中国的住房救助在iPhone城郑州未能奏效 - 彭博社

郑州西部郊区正在开发的一个公园，远处是住宅高层建筑。

摄影师：Yufan Lu 为彭博商业周刊

随着习近平主席试图缓解一个 房地产低迷，这对中国经济构成了最大的威胁，在一个预示危机的城市的救助努力未能刺激复苏。郑州，富士康科技集团在这里运营着全球最大的iPhone工厂，是全国最早看到住房市场崩溃的城市之一。自2022年以来，当地政府采取了一系列措施来复兴市场，从向开发商提供贷款以完成未完成的项目，到提供购买其剩余单位并将其转变为经济适用房的方案，甚至向更换过时住房的居民支付补贴。

郑州尝试了如此多的想法，以至于其他城市的官员纷纷前来研究其模式。然而，郑州及中国其他地区的房价仍在下跌。最近一次彭博商业周刊对该市的访问揭示了国家干预的证据——由于政府贷款用于长期停滞的开发项目，天际线上再次出现了起重机，人们正在领取钥匙搬入经济适用房项目——但潜在买家仍然在观望，坚信价格远未触底。郑州的公共住房推动是其最大胆的努力，但由于当地政府很难说服开发商以足够的折扣出售公寓综合体以使经济可行，因此并未对住房过剩产生影响。

碧桂园的云世界项目的住宅塔楼。摄影师：Yufan Lu 为《彭博商业周刊》拍摄郑州及全国面临的最大问题是，近年来依赖房地产几乎占其财富80%的家庭正在囤积现金。在房地产市场缺乏稳定的情况下，国家面临长期经济停滞的风险，类似于1990年代日本的“失落的十年”。即使有政府干预，住房痛苦可能还会持续数年：我国人口正在减少，消费者对失业感到担忧，房屋数量也过多。

中国房价创下历史最低滑坡

中国70个调查城市的平均房价，同比变化

来源：国家统计局，彭博计算

房地产将在至少未来五年内拖累增长，牛津大学中国中心研究员、红旗：为什么习的中国处于危险之中的作者乔治·马格纳斯预测。“我们肯定已经过了中国房地产的巅峰，”他说，并预测一旦市场稳定，房价将永久性下降。“政府无法阻止这一点，只能试图平滑过渡或减少不适感。”

亚洲大视野

中国的住房救助为何失败

14:33

收听并关注《亚洲大视野》在 苹果播客， Spotify 或您获取播客的任何地方

在郑州惠济的郊区，叶优琪表示，她一直梦想为自己和7岁的儿子购买一个更大的公寓，但现在已经放弃了这个想法。叶曾与她的前夫共同拥有一套小公寓，他们在2020年因其工资在对金融行业工资的官方打压中被削减而出售了这套房子。房子的出售价格比市场高峰时的价格低了约五分之一。现在37岁的叶已离婚，兼职教授英语，仍拥有另一处出租的房产来支付她的开支，但她现在的预算更加紧张。她停止了外出就餐，在Temu上购买便宜的衣服，并将她的iPhone卖掉，换成了一款更便宜的中国手机。“我曾经认为房价永远不会下跌，”她说。“现实给了我一个耳光。”

中国海外发展有限公司在郑州建设的一个住宅项目。摄影师：Yufan Lu 为《彭博商业周刊》拍摄自2022年以来，北京推出了一系列措施来支持房地产市场。它使人们购房变得更容易和更便宜，同时向开发商提供政府贷款，以便他们完成项目，形成了所谓的白名单。习近平的目标是到2024年底实现4万亿元人民币（5510亿美元）的此类贷款；根据官方媒体，截至11月18日，这一金额已超过3万亿元人民币。此外，政府自 九月底以来一直在放宽货币和财政政策。

这些都没有解决危机。在十月短暂复苏后，住宅销售在十一月再次下降。全国二手房价格已连续39个月下降至十月，水平约为2021年七月峰值的30%以下；郑州的市场也遵循了类似的趋势。惠誉评级公司预计2025年新房价格将下降5%。

中国房地产销售在多年的危机中跌至十年低点

按价值计算的房地产销售，单位为人民币

来源：中国国家统计局，彭博社计算

开发商仍然面临融资困境——自2021年以来，几乎所有非国有公司都已违约——而持续的房地产低迷已蔓延至国家60万亿美元的金融体系，损害了国有银行，因为它们的不良贷款不断增加，盈利能力下降。

中国住房部、郑州地方政府和该市的公共住房运营商未回应商业周刊关于国家干预房地产市场及其影响的问题。

该国未售出的新房库存达到数千万套，而大量已预售但从未建成的单位加剧了这一问题。由于官方统计局使用的方法论，得出任何一个的确切估计都是不可能的。彭博经济学估计，未售房屋的过剩将需要超过五年的时间才能售出，而彭博情报则表示，完成预售单位将需要11万亿人民币。

需要更多财政刺激和改革措施来应对住房下滑，特别是在即将上任的美国总统唐纳德·特朗普可能会增加美国关税的情况下，潘森宏观经济学的首席中国经济学家邓肯·维格利表示。

一些经济学家表示，中国应该采取类似于美国在全球金融危机中采用的救助计划，该计划允许财政部购买企业资产和股票以稳定金融系统，但在这种情况下，它将用于购买未售出的房屋和完成未完成的住房——这些举措可能有助于稳定市场并改善消费者信心。在2024年初，中国政府拒绝了国际货币基金组织的提议，拒绝使用中央政府资金来完成停滞的开发项目，这一措施预计将花费估计占国内生产总值的5.5%，或基于2023年的数据约为1万亿美元。

中国真正需要的是一种不那么依赖房地产开发的经济模式，朱宁说，他是耶鲁大学的教员研究员，也是中国的保证泡沫的作者，该书探讨了该国的银行、金融和房地产行业的问题。“住房一直是大多数地方政府财政收入的驱动力，”他说。没有这一点，“政府将很难找到维持生计的方法。”

房地产低迷部分是习近平自己的作为。他对房地产市场的打压，使得在其巅峰时期占经济近四分之一的市场，令负债累累的开发商失去了融资渠道。新冠疫情封锁对该行业也是一次打击，而2021年8月中国恒大集团的流动性危机，作为当时全球负债最多的房地产开发商，进一步引发了监管收紧，并标志着下滑的开始。（到2021年底，恒大已违约。）

郑州位于中部黄河流域，是河南省的省会，曾是全国最贫困的省份之一。在电子工厂到来后，制造业超越农业成为当地的职业选择。河南因此实现了惊人的增长。现在其经济总值达到8000亿美元，几乎与瑞士的经济规模相当。但期望超出了现实。从2010年到2020年，郑州的人口增长了46%，达到1260万，而城市总面积则翻了一番多。该市从未能吸引到官员们所希望的那么多新居民。

大部分建设与围绕富士康开发的一个庞大工厂综合体以及电动车制造商比亚迪公司建造的制造设施有关。市官员借助这些投资，建设了无数新的住宅社区和一个价值50亿美元的商业区，称为金融岛。该区域于2022年完工，拥有数十座办公大楼、几家五星级酒店和几座住宅高楼。该市的目标是最终吸引雇佣15万人金融公司。富士康在2021年达到的高峰时在郑州约有35万名工人，但在疫情期间遭遇放缓，并已将部分制造转移到海外，根据当地政府的最新数据，其在该市的员工人数减少了近一半。

郑州的金融岛。摄影师：Yufan Lu 为彭博商业周刊王五，一位41岁的出租车司机，成长于郑州附近的一个小社区，2018年参与了这一活动，以仅5,000元的首付款在郑州购买了一套三居室公寓。“我错过了第一次房地产繁荣，因为那时我还是个孩子。我错过了第二次，因为我没有钱，”他在一辆中国制造的电动出租车后面说道。“当第三次来临时，我毫不犹豫地行动了。”他说，他在两年内分五期支付了首付款，但那时市场已经开始崩溃。疲软的经济意味着乘坐出租车的人更少，他正在努力偿还抵押贷款。

郑州金融岛上的几个体育中心之一。摄影师：Yufan Lu 为彭博商业周刊郑州人工如意湖旁的一个娱乐公园。摄影师：Yufan Lu 为彭博商业周刊郑州官员希望改善的道路、翻新的机场和具有摄影效果的建筑杰作能够带来更多的机会寻求者和旅游。然而，在繁忙的市中心之外，高楼在没有汽车和行人的宽阔大道上静静矗立。在商业周刊访问的七个房地产开发销售办公室中，大多数都是空的。在一个由困境开发商碧桂园控股有限公司经营的办公室里，几位顾客在巨大的标志下徘徊，标志上保证他们的项目在政府白名单上。国有建筑商为十月份的购房提供高达20,000美元的折扣。中国海外发展有限公司，曾是全国最有价值的上市建筑商，正在以低于附近老旧单元的价格提供新建公寓。

一个发展项目吸引了众多热切的买家，那就是秦河公寓，这是一座位于市中心附近的高层建筑，是郑州的公共住房项目之一。在十月下旬的一个早晨，一位36岁的外来务工人员正在领取她的新三居室公寓的钥匙。这位女士出于安全原因要求只用姓氏“张”来识别自己，她表示新家是她和丈夫及11岁儿子所搬离的房子的两倍大，且价格比市场价低40%。一个限制是，家庭只能以低于市场价格的价格将房屋转售给政府，这是为了防止金融投机。

郑州在过去两年左右的时间里，从开发商那里购买了大约111,000个未售出的单元，并将其改造成经济适用房。政府并没有透露为此投入了多少资金，但财经媒体财新报道这一数字为300亿元人民币。根据一家国有杂志的报道，郑州项目的约四分之三资金来自商业银行贷款，利率仅为3%。

尽管如此，分析师们逐渐达成共识，认为经济适用房模式对未售住房的过剩供应不会产生太大影响，主要是因为很难使项目对地方政府具有财务吸引力。官员们很难找到适合经济适用房的小型单元整栋公寓，并说服开发商以大幅折扣出售它们。此外，政府需要获得廉价融资，以便从提供低租金收益的项目中获利。高盛集团的分析师估计，为了激励地方国有企业扩大库存采购，可能需要30%的折扣，而华泰证券的分析师则建议可能需要超过50%的降价。

在郑州西部郊区开发用地上，为建筑工人提供的基础住房，远处是住宅塔楼。摄影师：Yufan Lu 为彭博商业周刊彭博情报分析师Kristy Hung表示，国家购买未售出的单位用于公共住房项目并不是解决中国住房问题的快速解决方案。市场面临着“完美风暴”的结构性问题：人口挑战、开发商持续的流动性危机、未完工的房屋影响买家的信心，以及家庭固守房价不会上涨的心态。她说：“这些，加上对经济和就业的严峻前景，以及进一步政策支持的有限空间，使我们相信中国的住房市场可能会经历多年的调整。”

在一个名为Creekside Cilla的郊区开发项目中，距离市中心约20英里，建设在两年的停滞后最近重新启动。当地政府促成了一笔贷款，以帮助国有开发商完成这些房屋，一位要求匿名的知情人士表示。政府还同意购买该项目大部分未售出的单位，并将其转变为经济适用房。

在最近的一次访问中，Creekside Cilla外面的广告牌宣传了便利店、水果店、网吧和两个地铁站的计划。但这些都没有任何迹象，展示厅也不复存在。周围的社区大部分是空荡荡的。街对面一块为高层建筑清理出的土地在过去两年里一直闲置，因此当地居民在土壤中种植了一个菜园。一位为了保护安全而要求匿名的业主感叹，他的房产价值现在只有购买时的一半。而且单位甚至还没有建成。

园丁在郑州的人造如意湖旁装饰生活墙。摄影师：陆宇凡，彭博商业周刊