纽约市面临租房危机经纪费改革会有所帮助吗？ - 彭博社

除了高得离谱的租金，租户在签署新租约时通常还需要支付给房地产经纪人一笔费用——无论他们是否雇佣经纪人。

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## 大谈特谈

纽约市对经纪费用的斗争

15:19

纽约市的住房成本在美国名列前茅。除了高得离谱的租金，租户在签署新租约时通常还需要支付给房地产经纪人一笔费用——无论他们是否雇佣经纪人。但这一切即将改变。

今天的节目中，主持人莎拉·霍尔德与市议会成员奇·奥塞谈论他提出的法案的通过，该法案将为大多数租户消除预付经纪费用，并听取立法的支持者和反对者的意见。彭博社记者保琳娜·卡切罗分析了这一努力对纽约租户可能意味着什么。

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以下是对话的轻微编辑稿：

**莎拉·霍尔德：**当维维·阿尔马科斯在2022年大学毕业时，她决定从印第安纳波利斯搬到纽约市。

她说她和即将成为室友的人在毕业后的第一份工作中赚得不错……但当他们开始实际参观公寓时，他们意识到……这在纽约的租房市场上并不能走得很远。不过，他们愿意做任何事情来让这一切成功。

**维维·阿尔马科斯：**我们想，哦，还是租一间卧室吧，试着让我们两个挤在这里。等等，也许再加上你的男朋友，这样我们也能负担得起。

**霍尔德：**总结一下……他们从寻找两居室变成了一居室。然后，他们又加上了一个男朋友。维维将住在一个灵活的隔墙后面。

**阿尔马科斯：**厨房的台面会稍微伸进我的房间。我当时想，哦……

**霍尔德：**纽约是世界上租房者最昂贵的城市之一——与新加坡、苏黎世和日内瓦齐名。

甚至在她到达之前，维维就知道她将不得不支付很多费用。

**阿尔马科斯：**我曾联系过搬到纽约市的朋友，询问我应该存多少钱才能搬到这里，他们没有告诉我关于这个小中介费的事情。

**霍尔德：**除了那些高得离谱的租金、竞标战和令人失望的五楼步行公寓……还有另一件事使纽约的租房市场独特而具有挑战性。

“这个小中介费的事情。”

中介是为寻找公寓的人提供礼宾服务的人。他们分享开放的房源，带人参观，并帮助进行谈判……他们在大多数房地产市场中存在，通常由房东雇佣。

但在纽约，中介系统的运作方式略有不同。租客往往必须为这些中介支付费用……即使他们并没有使用——甚至没有要求——他们的服务。

**阿尔马科斯：**最令人震惊的是我做了所有的工作。他们只是来开门，如果有的话，他们有时甚至使用代码进入公寓。

**霍尔德：这很令人沮丧。**维维上网搜索公寓列表，自己找到了一个地方……她根本不需要中介来做这些事情。

但当她去签租约时……她和许多纽约市的租客一样……不得不支付这笔额外费用。她年租金的15%……给一个她并没有选择使用其服务的中介。

**霍尔德：**在进入租金本身之前，你在搬入这个公寓时预付了多少钱？

**阿尔马科斯：**我在旁边做一点数学，我几乎可以肯定是$8,000。当我们搬到纽约时我几乎是破产的，我想，我们就支付了$8,000。这基本上就是我的全部价值。

**霍尔德：**维维并不是第一个对纽约市的中介费系统感到惊讶和恼火的人，这个系统困扰了租客几十年。

但上周，纽约市议会通过了一项新法案，旨在彻底改变这一模式。

今天的节目：纽约市试图将经纪费用转移给房东……房地产行业的反应如何。以及这对世界上最昂贵城市之一的租户意味着什么。

这是《大视野》播客。我是莎拉·霍尔德。

纽约市的生活成本已经上涨了几十年。

保利娜·卡切罗：……去年，纽约市的租金增长速度是工资的七倍。因此，这是全国最大的差距之一。

**霍尔德：**那是保利娜·卡切罗。她为彭博社报道住宅房地产。

**卡切罗：**如果你看看十月份签署的新租约，曼哈顿的中位租金是4295美元。而布鲁克林的租金也没便宜多少，是3600美元。所以，你可以想象这是世界上最昂贵的城市之一。

**霍尔德：**是什么推动了纽约市租金的上涨？

**卡切罗：**哇，这是个复杂的问题。我想每个人都想知道为什么纽约市的租金如此之高，但我认为从根本上说，这是供需失衡的问题。

**霍尔德：**在过去十年左右，纽约市创造了80万个工作岗位，但只为四分之一的工人提供了足够的住房。

但除了住房短缺……租赁市场如此火热的另一个原因是高利率。

Cachero: 联邦储备委员会以几十年来最快的速度提高了利率。那些希望能够在纽约市购买房屋、公寓或合作公寓的人被困在租房市场。

所以所有这些本来会释放更多公寓库存的人都留在租赁市场。因此，需求方面承受了很大的压力，而供应并没有跟上。

Holder: 挤压纽约租户的相同动态在全国范围内也在上演。根据Zillow的分析，全国住房短缺达450万套。超过一半的美国租户面临租金负担，这意味着他们将超过30%的收入用于租金。克利夫兰联邦储备银行表示，租金通胀可能要到2026年才能降温。

但有一些事情使得这个问题在纽约特别严峻：

Cachero: 纽约市的租赁市场非常古怪。我认为任何经历过这个过程的人都会意识到它是多么繁琐。在纽约市租房有很多要求。即使是申请某些公寓的资格，你也必须赚取租金的40倍。如果你负担不起，你需要一个担保人。但除此之外，你还需要支付经纪人的费用。

Holder: 经纪人费用。租户在签署租约时通常需要支付给房地产经纪人的前期费用。在纽约，这笔费用可能高达租户年租金的15%。

Cachero: StreetEasy 估计，搬家费用的平均水平，包括人们在搬入公寓之前支付的经纪人费用，接近 $13,000。

Holder: 房地产经纪人可以帮助简化公寓搜索，特别是在竞争激烈的城市——他们发布房源，安排公寓参观，审核建筑……但互联网使得人们可以更轻松地自己完成很多这项工作。因此，租客——尤其是预算有限的租客——可能选择完全不与经纪人合作。

但在美国的两个城市，纽约和波士顿，他们可能仍然需要支付经纪费。因为即使是公寓房东雇佣了经纪人，租户通常也会被要求承担费用。而这种情况已经持续了很久……大多数居民……和大多数经纪人……都能记得……

Anna Klenkar: 因为可用的房源非常少，因为人们总是想搬到纽约，因为这里有很多人，这使得租金不断上涨。这也是我们今天所看到的费用结构的原因。

Holder: 那是安娜·克伦卡。她是苏富比的经纪人。她说……她并不知道为什么纽约的经纪费用系统能持续这么久。但她有一些猜测：

Klenkar: 我相信，波士顿和纽约都是历史悠久的城市，租客比例非常高。这里有很多学校，很多学生。租赁市场也在很大程度上被整合。拥有数千个单元的大型房东越来越多，这进一步加剧了权力的不平衡。

Cachero: 我认为这只是因为纽约市是一个竞争非常激烈的地方。

**Holder:**彭博社的保利娜·卡切罗再次发言。

Cachero: 在纽约，如果你不付钱，别人就会抢到你想要的公寓，这已经成为一种标准做法。

如果你和纽约房地产委员会交谈，他们会告诉你，代理费一直是可以谈判的。你可以和代理商讨论是否想支付这个费用。但实际上，当有10个人在排队申请同一公寓时，如果你不愿意支付代理费，他们会选择愿意支付的人。

所以在纽约，代理费的市场已经变成了“付费才能参与”的模式。但最近的一项法案改变了这一点。

Holder: 最近由纽约市议员奇·奥塞提出的一项法案。

奇·奥塞: 纽约州第一位也是唯一一位的Z世代当选官员。

Holder: 奥塞代表第36区，包括贝德斯图伊和北皇冠高地。去年，他搬出了父母的家，进入了纽约市公寓搜索的“西部荒野”。这真是太糟糕了。

奥塞: 作为一名市议会成员，我的年薪六位数。为什么我在找公寓时会遇到这么大的困难？为什么这么贵？

Holder: 他最大的痛点之一就是前期的代理费。他也困惑为什么租户必须支付这个费用。但他意识到，在市议会，他实际上可以对此采取行动。

所以他提出了一项名为《公寓租赁费用公平法》的立法。或者称为FARE法案。

**Ossé：**这将要求在纽约市内雇佣经纪人的任何人支付经纪费用。

**Holder：**这并不是第一次有人试图挑战纽约的经纪费用模式。2020年曾短暂实施过类似的变化，但在纽约房地产委员会（REBNY）这个房地产行业贸易组织提起诉讼推翻后被撤回。

Ossé本人在一年多前首次尝试改革这个系统……但该立法从未进行投票。但上周……FARE法案以42票对8票获得市议会批准。

**Ossé：**这项法案的主要目标是消除纽约人在我们已经负担不起的住房市场中搬入新公寓时所需支付的前期费用。许多纽约人没有储蓄账户。许多纽约人生活在薪水到薪水之间，这笔前期费用确实会让一些人感到困扰。

消除这一点将使许多租户在我们城市中有更多的流动性。

当我们在纽约市禁止强制经纪费用时，这将赋予租户更多的议价权，使他们能够更灵活地搬家，并让他们决定是否要搬出公寓，如果房东收取更多费用，我相信这将对租金施加下行压力。

**Holder：**我们回来的时候：FARE法案的批评者对这项立法有什么看法。

纽约市的租户寻找住房的方式以及房地产经纪人的薪酬方式即将发生重大变化。市议员 Chi Ossé 希望这些变化能让租户的公寓搜索变得更便宜，并让所有人都更加透明。

但是，代表经纪人、房东和物业管理者的地方贸易组织 REBNY 的成员们多年来一直对这样的立法表示强烈反对。

他们认为，将支付经纪人费用的责任转移给雇佣经纪人的人可能会产生一些意想不到的后果。

Sarah Saltzberg: 我认为有一种假设，即这笔钱来自房东的口袋。实际上并不是。它被包含在租金中，并由租户分期支付。

Holder: Sarah Saltzberg 是 Bohemia Realty Group 的联合创始人和首席经纪人，该公司与纽约市的客户合作。她是 REBNY 的成员。

她表示，即使租户可能不再直接支付经纪人费用，他们仍然会支付。她认为，房东只会通过提高租金来转嫁这些费用。Sarah 说，租户可能在多年的时间里支付更多，而不是一次性费用。

我问 Ossé 关于这个问题。

Ossé: 首先，纽约市内 47% 的租户住房是租金稳定的。因此，根据租金稳定法，房东将费用包含在这些公寓中是非法的。

其次，租金是由市场力量决定的，而不是由房东可以收取的费用。如果你的房东明天可以提高你的租金，他们昨天就会这样做。

**持有者：**但莎拉表示，她也担心FARE法案会使找到公寓变得更加困难。因为，她认为，经纪人只会列出他们被房东支付广告费的单元。

彭博社的保琳娜·卡切罗说……FARE法案的许多后果将取决于房东选择如何反应。无论他们是否继续雇佣经纪人……以及他们选择如何承担这些费用。保琳娜与一些专家交谈时表示，短期内租金可能会上涨。

但立法的支持者告诉她，如果房东试图通过逐渐分摊租金来弥补成本，那仍然比让纽约人被锁定在高昂的前期搬家费用的租约中要好。

**卡切罗：**我认为许多住房倡导者仍然支持该法案，因为它为人们提供了更多的流动性和选择。我认为很多人被困在不理想的住房状况中，仅仅是因为搬家的前期费用，从1万到1.5万美元，都是天文数字，这对很多人来说真的很困难。

**持有者：**该法案已经通过了大部分政治障碍——市长仍需签署，但它在市议会中拥有否决权的多数，并计划于明年生效。不过，房地产行业协会REBNY告诉我们，他们将“继续追求所有选项，以对抗这一有害立法。”

但并非所有经纪人都在抵制这一变化。我们之前听到的苏富比的经纪人安娜·克伦卡，实际上帮助了市议员奥塞推动这项立法。

Klenkar: 没有任何法案是完美的，但我认为这个法案已经相当接近了。租户支付的情况实际上没有任何好处。它之所以存在只是因为杠杆作用。你在房东一方列出公寓时所做的很多工作，都是为了房东。因此，房东应该为此支付费用。

**Holder:**安娜也认为这可以帮助经纪人摆脱他们在一些租户中所拥有的负面声誉——即他们的工作只是为了打开一扇门而获得报酬。

她希望这项立法能够改变局面——当租户不再感到有义务为他们并未要求的经纪服务付费时，他们在真正需要经纪人时会更愿意雇佣他们。就像奥塞所做的那样：

Ossé: 我找房子的经历非常困难，以至于我自己雇了一个经纪人。你知道，我认为这让很多人感到震惊，因为他们认为我反对经纪人并推动这项法案。我并不是反对经纪人，我反对强迫人们为他们没有雇佣的东西付费。对吧？我雇了一个经纪人，他在帮我找到公寓方面做得非常出色。我相信像他这样的人会继续在这个行业中生存。

**Holder:**维维，几年前来到纽约市的租户，自那间舒适的一居室以来已经搬家了。她说，她对现在的住处很满意。但随后……我告诉她《FARE法案》已经通过。

Armacost: 如果是这样的话，你可能会在这个夏天看到我搬家。

本集由以下人员制作：朱莉亚·普雷斯；声音设计/工程师：亚历克斯·杉浦；事实核查员：阿德里安娜·塔皮亚；编辑：亚伦·爱德华兹和克里斯汀·莫鲁斯；高级制作人：娜奥米·沙文和伊丽莎白·庞索；执行制作人：妮可·比姆斯特博尔