制度的建议》正在引发热议。以“五高”为标志的商品房模式当休矣！