夹屋是「五阶梯房屋」政策重要一环不能「断链」_风闻

　　笔者昨日提到，为了珍惜政府公帑，避免浪费，也是为了照顾夹心阶层，不妨将因为受《新经屋法》规范而「滞销」的新城A区经屋单位中的一部分，改变性质为「夹屋」，以供给符合申请「夹屋」条件的人士购买。而按照行政长官贺一诚的说法， A区经屋规划四面环海、交通便利，「任何私楼都冇咁靓」，希望居民入去「住到够钟为止」。因此，对部分要求不太高的「夹屋阶层」来说，还是具有一定的吸引力的。

　　这个论点，有若干读者朋友予以认同。并认为，在特区政府的「五阶梯房屋」政策中，夹屋是极为重要的一环。但在社屋、经屋和长者公寓都有不同程度的落实发展的情况下，因而显得更是迫切刚需的夹屋，却是「只闻楼梯响，不见人下来」，甚至还因为受各种主客观原因而宣布暂停伟龙夹屋计划，因而似乎是使得「五阶梯房屋」政策「断了链」。在伟龙地段确实是不适宜兴建夹屋，及新城A区经屋又出现「供过于求」的「两极」矛盾之下，将正在招标的部分经屋地段调整为夹屋，按照夹屋的标准设计及招标兴建，并「开队」出售夹屋单位，可能是调和上述这对矛盾的最大公约数，并确保贺一诚的「得意之作」——「五阶梯房屋政策」得以完美落实。

　　实际上，「五阶梯房屋政策」是贺一诚科学决策、民主决策的精心之作，也是其本人及其智囊团队的智慧之作。贺一诚在其《协同奋进，变革创新》的参选政纲就提出，加快公屋建设，研究构建合理的「夹心阶层」置业阶梯，回应不同收入居民特别是「夹心阶层」、青年人的住房需求。

　　为此，澳门特区政府于二零二一年公布《澳门特别行政区经济和社会发展第二个五年规划（2021-2025年）》，正式推出「五阶梯房屋政策」，根据社会上不同阶层人士的住屋需要、经济承担力和购买能力，「五阶梯」由下至上是指社会房屋、经济房屋、夹心房屋、长者公寓及私人房屋，前两类是单纯的公共房屋。

　　若市民收入超越第二阶梯上限，但又未有能力购买私楼，便可申请第三阶梯的「夹心房屋」。澳门政府把夹心房屋定义为私人房屋，定价则高于经屋但低于私楼，户主可在指定期限后把夹屋单位放在私楼市场出售，这设定有助市民迈向更高的置业阶梯。

　　而在更早前的二零二零年底，特区政府就对《夹心阶层住房方案》进行公开谘询，并于二零二一年四月公布谘询总结报告。二零二二年十一月十一日，行政会完成讨论《夹心房屋法律制度》法律草案；二零二二年十二月十二日该法案获立法会一般性通过，去年八月八日获立法会细则性通过，二零二四年四月一日起生效。这就为「五阶梯房屋」政策补上最后一个板块，「五阶梯房屋」政策终于「齐全」。

　　夹屋属私楼性质，但准出和准入条件上有不少限制。《夹屋法》在其立法目的中指出：夹屋是协助特定收入水平及财产状况的澳门特区澳门居民解决住房问题，尤其协助居民取得房屋，以促进符合澳门特区居民购买力的房屋供应。夹屋单位仅限于预约买卖人及其家团自住，如个人申请，申请人须为年满二十三岁的澳门永久性居民，且在澳门连续或间断居住满至少七年；如属家团申请，申请人为必须满十八岁的澳门永久性居民，且在澳门连续或间断居住满至少七年；并且需要符合法案所订明的收入及资产限额，申请人及其家团成员的每月收入下限等于经屋每月收入上限的五成，每月收入上限为经屋上限另加一成，资产上限则为经屋相关规定上另加两成；在提交申请日前十年内直至签署预约买卖合同之日，申请人及其家团成员均不得有物业。曾享四厘利息补贴、经屋申请人等，都不能申请购买夹屋。如作非算住用途或每年居住不满一百八十三日，可被科处罚金。

　　而且，设有十六年的禁售期（自房屋局交付单位使用日起计），禁售期届满后，房屋没有行使优先购回权下，夹屋持有人如要出售，需要先向房屋局补回当初的楼价补贴比率，转售对象仅限澳门永久性居民。申请须透过专属电子平台向房屋局递交。另外，设大型设备维修基金，相当于估算溢价金及建筑成本总和的百分之二，用于分层建筑物共同部份的维修，动用基金须经主管实体预先批准。

　　夹屋售价由行政长官批示订定，包括参考相邻区域私人楼市场价格、楼价补贴比率。

　　特区政府政策研究和区域发展局公布的《澳门特别行政区居住用途房屋政策研究》，对现有房屋政策进行系统化梳理，推算出由现在至二零二五年及二零三零年夹心房屋的需求数量分别为五千四百间（二零二五年）及一万零一百间（二零三零年）。特区政府在不影响现有公共房屋建设所需用地的前提下，将陆续启动夹屋兴建。未来五年拟规划兴建夹心房屋七千至一万个单位，并争取本届政府内推出先导性夹心房屋计划。

　　可以说，在经过历届特区政府的不懈努力下，「五阶梯房屋」政策中属于由特区政府主导的社会房屋、经济房屋、长者公寓这三个「阶梯」，都进展顺利，而且还出现了经屋「供过于求」的「反常」现象。至于夹屋这个「阶梯」，虽然已经确定政策规划并已立法，但却未能得到落实。反而是曾经一度设想的拥有五千个单位的伟龙地盘夹屋计划，却被宣布「暂停」。如果仍未能抓紧时间推动，在本届政府的任期只剩下十个月的情况下，「争取本届政府内推出先导性夹心房屋计划」的承诺可能就要落空，成为贺一诚施政瑜玉中的一点「瑕疵」。

　　从理论上说，符合购买夹屋单位的人士，基本上是属于刚投入社会的新兴专业阶层，其中可能也有若干低阶公务员。他们都是澳门特区未来的社会精英，有可能会产生未来的社团领袖，甚至是特区政府的中层官员。因此，落实好这部分人士的「居住正义」，其对维护政局稳定、社会和谐的重要性，并不亚于符合资格申请社屋及经屋的人士。

　　实际上，在落实「爱国者治澳」原则之前，澳门发生的几起大型街头活动事件，其参与者已经从早期的「失业工人」等「低端阶层」，亦即社屋及经屋的受惠者，悄悄地转换为高学历、职业专的年青人亦即「中高端阶层」。他们其中一个诉求，就是不满「上楼难」。专业及中产阶层是最重要的社会稳定力量，也是代议政制的主力军，倘是连这部份人都「军心不稳」，就将对建构和谐社会极为不利。

　　其实，伟龙夹屋计划也并非是这些亟待解决「上楼难」人士的理想居所，因为该区域的工业污染、机场噪音、焚化炉灰烬等问题颇为严重。反而是根据其邻近澳门国际机场，距离北安码头也较近的有利条件，辟作澳门旅游服务中心，作为配合「世界旅游休闲中心」建设的设施，更为适合。因为这些设施都是「高大全」，因而能够妥适应对上述的环境问题。

　　因此，根据经屋「供过于求」的情况，调整A区的计划，在四面环海、交通便利，「任何私楼都冇咁靓」的这个区域兴建夹屋，对部分要求不太高的「夹屋阶层」来说，还是具有一定的吸引力的。