临港最近的租赁情况让我非常意外_风闻
北海湾拐角-1小时前
没有市场是可以脱离大的整体环境
今天要说临港租赁市场也不是说在全市租赁淡季的时候逆势上涨
而是说当我们以为临港租赁也跟全市租赁不断下行的时候，这里却能保持平稳
尤其当临港二手不断下探的幅度面前，临港租赁反而不降反升
我们以临港新城租赁火爆小区宜浩佳园为例
均价从2021年的3.8万/平到今天的2.2万/平
但它的租金却从2021年的2700元/月，上涨到今天的3200元/月
9月10月市场高点的时候甚至能租到3900元/月
租赁和挂牌千丝万缕的关系中基本都以同频共振为主基调
唯独临港走出了自己的独立行情
今天我们就去摸索下临港的租赁市场到底是怎样的
01
有的小区出一套秒一套
这几天我去了趟临港，看的滴水湖西侧的馨苑悦湾
距离最近的地铁站16号线临港大道站4.3公里，在我看来唯一的亮点就是房子新
一套二楼的三室两厅，普通楼层的普通装修，月租3800元左右
便宜是真的便宜，不过正对着小区的停车库入口
不过你也没得挑，因为整个小区就剩这一套房子
中介小哥跟我说现在临港租赁市场房源不算多，好的房子还很抢手
最夸张的是这里一个叫宜浩佳园的小区
市场好的时候房源基本靠抢
宜浩佳园分南北区，南区稍微小些，也更干净，在挂房源非常稀少
除了基础住户以外，在租租户都比较长期，所以很少空出房源
北区房源相对多些，我们看到的在挂租赁房源基本都是北区
七八月的时候如果你想租这个小区基本要等
这会的租赁场景基本都是一组中介带着一组客户赶到房子那里，然后等着
等着里面客户出来，然后带着自己客户进去
经常会有那种前后脚两组客户同时看中的情况，于是就得依靠中介智慧去周旋
不是那种我们以为的装修很好的房子，就是原始装修、地板没有翘边、家电家具正常使用的房子就算这里的抢手货
这并不是宜浩佳园的独有现状
七八月的租赁市场对临港来说就是一年中的绝对旺季
那时的馨苑悦湾、绿地东岸涟城、保利铃兰公馆等小区都会租的火热
不同于市区租赁的租金上浮，临港租赁的火热更多表现在房源的紧俏上
还是以宜浩佳园为例
附近的中介小哥跟我说七八月的市场，这里在挂房源差不多也就3-4套
但他们一家中介门店手里的客源就得7-8组，也就是平均每2组客户抢1套房子
租金也自然水涨船高，3500元/月的房子，上浮200元左右很正常
高点的时候可以达到4000元/月
有别于它的二手市场，临港的租赁确实不同
在市场冷淡期平静，在市场火热期也更疯狂，这背后到底为什么呢
02
首先临港租赁房源少的触目惊心
这里说的临港不是临港的全部，没有包括泥城、书院等周边区域
而是链家地图上显示的单纯的临港新城板块
由中心区、综合区、重装备产业区和物流园区几部分构成，面积差不多在194.9平方公里，占浦东面积的16.1%、占上海面积的3.07%
但这片链家租赁房源只有203套
链家在上海的租赁房源总量在54196套、在浦东的租赁房源总量也在13026套
换句话说面积是上海**3.07%**的临港新城，它的租赁市场差不多占全市0.37%
面积是浦东**16.1%**的临港新城，租赁市场差不多占浦东1.6%
我们来看下其他板块的房源占比都什么规模（截至2024年1月1日链家上海租赁挂牌情况，单位：套）
临港的租赁市场几乎可以忽略不计
而且原本就很少的房源还在不断减少
在全市房源量稳中有升的情况下，临港房源的全市占比不断减少
等我去到临港新城去看租赁的时候
当我站在前面说的那个滴水湖馨苑悦湾的时候，看完一套等着看下一套的时候，中介说不好意思整个小区就这1套在租
这个小区前后32栋、总房源383套房源，但租赁链家全网只有1套在挂
这个节点的其他小区也是如此，中介小哥说其他小区的房源量也比较少
经历过7-10月的租赁市场，现在的剩余房源真的不多
而且房龄都还新
中介说要带我去看个比较老的房子，结果带我去看了绿地东岸涟城，一个2009年的小区
整个临港新城的203套在挂房源里，平均房龄不超过10年
并且附近还在源源不断交付更新的房子
附近龙光天曜、中建御湖澜庭、大名城·映玥、悦达·悦珑湾、悦城都在交付
等到交付再通风3-6个月，正好又迎来2024年3月和6-7月小高峰
03
那需求呢
临港的租赁高光时刻也是三月、七月
三月主要是新进的公司职员，他们有的是跟随公司从市区搬到临港
有的是入职到临港这里的公司
更多时候是跟随临港在开发项目而来的职工，这类工作人群基本都以团队计算
而且根据项目的开发节点，一般在临港的逗留时间也比较长，一到两年左右
所以这里的很多小区挂牌少也是有原因的，像宜浩佳园南区，里面很多长期租户
进入七月就是这里的毕业季了
不光是全国的大学生进入临港，临港本地也有不少大学，毕业季带来不少需求
进入七八月还有股非常强大的租赁力量，家长
跟市区七八月一样，为了九月开学，很多家长会赶在七八月把房子租好
像宜浩佳园的最大特色就是家长租赁
有上海户口的家长从上海市区带孩子租住这里上学
有居住证在这买完房后也可以入学，房子还没交付的，也会租住附近
宜浩佳园就是这样的情况，所以它的租赁旺季也是七八月的时候
临港租赁的火热期还比较持久，不仅七八月
九月十月也依然能维持热度，这个时候进入租赁市场主要是员工
尤其从市区迁往临港的公司职工租赁，比如附近的寒武纪等IT公司的新进职工
也往往会有公司的租赁补贴，这批客户需要的房源品质和租金水平也都相对高些
04
所以这里火锅有时候排队2小时
其实没去临港之前跟我说临港人多多少有点牵强
就算我走出滴水湖地铁站在路上也看不到几个人
好不容易导航到附近的星巴克，一个海绵公园里的星巴克，下午五点就关门
但是如果你去几个生活区再看看
比如港城新天地商业，不管是楼下广场舞人群
还是商场消费都打的火热
我去的里面一家海底捞，一个人的桌子至少排队1.5小时起步
也许临港人口导入是门玄学，但临港的这些生活配套区里的人流量还是实打实的
临港的租赁需求也许比我们以为的还要多一点
05
为什么关注临港租赁
一来我们关注过临港很多话题但唯独很少看他的租赁，二来我们观察租赁市场也不少但很少细分到临港租赁
这两个方向让临港租赁成为市场分析里的盲区
而当我们去看他的租赁市场的时候会发现它的轨迹似乎跟整体行情不太一样
这种租赁和二手的南辕北辙还是比较少见的
租赁意味着临时需求也意味着临时人口
他们或许是因为城市板块起步的红利被吸引过来，比如公司税费减免或者人才落户的更短年限等等
或许是因为板块起步阶段的开发建设，跟随团队和项目扎根这里
但无论是哪种理由，都意味着这里正在发生的一些改变
从这里我们或许也能看到一些临港的不同
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