经济一线城市的商品房价差不多已触底_风闻

年初笔者曾经预估过，“四大一线城市的商品房价至迟2026年大概率回升”……

现在看，国内经济整体趋稳回升的时间点差不多就在2026年，这期间除非有大的政策调整或万难预料的大事件发生。判断的主要依据是：经济转型在加速，在外需市场继续收缩的情况下一些长期挣扎在亏损边缘的落后的制造业产能将会被进一步出清，“40后、50后甚至一批60后”企业家群体正加速退出历史舞台，与此同时由“70后、80后甚至90后主持”的拥有长期投资发展眼光，且不断增强自身创新发展实力的一批中型民营企业正崭露头角。80后和90后，已经成为中国经济和高新科技创新发展的生力军。

因此，不只是四大一线城市，经济一线城市（长三角、珠三角、京津）的商品房价格差不多已触底，大概率也会在2026年开始回升，现在已经进入买卖双方僵持对峙的状态。就四个一线城市而言，除了城区极个别的区域外，二手房卖方进一步降价出售的空间已经非常小，有意买房的若还想捡漏买到高溢价房产的几率已经大大地降低。

这首先是指在中国东部经济带三大经济中心区域发挥着经济与社会发展引领功能的四个一线城市，短期内的“发展引领角色”不会变。更扩大一些范围看，珠三角、长三角和京津地区的商品房走势，似乎要比中国的股市更能彰显中国经济整体形势的走向。因为如果说中国股市已深受世界经济和国际金融资本市场及汇市的影响，那么商品住房市场的限制性因素则主要是内需。

后工业化时期，资本追逐生产力，生产力造就工作机会尤其是优质高效的工作机会，资本和工作机会都已实现了可流动且无障碍，国家经济发展的限制性因素已经不再是资本或人才，而是企业或企业化组织对于经济活动和新技术应用的有效的管理以及创新发展的能力，是知识工作和知识工作者、广大服务工作者的社会生产力快速地提升（就像前工业时代蓝领工人的社会生产力得到大幅度提升），是世界领先的高等教育以及全民全生命周期教育的进一步普及。

未来2年，中国居民储蓄定期存款的利率非常有可能还会继续往下降，但是大众工薪层收入的增幅依然将很有限，加上部分大众消费品价格通胀上升的因素，居民定期存款实质上已经开始走向负利率。宏观货币政策的经济功能，已主要体现在维持通胀在一个相对可以接受的水平，同时保证人民币对世界经济领域的关键货币的汇率相对地稳定。

诸多综合因素的考量，决定了住房属于刚需的从现在起到2026年购入房产买亏的可能性已经很小，买赚的可能性也不大，买到保值的概率要比买亏或买赚的可能性已经高很多。这里首先强调的是刚需，即买房不能够再过度加杠杆，不要再有以往的那种过度“投机的心态”，而且是尽量在一、二线城市或各个区域的经济中心城市买，且不需要再倾向于购买老破小的所谓“学区房”。若是考虑在三、四线城市里买房，目前看还可以再等等。

2026年，四个一线和几个强二线城市以及各个区域经济中心城市的房价大概率回升，到那时新一轮的房价上升估计也就开始了。但是，像2008-2018年间那样房价猛涨的情形已经成为了历史，再也不可能重现。中国规范高效的金融资本市场的发展仍有很长的一段路要走，未来各个区域经济中心城市商品房资产保值或增值的属性不会变。