迈克·余谈一键式抵押贷款的问题 - 彭博社

美国加利福尼亚州发现湾的住宅。

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社 如今，您可以通过点击按钮做很多事情。您可以获得保险、开设银行账户，或通过ETF同时交易347种不同的股票。但有一件事您绝对无法通过一次点击完成，那就是再融资您的抵押贷款。事实上，获得抵押贷款仍然需要大量的文书工作——其中很多必须邮寄给所有相关方。那么，为什么抵押贷款融资还停留在石器时代？在这一集中，我们与Vesta的联合创始人兼首席执行官迈克·余交谈，讨论为什么我们没有一键式抵押贷款再融资。他描述了笨重的遗留IT系统和监管如何结合在一起，使抵押贷款融资成为技术落后的领域。此转录经过轻微编辑以提高清晰度。

## 奇怪的交易

为什么您无法获得一键式抵押贷款再融资

44:21

**关键见解：**迈克·余的职业生涯以及他是如何开始的——2:55Blend如何简化抵押贷款申请——5:15贷方与政府支持企业之间的关系——7:16为什么更新和现代化贷方使用的系统如此困难——9:32抵押贷款在技术方面的生命周期——12:45复杂的规则和法规如何阻碍一键式操作——15:59整合系统的挑战——17:56住房市场由联邦快递驱动——20:502008年危机如何影响抵押贷款申请流程的变化——23:45为什么抵押贷款申请流程仍然如此手动——27:42进行某种抵押贷款欺诈有多容易——30:23为什么我们不能拥有一种仅向下重置的浮动利率抵押贷款产品——31:53区块链能否提供帮助？——38:44

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**特雷西·阿洛威 (00:18):**你好，欢迎收听另一集 奇怪的交易 播客。我是特雷西·阿洛威。

**乔·韦森索尔 (00:22):**我是乔·韦森索尔。

**特雷西 (00:24):**乔，你还记得大约一个月前我们录制了一集关于 为什么抵押贷款利率在美联储降息后仍然上涨 的节目吗？

**乔 (00:34):**是的，当时这是一个重要的话题，我认为现在仍然非常重要。基本上，人们有一种直觉，认为美联储通过降息来影响政策。而当利率被降低时，借贷成本会下降。而一种非常流行的借贷形式就是抵押贷款利率。但我们正处于降息周期中。美联储在九月份降息50个基点，然后在随后的会议上又降息25个基点。但抵押贷款利率一般没有下降，实际上在那次50个基点的降息后反而上涨。顺便说一下，我们在11月25日录制这个节目，到目前为止并没有看到太多改善。因此，这里有一个，我不知道这是否真的是一个谜，但确实有一个关于美联储在降息周期中却没有真正传导到许多借贷形式的故事。

**特雷西 (01:24):**我认为这不是一个谜。我们做了一整集节目来解释发生了什么。

**乔 (01:27):**你说得对，你说得对。我们已经解释了一切。你说得对。

**特雷西 (01:29):**但我想说的是，在那次对话中，你问了一个非常有趣的问题。

**乔 (01:30):**谢谢你。**特雷西 (01:31):**就是……**乔 (01:32):**难得一次！**特雷西 (01:33):**难得一次，为什么我们不能有一个一键抵押贷款再融资？你还记得吗？

**乔 (01:43):**是的。所以，你知道，我在我的生活中已经再融资过一次抵押贷款。这有点烦人，你知道，如果你处于正确的情况，你可以省钱，这可能是值得的，但这涉及很多文书工作等等。你知道，我觉得我们已经习惯了一键金融交易，或者可能是两次点击，或者其他什么。你知道，有一个问题是，往往有很多抵押贷款在理论上是有利可图的，借款人或房主可以利用更低的利率，但他们没有，出于各种原因，也许一个原因是他们不知道利率已经下降。另一个原因可能是他们懒得去做所有的文书工作等等。所以就有这些滞后效应。因此，我一直在想，为什么不能有一个一键、一键再融资？获得新的更低利率。

**特雷西 (02:30):**好吧，作为一个害怕文书工作的人，我认为这是一个有趣的问题，我们应该谈谈。结果我们实际上有完美的嘉宾。我们将与一位参与过一键抵押贷款的嘉宾交谈，迈克·余，Vesta的联合创始人兼首席执行官。迈克，非常感谢你来到 Odd Lots。

**Mike Yu (02:52):**是的，谢谢你让我来。

**Tracy (02:53):**那么你能给我们一个非常简短的职业总结吗？

**Joe (02:58):**我们为什么要和你谈话？

**Mike (02:59):**是的，我在整个职业生涯中一直在抵押贷款行业，完全是在技术方面。我喜欢开玩笑说，最终进入抵押贷款发放行业的人都是偶然的。所以我在Blend工作过……

**Joe (03:10):**孩子们不会梦想着‘有一天我会成为抵押贷款发放者’吧？你在小学的时候没有梦想过这个？无论如何，继续。抱歉。

**Mike (03:18):**实际上，当我在Vesta招聘工程师时，我告诉他们，我说‘你知道，很多创始人会给你一些奇怪的故事，说他们从12岁起就梦想着做这件事。我可以告诉你一个这样的故事，但你也不会相信我。’所以我们老实说，我们都是偶然进入这个行业的。

我在2016年开始在抵押贷款科技初创公司Blend工作。当时公司大约有50人，我们为大型银行、大型抵押贷款机构等构建了大量面向借款人的体验，真正的目标是——如何使这个过程更加数字化？当时借款人填写的都是纸质表格。然后你如何最终将其整合为一次点击或一次点击，如果你在移动设备上？那家公司在2021年上市，但我在2020年离开去建立另一个初创公司Vesta，我认为我们在Blend所面临的许多问题都是由于系统后端的核心基础设施使得整合抵押贷款过程变得非常困难，加速它，降低贷款人的成本，节省时间并使借款人更容易。

所以现在正在处理记录的后端系统，我认为很多其他技术问题都在这里。而且我认为这与一键抵押贷款有关，当然有一些技术限制，这也是我们创办整个公司的原因。但还有一些有趣的监管影响，我相信我们今天也会深入探讨。

**乔 (04:28):**太好了。你知道有什么有趣的事吗？我认为不仅在播客中，我们讨论了为什么没有一键再融资可用——我认为我们特别发出了一个呼吁，我们说，如果你曾经在一个创业公司，比如某个 Y Combinator 的项目，尝试过一键操作，请联系我们。而你就是其中之一，我不知道 Blend 是否曾经是 Y Combinator 的项目，但这并不重要。但你真的回应了这个呼吁，你听到了。所以这是……**特雷西 (4:54)**回应了 Odd Lots 的呼吁……**乔 (4:55)**回应了 Odd Lots 的呼吁。所以你是完美的嘉宾。显然我们想了解你在 Vesta 的工作以及它是如何运作的。再多告诉我们一点，Blend 是如何尝试解决这个问题的，我不知道它是否真的达到了“一键”，但简化或优化抵押贷款申请流程呢？

**迈克 (05:14):**是的，这真的很有趣，因为这才过去了 10 年。但实际上在 10 年前，如果你想申请抵押贷款，你甚至不能在网上申请。我实际上想说，在 Blend 的早期阶段，你知道，2016-17 年，我们与贷款人交谈，他们会说‘你不明白，申请抵押贷款的人，他们不想在线申请。’

这真是让我们大吃一惊。而且有很多老派的贷款专员，他们会说，我给我的借款人打电话，面试他们，我真的拿着那张纸，它叫做100表或者统一住宅贷款申请。我拿着这张纸质表格，用铅笔填写。我会在路边停下来，我的借款人在电话里和我交谈，我带他们了解我的流程，然后用笔和铅笔填写，最后把它交给我的助手，他们会把这些信息输入到后台系统中。

在早期，我们在这个想法上受到了左右的抵制，真的就是人们不想在线申请，然后Rocket的大超级碗广告出来了——“按一下按钮，获得抵押贷款。”然后所有的银行都说‘哦，如果Rocket要这样做，我们可能也需要一些竞争力的东西。’我会说这对那家公司来说真的是一个转折点。但很多事情都是，如果你想要实现一键抵押贷款，首先你需要人们在互联网上申请抵押贷款，而不是通过纸质文件。然后这真的变成了如何开始从各种来源提取数据的问题。因此，Blend是最早与一些政府支持企业合作，直接从银行获取资产数据并将其纳入抵押贷款申请中的公司之一，这样你就可以获得更快的承保，而不需要上传一大堆文件和银行对账单。

收入数据也是类似的情况。然后人们在物业数据和自动估价模型（AVMs）方面进行大力推动，这是一系列你必须拼凑在一起的数据来源，以真正让借款人免于提交一大堆文件。因为我认为，当你把工资单发送给贷款人时，有一点不太明显的是，你不仅仅是在证明你有收入，他们实际上会从那张工资单上提取一些数字，而这些数字并不是你要求填写的，然后在电子表格或其他地方填写，以根据他们的模型和政府支持企业告诉他们的做法来计算你的收入。因此，很多事情都是，如果你能数字化这个过程，并从一大堆来源以结构化的格式获取数据，最初的信念是，这真的会推动你朝着更快、更高效的流程发展，最终实现一键操作。

**特雷西 (07:16):**所以你提到GSE几次。我想如果你在某个时候做抵押贷款，你将不得不从房利美和房地美那里获得担保，因此你必须通过他们。它们的系统是什么样的？你提到你和他们合作过。你是如何接入GSE系统的？

**迈克 (07:36):**是的，正如你可能想象的那样，作为两个大型金融机构，它们现在也处于监管之下，它们的系统确实有不同程度的成熟度。我想说的是，我实际上非常欣赏房利美和房地美的一个方面，就是在过去十年中，他们在技术上投入了很多。我认为归根结底，金融产品都是，好的地方在于没有实物商品，对吧？它们都是，都是钱和数字以及账本。因此，我认为他们确实开始更加拥抱他们的角色，认为需要为现代有效的生态系统提供技术。但非常老实地说，他们构建的核心技术部分，给你提供关于你的贷款是否会符合出售给房利美或房地美的指导。在房利美的情况下称为桌面承销员，在房地美的情况下称为贷款产品顾问，最初的版本是在九十年代构建的。

所以确实有一些较旧的系统，所有的仍然是，你知道的，XML系统到系统的对话，如果你能与他们集成的话。有些系统没有，你知道的，任何系统到系统集成的能力。因此，如果你想实际将贷款出售给房利美或房地美，某人必须去他们现有的贷款发放系统，下载一个XML文件，登录他们的网站并上传它。所以我会说，在这些技术系统中，现代化和能力的程度确实各不相同。我认为在房利美和房地美的情况并不比你想到的大多数主要金融机构更真实，甚至大多数你想到的小型贷款机构，所有的一切都在一个范围内，所有的东西都是在一到三十年前构建的，每个人都必须移动，三十年在技术上已经足够长了，每个人都必须移动并重建这个新版本的那个新版本。

**特雷西 (09:09):**哦对了，乔，我记得，你知道那些显示JP摩根所做的所有收购的图表吗？**乔 (09:10)**哦对，没错。**特雷西 (09:11)**或者是美国银行所做的？这有点像流程图。每一个可能都有不同的IT系统。所以我总是听说，建立一个大型银行的一个大难题基本上就是理顺IT。

**乔 (09:32):**完全正确。大型机构，你知道，容易假设那种准政府机构会更糟等等。有时候这可能是对的，有时候又不是。但大型、庞大的机构，特别是那些经历了各种合并和整合的机构，他们都有这个问题。这在过去也曾出现过一些讨论。

我们做过一些关于银行软件的节目，所以我并不特别惊讶听到房利美和房地美还有很多工作要做，即使他们已经投资了。为什么这很难？也许从你的角度来看，从房利美或房地美的角度，或者任何其他大型金融机构的角度，你会如何描述为什么更新这些系统以使其类似于我们在2024年所习惯的软件是具有挑战性的？

**迈克 (10:25):**绝对是。也许我会从50年前开始说起。

**特雷西 (10:31):**我们要谈论COBOL吗？我希望如此。

**迈克 (10:33):**如果你愿意，我们可以谈谈COBOL！但我认为，实际上，当我在Blend时，我有幸与Tim Mayopoulos合作，他在Blend之前是房利美的首席执行官。他有一句话让我印象深刻，那就是每个人都说银行是技术的慢适应者。但银行的问题实际上是他们是技术的早期适应者，对吧？回到一切其实只是银行电子表格中的一个数字。你没有运输的玉米或金条之类的东西。

金融服务行业实际上是技术的早期适应者。这意味着他们在很早的时候就安装了很多技术，后来这些技术变得越来越难以拆除。例如，在Vesta，我们正在替换其中一个核心系统，当我与技术领域的其他创始人交谈时，安装一个新的系统来替换一个显然不起作用的电子表格要容易得多，企业安全性很差，控制也很差，等等，而不是让某人升级一个你知道对他们来说有点有效的系统。

这个系统笨重、低效、缓慢，但并不是一种迫切的痛苦，他们不会觉得‘哦，如果我不现代化，我就会失去业务或失去我的工作或其他什么。’另一方面，我会说，在所有这些大机构中，如果你尝试进行一个大型现有记录系统的现代化项目，而它没有成功，你基本上是在冒着失去工作的风险。如果它成功了，作为银行的首席信息官或基层首席信息官，你只会得到一个小的晋升。所以，权衡是相当糟糕的。

**乔 (11:57):**我正想问一下，技术方面的因素和制度惯性及激励之间的关系到底有多大，为什么升级会更困难？

**迈克 (12:08):**我认为主要是制度惯性和激励。确实有很多工作需要投入，对吧？所以你得获得预算等等。但这一切都是相对可行的。我会说在金融服务领域，真正根本性的技术问题相对较少。我们这里并不是在发射火箭。它们往往都是人际问题、组织问题、惯性问题，这些问题会造成障碍。

**特雷西 (12:45):**你能跟我们谈谈抵押贷款在技术方面的生命周期吗？那么第一件事情是什么，它被放入哪个系统，然后接下来又去哪里？

**迈克 (12:57):**当然。今天我们谈的是一键再融资。所以我们从再融资开始。在一个相对理想化的情况下，我们来谈谈真正的理想，即借款人会收到来自服务商的电子邮件，对吧？邮件内容是‘嘿，你有钱了。我们管理你的贷款，我们知道你支付的金额，我们知道利率，我们大致了解你的信用状况。我们可以告诉你，你可能想要再融资。’

所以消费者会点击那个链接，通常会去填写在线申请，今天他们会输入很多他们的数据。再说一次，我想你可能知道你的服务商有很多关于你的数据。你真的需要输入吗？这取决于你的服务商在技术方面的前瞻性，但通常人们仍然会再次输入整个申请，他们会上传很多文件，这些信息就存放在面向消费者的系统中，今天被称为销售点。

这是一个真正的Blend现在是类别领导者的空间。因此，借款人将输入所有这些信息，他们将点击提交，这将把信息推送到后端的贷款发起系统。你可以把它看作是记录系统，它将进行所有的合规检查。这里是人们进行所有处理和承保的地方。这里可能会发生任何自动化承保。同时，这也是将与大约15个其他系统集成的系统。因此，抵押贷款生态系统中一个非常烦人的事情是，从头到尾处理你的贷款，你可能需要接触至少15个不同的技术供应商。

**乔 (14:14):**你能说说，这些在堆栈的不同部分服务的是什么吗？你不必列出所有15个，但给我们一个例子，比如需要接触的各种事情以及谁在做它们。

**迈克 (14:24):**是的，我认为这涉及到很多与物业相关的事情，对吧？所以你必须去一个产权公司，你必须去一个评估管理公司来获取评估。因此，围绕物业有很多事情。有人需要检查它位于哪个洪水区，我们将讨论为什么一些规则真的很难改变。但如果你想知道一个物业位于哪个洪水区，我的意思是你可以在House Canary或Zillow上快速找到这个信息。如果你想将抵押贷款出售给GSEs，你实际上必须联系他们四到五个指定的洪水证书提供商以获取官方的洪水证书报价。实际上，这些提供商与GSEs签订了协议，他们获得了所有其他人获得的FEMA地图，并且他们生成了一份足够官方的文件，GSEs信任他们。

所以这基本上是一个你必须接触的提供者。因此，在这些类别周围，你知道，有各种各样的物业供应商。关于拉取信用的借款人供应商是显而易见的。但你还需要验证他们的收入，你还需要在欺诈数据库中查找他们。因此，这有一整套的东西，然后还有一堆合规的事情要做。所以一般来说，你知道，他们整个公司专门致力于，我拥有所有的抵押贷款数据，我将为你准备披露。披露是如此复杂，这不只是一个技术问题。

这就像是，那些公司有一支律师团队，基本上阅读所有的监管更新，所有美国3800个县的更新，任何州的更新，任何投资者更新，关于在消费者签署他们财产的留置权之前，你必须告诉他们的确切内容。正如你所知道的，有些州对此非常严格。因此，在合规、物业和检查借款人之间，有一整套必须完成的事情。很多数据源和很多规则。

**特雷西 (15:59)：**再多跟我们谈谈这些规则。我很好奇这些规则是如何制定的，基于什么样的因素，然后它们实际上多长时间会改变一次？

**迈克 (16:11)：**是的，我大致将规则分为两类。当然，有监管规则。所以你可以想象，很多监管规则是由2007-2008年驱动的，以及我们在大金融危机期间看到的许多事情，或者导致大金融危机的许多事情。因此，有很多关于你向消费者披露的监管内容，关于你必须评估他们的还款能力，以便拥有合规贷款的内容。所以有很多监管内容，还有投资者规则，这些规则主要来自房利美或房地美。还有一个小的私人标签市场和其他一些内容。

关于所有这些规则，有一件事是确实的，对吧，投资者规则和监管规则都是由那些在过去二十年里因抵押贷款而受到严重损失的伪政府机构设定的，再次谈到组织惯性。因此，他们对此感到相当紧张，并且几乎没有简化流程或取消规则的动力。因此，我会说规则每个月或两个月就会变化几次，投资者会推出一些新规则，但他们很少会减少规则，这往往是导致你最终得到的原因，我想说房利美的销售指南现在基本上有1200页的规则，贷款必须满足这些规则。

这些规则可能会有所不同，比如说，比较简单的事情是你不能在贷款最初发放后的某段时间内再融资FHA贷款。因此有一个季节要求。你知道，有很多文档规则，比如如果你要向房利美提供收入，通常需要附上工资单和W2表格来验证该收入。而且一旦你进入1200页的内容，就会涉及到非常复杂和晦涩的规则，比如你是否允许每年收入增长10%并使用新的收入？那么你必须以某种方式进行文档记录。如果超过30%，你必须以另一种方式进行文档记录。因此有一整套规则，这就是为什么你有这么庞大的人群，基本上必须在每一笔贷款上工作，因为他们必须学习所有的规则。

**乔 (17:56):**所以有一件事会非常好，这也与我们试图实现的一键式操作有关，那就是如果能够快速从所有这些不同的提供者那里轻松提取数据。我访问你的网站，我希望你知道我的收入，也许我希望你知道我拥有的资产，但我不确定这在抵押贷款中是否那么重要，我希望你知道我房产的位置，以便你可以做各种事情，包括查看洪泛区的情况，这些东西的各种提供者。因此，一个提供者可能是我的工资提供者，另一个提供者可能是我使用的银行，在线银行等等。他们在让这些系统对第三方，比如你们，或者Blend，或者其他一些金融科技公司，或者Rocket等公司轻松访问方面有多积极，以便我不必下载PDF然后再上传到其他地方？

**迈克 (18:57):**是的，我想你在问这个问题，因为你知道答案会是：结果非常复杂。因此，以银行为例，出现了一整批新型参与者，帮助你连接你的银行数据。Plaid 是其中最大的一个。然后我会说，银行对这件事显然有着复杂的感受。人们担心在非银行网站上输入银行密码的安全性。在过去的十年里，这一点尤其明显，曾多次发生过摩根大通关闭 Plaid 访问的情况。因此，早期这种关系确实存在一些复杂性。关于美国开放银行的一些情况，我认为你能够访问自己的资产信息的想法无疑是监管机构正在推动的方向。

而且每年这变得越来越简单。工资单是一个特别有趣的话题。现在在抵押贷款领域这是一个非常热门的话题，因为每个人基本上都使用 Equifax 提供的一个产品，叫做工作号码，你可能听说过。所以工作号码基本上是他们与 ADP 合作，ADP 实际上向他们收取一大笔费用，以使用借款人的社保号码来查找数据，然后工作号码又将其标记上去。因此，他们还向贷方收取大量费用。我听说过贷方在关闭一笔贷款时花费大约四五百到六百美元，以通过工作号码以数字化方式获取收入和就业数据，这显然是荒谬的。因此，数据生态系统中确实存在一些斗争。

现在有很多初创公司试图基本上做Plaid所做的事情，让借款人可以登录他们的工资提供商。你可能想象到的一个问题是，你知道你的工资密码吗？因为我甚至不知道，我的提供商是谁。因此，确实在获取数据方面存在一些困难。我会说，在过去的10年里，生态系统在这方面取得了很大进展。但工资和收入往往要困难得多，因为它们更加分散，而银行和开放银行，每个银行都有某种电子记录系统。这是一个问题，我会说他们在这方面取得了更多的进展。

**Tracy (20:50):**抵押贷款融资在多大程度上依赖于你基本的邮件？我想能够说“房地产市场是由联邦快递驱动的”，或者类似的说法。

**Mike (21:00):**实际上，每个交易——我不会说每个交易包——但在这个国家，绝大多数交易包，比如你去你的贷款人或产权办公室签署交易文件和票据等。实际上，这是法律上具有约束力的文件，上面写着‘我的财产现在有留置权。我必须偿还这笔贷款。’然后这份文件会通过联邦快递寄回给贷款人，贷款人会扫描它，上传到他们的电子系统，然后再把它寄给文件保管人。

一些贷款人在他们的联邦快递方案上比其他人更高效，比如它直接寄给文件保管人，文件保管人扫描后再发送给他们。但我会说，实际上所有的债务和记录，以及所有法律上具有约束力的东西，可能90%以上仍然是纸质文件在邮寄。

特别是在2020年，有一个大趋势，那就是如何将这些笔记数字化？嘿，如何进行电子关闭？然后问题在于，你必须让3800个县接受它。所有的产权公司都必须接受它，等等。所以这是一个大网络问题。再一次，你可能会听到一个主题，那就是这就像组织惯性。

但你可以很明确地说，住房融资仍然是由联邦快递驱动的，因为几乎每个人，我的意思是我们系统中有一个字段，人们说我们需要一个联邦快递追踪号码字段来记录票据。不是开玩笑。他们说‘如果你能将其集成到联邦快递中，以自动化查看追踪，那就太好了’，技术上当然可以做到，但有时你会问自己，我们到底在解决什么问题，伙计们？我们应该把它移到云端。

**乔 (22:22):**所以我记得我最后一次申请抵押贷款是在2017年底，我只记得文件和文件，还有复选框，我没有阅读任何这些文件，我只是签了复选框，我假设一切都没问题，那些复选框是什么，我在里面放了数字签名。

**迈克 (22:42):**很多那些签名框基本上是人们披露你的权利。所以非常类似于你的支票账户。你签署一些东西，授权他们在很多情况下拉取你的信用记录。然后你签署一些东西，你知道，就像‘嘿，这是你的信用评分，以及它是如何在加利福尼亚州计算的。’或者你可能签署一些东西，比如“如果你正在获得一个有铅漆的FHA贷款，”我希望你没有，这里有一个披露，说明‘嘿，我们确定这所房子有一些旧的铅漆，像这里签名以确认我们已向你披露这一点。’

然后发生的另一件事是，因为这些披露是法律规定的，确保你一次性签署所有文件真的很难，他们会说：“嘿，当你第一次申请贷款并且我们向你披露条款时，我们会把所有这些披露放在里面。”

然后当你到达交割桌时，我们会再把它们放进去，只是为了让你知道，你已经签署了，就像你在交割桌上，你现在不会走开，让我们再让你签一次。所以如果我必须猜的话，你可能有50个或更多的披露，具体取决于你所在的州，有很多州的规定，有些州比其他州更繁重，但你可能平均每个文件也签署了大约两次半。

**乔 (23:45):**我签了。很快问一下，2017年的这个经历与2007年抵押贷款危机之前的经历有多大不同？

**迈克 (23:53):**嗯，在2007年，你可以想象披露要少得多。实际上在2015年，他们通过了所谓的TRID或TILA-RESPA综合披露，这实际上是你今天无法拥有一键抵押贷款的主要原因。所以TRID也设定了一个最低时间线，你必须在收到所谓的完整申请后的三天内向人们提供所有费用的估算，以非常标准化的格式清晰地披露所有费用，并且你必须在给借款人贷款估算后提供七个工作日的时间来完成贷款。因此，我们现在在抵押贷款中经常谈论10天的抵押贷款，因为你实际上无法拥有一键抵押贷款，纯粹是因为你需要那七天的等待期。

里面还有其他一些时间线。即使你去掉了那七天的等待期，你仍然需要去除一大堆其他的监管时间线，才能真正缩短到一天。但在2015年，他们发布了这项新规，我会说这让事情变得更加繁琐，需要签署更多的文件，我是说这很好，对吧？在2015年之前，人们获得贷款时常常被欺骗，新的费用突然出现，他们对此一无所知。而现在所有这些东西都受到严格监管，但这确实增加了文书工作。

**特雷西 (25:15)：**那么Blend实际上是如何尝试解决这一切的呢？因为当我听你谈论抵押贷款市场中的所有这些挑战时，这听起来就像是一个无法解决的复杂要求网络。

**迈克 (25:29)：**是的，这确实非常具有挑战性。我不会说，除了监管时间线会是它所是的，其他的都没有真正无法解决的。但对于Blend来说，很多事情是‘嘿，你能否真的做到一键点击并告诉借款人他们可以关闭了。’这意味着我们已经完全审核了所有内容。我们知道你将要关闭，唯一我们真正等待的就是合规时钟。因此，你可以将其拆分为贷款中需要审核的各种内容。例如，在财产方面，你必须能够做到的最明确的事情是，他们必须能够获得无评估并获得即时产权。而今天的产权保险是另一回事，我相信你可以为此做10集……

**特雷西 (26:07):**有些人问过这些…

**迈克 (26:08):**我会说每两年就会有一些硅谷的人发推特说像产权保险是个骗局，应该有人去取消它。我总是会收到那条推特的短信，大约10次。但产权保险的问题在于，实际上确实有人必须去县办公室，仍然在很多县，像是下楼到法院的地下室，拿到钥匙并解锁，然后去查找那栋房子的记录或类似的东西。所以你必须弄清楚如何让产权保险变得即时，这方面有很多初创公司在努力，有些在某些县成功地数字化了这个过程。你还得让评估变得即时，这基本上意味着你必须从房利美或房地美那里得到一条消息，确认对于这个特定的物业，他们最近已经为其写了一笔贷款，因此你不必再进行评估。

所以这就是物业方面。你可以想象，这两件事情结合在一起，已经意味着你将美国所有物业的范围缩小到大约20%或25%左右。然后你还得考虑借款人。对于Blend来说，很多方法是‘好吧，我们与许多大银行合作，所以你能否直接从这些银行获取银行数据，并利用这些数据来确定收入，或者使用像The Work Number这样的东西来即时获取收入。’

您可以验证资产、收入和财产，然后当然，拉取信用是最简单的，因为我们在这个国家已经能够数字化拉取信用几十年了。如果您能够勾选这四个框，那么您就离即时清算更进一步。您仍然没有完全到达那里。还有很多边缘的事情需要您去解决。但这确实是一个逐步解决问题的过程，逐条执行细节。就像有1200页的规则。我可能已经读过那1200页的Fannie规则三四次，您只需系统地逐一勾选。

**乔 (27:42):**您现在在Vesta做什么是您在Blend时没有做的？

**迈克 (27:47):**是的，我们在Blend时面临的许多困难是，您真的，因为您拥有流程的前端，如果您能够完全自动化，您就可以将所有内容拉入并完成。问题是，您知道，我谈到评估标题时，您会缩小可以完全自动化的范围。因此我们发现，如果您完全自动化，比如说您真的可以完全自动化1%的贷款，那将是很好的。但他们仍然在99%的贷款上花费大量的人工成本和运营人员。而最大的问题是，您在前端获得的所有数据实际上很难用于推动流程后端的效率，或者用于任何有一个人工接触的贷款。

就像我逐条勾选这些规则一样，你可以想象如果只有10条规则需要由人来完成，那么现在就必须经过这个手动过程。今天它所做的就是经过这个旧的手动过程，他们基本上必须手动审核整个贷款，因为系统并不了解已经完成的工作。它不是那种以任务或工作流程为导向的，基本上人们都有肌肉记忆，所以审核员会查看所有内容，订购评估等，即使他们并不需要。因此，我们意识到的很多问题是，流程的后端使得从前端所做的良好工作中实现任何效率变得非常困难，因为变更管理和组织惯性，你知道的，你在你的抵押贷款生产线上有3000人，做着他们一直以来所做的事情，而软件并没有真正引导他们去做任何不同的事情。

就像它不是，你可能习惯于今天使用的软件。比如Slack会给你通知。它实际上几乎就像一个带有不同用户界面层的电子表格，你必须弄清楚你要做什么。因此，很多问题在于如何改变操作的方式，以便人们做得更少。另一个大问题是，现有的贷款发放系统难以集成，这实际上是使所有数据和使该过程一键完成的最大障碍之一，因为你无法真正完成旧系统需要完成的所有工作。就像我提到的旧系统，它有所有的集成，并且与所有这些数据提供者有数百个集成，比如协调评估。

所以你最终不得不围绕旧系统构建，而不是通过旧系统来实现很多这些东西。这似乎显然是错误的做法。现在的缺点是你必须去现代化旧系统，这确实是一个很难的问题。但通过某种方式现代化旧系统，你解锁了A，实际上从所有这些数据中获得的操作效率，然后是B，为每个想要构建前端的人提供一个更容易的平台，以通过你的集成和借款人今天手动存在的流程获取这些数据，而不是不得不在旁边重建它以尝试自动化。如果这样说有道理的话。

**特雷西 (30:23):**我有一个稍微随机的问题，就是，考虑到我们在谈论技术细节，现在进行某种抵押贷款欺诈有多容易？完全是随机的——不是出于个人兴趣。

**迈克 (30:38):**是的，我听了你最近关于政府欺诈的那一集，乔，我认为他非常感兴趣……

**乔 (30:44):**是的，我是那个急于开始进行欺诈的人。

**迈克 (30:46):**是的。我认为现在的抵押贷款欺诈实际上是相当困难的。主要是因为有很多人会查看贷款。所以我们来看看一些非常简单的事情，比如你想伪造一份文件。就像最简单的事情，因为这不是大规模的欺诈。就像有人说，我想在我的主要居所上申请抵押贷款，我负担不起，我只是想伪造文件让我的收入看起来更高。首先，你必须希望贷款人不检查某个第三方验证的数据源，或者他们不联系雇主，而他们通常会这样做。然后你必须希望你的文件能够通过处理人员的审核，他们在查看它，承销商在查看它，接近者在查看它，尤其是承销商，他们在寻找那些不符合逻辑的东西。

所以我想说，抵押贷款欺诈今天可能真的很难实现。听起来比，比如说，弄清楚如何获得一些医疗保险资金要难得多。所以现在可能不值得去冒这个险。生成性人工智能会让制造虚假个人资料和所有这些东西变得更容易吗？也许，这确实是很多人担心的事情。但今天我想说，抵押贷款行业在这方面做得相当不错。我认为监管机构也做得很好，让这一切变得非常困难，考虑到二十年前发生的一切。

**乔 (31:53):**回到再融资的问题。所以你提到理论上如果你是一个房主，并且你的抵押贷款是有利可图的，也就是说，进行再融资对你来说是经济上合理的。你可能会收到一封电子邮件或其他什么东西，内容是‘嘿，你应该再融资，你可以节省这么多。’

但是，正如我们所讨论的，这将涉及大量的文书工作和所有这些东西。在我们几周前发布的节目之后，有人在推特上说‘为什么我们不能有一种抵押贷款产品，你提前支付更高的保费，但它是一个只会向下调整的浮动利率抵押贷款？’换句话说，基本上如果利率下降，你的抵押贷款也会随之机械性下降。显然，如果你有这样的产品，理论上这是一种更有价值的选择，你提前支付一些保费，但理论上你可以节省所有这些努力、时间、文档检查和人力成本。在你看来，这似乎是一个可行的金融产品吗？

**迈克 (32:52):**看起来这是一个完全合理的金融产品。我认为可能甚至有人在像私人标签证券市场中做这件事。基本上有一个小市场的对冲基金会承销非合格抵押贷款产品，提供给贷款人，贷款人可以发放这些贷款。我想说的一件事是，这似乎不太可能来自政府支持企业，因为如今政府支持企业的使命主要是可负担性和民主化住房拥有权。我真的想不出一个边缘人群会通过这些产品进入住房。

**乔 (33:20):**对。所以即使这有意义，这也不是推动变化的因素。

**迈克 (33:24):**是的。我认为从单身人士金融工具的角度来看，这是有意义的。例如，我会很想拥有一个这样的产品。但我认为从市场上最大投资者的政策目标来看，这并不真正符合他们的政策目标。因此，我看不到在十年内我们会看到很多这样的产品。

**特雷西 (33:43):**所以很多抵押贷款被打包成抵押贷款支持证券。我很好奇关于支付和房屋中的铅漆等细节有多少会转移到证券化的方面？

**迈克 (34:02):**所以其实并不多。实际上，我有资本市场的人经常联系我，他们说如果你有一个现代的贷款发放系统，你可以解决我的问题，因为我在证券化或交易这些工具时，无法获得任何数据，或者获得的数据很少。

一般来说，今天的银行技术仍然是你导出一个大CSV文件，其中包含一些数据字段，你拿一堆文件然后发送出去，然后那个CSV，虽然他们花哨地称之为磁带，但实际上它就是一个电子表格，只是被导入了，现在你把一个有3000个字段和数百页文件的过程简化成了大约50或100个描述抵押贷款的字段。这也许是最好的。就我而言，我不太确定购买MBS的人应该考虑到，您知道，里面切割的那千个不同抵押贷款的具体信用档案。因此，有一些标准化是好的，但这绝对是非常有损的，我告诉你，这是抵押贷款交易员经常向我抱怨的事情。

**乔 (35:00):**那么现实是什么？我觉得听起来你永远不会得到真正的一键式，因为，您知道，至少你可能需要告诉前端你的工资单是谁，银行是谁，还有其他一些事情。如果你知道不同银行之间持续协调，如果房利美和房地美继续更新他们的技术，使得您知道这会更容易，那么如果我说，假设在10年后我再次申请抵押贷款，它可能是什么样子？

**迈克 (35:31):**我认为努力追求一个尽可能接近一键式的世界是非常合理的，正如你所说的，在非常前端。也许你谈论的是最多10分钟的申请时间，你连接一些账户。一旦完成，我认为你应该立即得到基本上三种决定之一。‘嘿，你绝对可以关闭，你会收到你的披露，然后我们只需等待10天，我们就会为你关闭。’

选项二是“嘿，作为借款人的你绝对可以完成交易，但我们需要一些关于物业的额外信息。所以你将等待10到14天，你将支付评估费用，我们将为你完成交易。”或者选项三基本上是“很遗憾，你知道，我们无法为你完成交易。这里有一些你可以做的事情来改善你的立场。”

我认为物业可能是即使你在10年后问我，这也是一个问题，似乎总会有那些特殊情况。GSEs会希望看到评估，除非他们的信用档案发生重大变化，或者如果他们被私有化。你知道，10年内可能会发生各种事情，但我认为这三种结果在借款人手指尖上只需10分钟，10天内完成交易是非常可实现的，这正是行业内每个人都在努力追求的目标。

**特雷西 (36:40):**区块链能解决这个问题吗？我这样问是有点认真，因为我常常认为区块链技术在抵押贷款发放领域的少数现实应用之一可能是你有那种不断移动的产权链，但我也在想从钱包的角度来看——如果你能拥有一个个人档案，里面包含你的收入和你的资产等信息，你也可以使用它。

**迈克 (37:14):**是的。这是两个非常有趣的用例。从钱包的角度来看，我认为区块链在这里的帮助是，它几乎让你能够建立一个更全面的去中心化信用局。去中心化实际上非常重要，因为我认为银行对帮助建立一个第四个信用局的想法并不太兴奋。他们已经建立了三个，现在他们为自己的数据支付这三个，这对他们来说有点困难。而且，你知道，监管机构对去中心化信用局也并不太兴奋，等等。所以我认为每个消费者都可以拥有自己的密钥，解锁对这个去中心化信用局上所有数据的访问，这个信用局是所有工资提供者和金融机构等在写入的，这个想法是非常有潜力的。

这真的很难实现，因为你知道，很多类似的组织惯性原因。但我确实认为这是区块链的一个真实用例，因为它解决了激励问题，人们基本上会说：“我不希望每个消费者的金融数据都有一个中介。”所以区块链让你可以去中心化并将其分开。因此，我认为在这方面有一些非常有趣的途径可以探索。而且我认为有一些公司实际上在关注这一点。在产权方面，我通常告诉人们“产权可以在区块链上吗？”绝对可以。这是一个有趣的用例吗？绝对可以。数字化产权的难点在于让3800个县甚至开始将记录数字化，而不是放在法院地下室。让3800个县转向区块链似乎比这更遥远，而不是更近。

**乔 (38:34):**我不知道我是否在节目中提到过，我大学毕业后曾有一个工作，有一家加州的公司在处理一些石棉诉讼，他们需要所有参与某些诉讼的人的名字。他们可能在为律师建立一个数据库，而我工作的部分内容是去德克萨斯州中部的各个县法院，去地下室，字面上拉出文件并询问名字。由于特雷西提到了一个科技流行词“区块链”，我最后再问一个问题——生成式人工智能，无论是在扫描文件还是快速理解文件的领域，在你现在的工作中，这项技术是否有实质性的用途？

**迈克 (39:19):**是的，这绝对是针对你的观点，它是在扫描和理解文件，因此你可以把抵押贷款想象成，我从高层次来看，它是一堆数据和一堆规则，而这些规则是由投资者、政府等明确定义的。数据就是数据。因此，数据和规则，很多这个对话应该是一次点击的体验。我们已经知道如何在数据上运行规则几十年了，很多问题的出现是因为规则写在这份1200页的PDF中，有一些模糊的地方，有人必须去学习它们。

而数据来自借款人的一堆文件和一些不同的地方。因此它不是结构化的。如果你能为数据和规则带来结构，而这两者都是生成性AI非常擅长的，对吧，它可以读取房利美销售指南并将其转化为代码规则。

它可以读取文件并将其转化为数据点。如果你能使用生成性AI来结构化这两件事，那么你仍然拥有结构化的数据、结构化的规则，还有，嗯，无论GSE设定了什么规则。因此你就不会有这些合规性的问题，比如，哦，AI是否在承保贷款？但我们看到很多非常有前景的结果，利用最前沿的大型语言模型，将它们应用于这些文件，既为我们编写规则，又从文件中提取数据。

**特雷西 (40:21):**好的，迈克·余，非常感谢你来到 Odd Lots 并向我们解释为什么我们不能拥有美好的事物！

**迈克 (40:29):**是的，谢谢你邀请我。那很有趣。

**乔 (40:30):**那太棒了。迈克，你是完美的嘉宾。非常感谢你来参加。

**迈克 (40:35):**那很有趣。谢谢你邀请我。

**特雷西 (40:49):**乔，那真的很有趣。

**乔 (40:51):**那真的很有趣。我觉得迈克在解释这一切是如何运作方面特别清晰，尽管获取抵押贷款的过程仍然令人烦恼，还有很多我没有阅读的文件并在上面签名，我想我现在稍微明白了一些原因。

**特雷西 (41:06):**你还记得金融危机后，贷款文件有很多问题吗？我记得有一件大事是关于空白抵押贷款的转让，结果都变成了法庭案件。我有点想知道……

**乔 (41:21):**我们和大卫·戴恩做了一集关于这个的节目。**特雷西 (41:22)**哦，我们做过吗？**乔 (41:23)**是的，大卫·戴恩来自《美国前景》，大约在2015年，他的书叫什么名字？《产权链》。是的，我们和大卫·戴恩做了一集关于产权链的节目，真是疯狂。在抵押贷款危机后，文件的状态一片混乱。但你明白为什么会这样，因为你知道，县级仍然有这么多的事情。而县级，出于显而易见的原因，感觉没有特别的压力去更新、数字化、现代化或协调他们所有的系统。

**特雷西 (41:55):**是的，这确实是这样，不是吗？这有点像州和县法律的混合。我觉得我们可能要等一段时间才能找到解决方案。

**乔 (42:05):**是的。我之前在播客中提到过，但由于一些非常复杂的原因，我不打算详细说明，我确实有一笔贷款需要在未来几年内重新融资。所以……

**特雷西 (42:18):**乔，你对利率非常乐观……

**乔 (42:21):**不，我非常悲观，对此感到非常焦虑。但如果我对利率的走势不乐观，也许我会对几年后这个过程至少比我上次申请抵押贷款时好一点感到乐观。

**特雷西 (42:36):**我们拭目以待。你得告诉我有多少文件被邮寄出去之类的。不过我想大部分都是在贷款方和服务方那一边。

**乔 (42:45):**我不期待这件事。

**特雷西 (42:46):**是的。好吧，我们就到这里吧？

**乔 (42:48):**就到这里吧。

你可以关注迈克·余在 @michael_yu。