你家小区什么档次，看物业就知道_风闻

如果要评选买房阶段存在感最低，但交房后影响最大的因素，我一定提名这个

物业

存在感低应该大家都有感受

毕竟在地产行业，物业可不像大肆标榜的销售业绩那么透明，在案场最多提一嘴我们是xx物业也就完了

因此不少人对物业评价的唯一标准就是：物业费多少，能不能少交点

但交房之后呢

就是你会发现前期各个楼盘都会宣传我们小区有会所，有酒店式物业，有精装大堂…

但伴随项目陆陆续续交付，业主慢慢地入住，很多人都会发现理想和现实间的差距，很多配套的空间都沦为鸡肋

所以我特别想和大家聊的是，一个好的物业，真的对未来业主的品质生活有作用么

理想和现实的差距到底在哪里

于是最近我亲自跑了几个上海典型项目

有次新的豪宅、交付了近三十年的老破小，甚至还有那个换了万科物业的中远两湾城

你会看到别人家的物业是怎么运营自己的小区

因为只有实景不会骗人

01

能做好水景、会所的小区，物业都不会太差

为什么是他们

如果各位小区里有过这两个配套就会知道，无论是小区水质的保证还是会所的长期运营，背后所涉及的成本、人工都是巨大

就拿水景来说

我曾和工作人员聊过，单就运营一个恒温泳池就要一直蓄水、消毒，还要在设备中增加释氧功能，水温也要控制好

一年的运营成本少说也要100万左右

因此这两个地方都是交付后小区最容易停运的

营销时的高级喷泉断水后变成废弃摆设

酒店式会所也就能勉强剩个外壳

那么，好的物业就一定能改变他们么

为了更真实地探究物业对水景的维护到底有什么作用，我给大家选了个最极致的

全水系景观体系的上海星河湾

这里的水景有多夸张

整个星河湾项目约9万方的占地，有约5.5万方的水系，旁侧的人工水系是3.1万方，规模大概是3个太平湖

几乎每一栋建筑都像是长在水里

哪怕是小区入口都是被这样的水系环绕

行走其中，仿佛置身水上公园

这样的体量，稍微维护不好对于整个小区都会是灾难级别，水质不够干净会有异味，而直接停运则会带来大面积裸露的岩石空地

我们可以看下星河湾的物业是怎么做的

首先，为了确保水质的鲜活

整个水系都是从外部的活水引流，且会在源头增加过滤装置

所以你会发现小区内部的水系比外部还要更清澈一些

此外，为了最大程度上模拟自然水景生态，池底采用鹅卵石铺就，而考虑到鹅卵石对淤泥的吸附

一期每3个月就会把水抽干清洗一次

包括为了保持水面清洁

我在参观小区时就看见非常多物业人员在清理落叶

更大的水面还有专为清洁准备的船只

甚至，为什么我们可以看到小区内部的水系也是流水潺潺

也是因为提前预埋了动力泵，可以推动水系的循环

这些都是设计思考结合后期长久的维护，反哺到未来项目的生活体感中

而这样需要持续维护的配套，当然也包括会所

这次我去到的仁恒河滨花园就是如此

整个小区自带6000平水岸会所

运动类的有健身房、恒温泳池、乒乓球场、儿童乐园，生活类的社区超市、社区餐厅、烧烤露台，甚至还有专门的洗衣房和做美容美发的场所

更重要的是

我们都可以看到基本每个空间都是有人在使用的

而之所以能有如此多丰富场景的呈现，很关键一个原因，也是靠开发商内部补贴

从一开始仁恒就没想通过会所创收，会所主要的目的还是为了带给业主更好的生活体验

正是这样不打折的服务，也才让仁恒的物业费缴纳率高达99.8%

而如果这两个小区水景、会所的好，还可以归结为原开发商前瞻的设计和后期持之以恒的运营

那么发生在那些换掉自家旧物业小区的变化，只会更加夸张

02

换物业后的中远两湾城，我彻底不认识了

终于轮到我们的上海名盘，中远两湾城

可以说发生在这个楼盘的传奇就没停过，不仅是因为它建面超160万方，容纳约50000人居住的体量，堪称上海内环内最巨无霸的小区

更是因为

它还干出过为业主追返4000万上海最牛业委会、亲手炒掉自家烂物业的壮举

换成了上海数一数二的品牌物业：万科

如今万科物业入驻中远两湾城也有超2年的时间，中远两湾城又发生着怎样的变化

要知道曾经的中远两湾城，一度被称为上海最魔幻、最乱、最多人群租的小区

所以万科第一个要解决的就是社区的管理问题

首先是车流动线

以前整个车流非常混乱，车辆经常在小区内部就能堵住

道路也够破

骑个车能把耳机给抖出来

而这次

不仅入口处增加了智能感应闸机

门口还有万科物业的小哥看守

一进门，我就发现小区给人的感觉意外清爽

车行道的沥青、人行道的地砖修复

此外为了避免车辆阻碍道路，不仅重新规划了停车位，且从原来的随进随出，变成了1、3号门进入，2、4号门出行，单进单出

道路上也新添加了路灯和监控，确保通行安全

包括入口转角庭院的喷泉、后面一大片带灯带的景观花台

都是万科物业入驻后加入的

但这还不是最夸张的

有了好的物业，我们看见也在影响业主对物业公区投入的态度

比如楼栋的大堂空间

各位还记得之前中远两湾城的大堂么

外部可以堆满车辆，内部都摆满垃圾和快递

而如今由于项目地处苏州河规划改造地段得到了部分资金补助，加上万科的加入带来新的血液

业主们也开始愿意拿钱出来提升自家的公区设备

于是在三方合力之下

我看到了中远两湾城的最美大堂公区

这奢华的水景吊灯、墙面满铺的瓷砖，地面也做了艺术拼花

如果我不说各位会不会觉得这是某个高档酒店入口

包括这落客区

这24小时的管家服务，原本的大爷换小哥，还在每个楼栋装了监控视频

哪怕是小区中所有的电梯，也在交付十多年后，统一替换成了全新的上海三菱或是奥的斯

而原本充斥在大堂内部杂乱的快递盒

也被很好地归置到了快递架上

没换成物业的小区，留下羡慕的泪水

此外我还从中介小哥口中得知，整个改造过程中小区物业费是没有上涨的

万科给出的承诺是拿出成绩前，3年内不涨价

虽然具体的物业费缴纳率暂时未知，但整体缴费的人数一定是增多的

告别群租后的中远两湾城，如今的自住率也在上升，连带房价也有上涨

而物业对社区的影响可不止是高层住宅，我还在万科另一个老破小项目看得更加清楚

​03

带物业近30年老破小，又有什么不一样

最近我又去了次七宝附近的万科城市花园

其实之前我们已经不止一次去过这个小区，有去看地块规划的，有看生活氛围的

但是唯独没有从物业的角度看过这个小区

所以这次我们就从一般老破小最难处理的停车问题开始说起

虽然没有中远两湾城那么夸张，但城市花园也是一个由1-6期，单一期就包含15个区的大盘项目

所以如何让地面停车不乱的同时，让业主停放车辆能够方便，还不干扰没有开车的住户，和日常小区的通行

几个细节可以看出万科为此做的努力

第一个从俯视图可以看出车辆停放几乎都围绕着绿化停放

不同组团的距离都相对保持适中，结合当初围合式的排布，意外给社区天然地创造了很多停车位

最大程度把道路让渡给居民

包括更小的电瓶车、自行车

各位同行朋友，有没有想过现在很多的商品房社区都是没地方停这两类车的

你且不说业主开不开，从规划上就没有预留场地

而在城市花园

各种小型的电瓶车被很好归置在车棚，且都做了充电设备

谁家老破小看了不心动

包括这个老小区的干净程度，也是让我难以想象的

就是你会发现

虽说是1994年交付的小区

随处可见是打扫卫生的阿姨，还开着清洁车每栋楼挨个打扫

走在路上

时不时还能遇见小区保安24小时巡逻

甚至包括建筑内部

各位可别觉得这些物业人员只关注最表面的景观空间，给大家看一张我在楼道里拍的画面

即使楼道地面已经有点掉漆，但每天两次打扫的楼栋

扶手也是这样可以反光的级别，上手没有一丝灰尘

于是在这个交付了近30年的老破小小区

我们看见道路干净且有序，楼道内也是一尘不染

包括大家比较熟悉的万科在城市花园布局的底商，也都是开发商负责招商，街道旁的树木也都有刷上白胶后包裹上装饰的金纸

一切的一切，都让这个拥有物业的老小区

经过岁月洗礼后仍然能焕发出历久弥新的光彩

04

怎么样，看到这里各位是不是有点感触

以前或许我们更多关注的是房子的地段是否核心、单价多少合适

但买房本就不是交钱的一瞬间，而是关乎于居住、生活，更长久的陪伴，毕竟这是我们可能生活超过20年的地方

而一旦房子后期进入流通赛道里

能够抵御折旧的、能够让它延缓衰老的，其实很大程度上都需要物业的细心维护

持续运营水景、会所的星河湾、仁恒也好，有物业的老破小也好，包括换走自家物业的中远两湾城

我们看到，如今物业服务正在变得越来越透明

来源：上海星河湾、仁恒滨江园物业工作简报

甚至好的物业也在和业主间形成很好的良性循环

大家更愿意来社区外面互动，不再窝在家里

这个社区是有笑声的，小孩在外面奔跑，那么他的物业一定不会特别差

所以好物业的背后

从来不止是物业费那么简单，当物业费能够到达一定价格，其实背后更代表着对好服务的承诺

以上为正文，来自Moon