特朗普的住房政策可能加剧全国短缺 - 彭博社

加利福尼亚州橙县未合并地区的一个建筑工地。

摄影师：保罗·贝尔塞巴赫/媒体新闻集团/橙县注册报/盖蒂图片社唐纳德·特朗普正走入住房危机。自1960年代以来，住房拥有成本上涨的速度是通货膨胀的两倍，而租金上涨的速度是工资的五倍。住房建设的崩溃压缩了供应，无家可归者人数达到了创纪录的高位。今年，选民们一致将住房列为他们面临的首要财务问题之一。

考虑到他作为房地产开发商的背景，候任总统似乎可能是全国范围内减少新住房障碍的合逻辑盟友。YIMBY运动（“在我后院可以”）大约在十年前开始，当时数学老师索尼娅·特劳斯（Sonja Trauss）在旧金山开始组织租户出席规划委员会会议，以支持提议的住房，反击那些对新开发持敌对态度的NIMBY居民，因为他们有房产价值需要保护。

彭博社商业周刊华盛顿指挥官为何是NFL中最令人兴奋的球队特朗普能为工人们的拜登时代收益做些什么加密世界的胜利之旅开始了特朗普准备进一步推动法院向右倾斜，加深司法影响力YIMBY运动的支持者们推动更密集的建设，以解决负担不起的住房问题，其他成本负担沉重地区的活动家们也成立了自己的组织。在建筑行业的支持下，各城市和州开始起草法案，以解除对多户住宅建设的区域限制，到Covid-19大流行时，许多法案已经通过。2022年，拜登政府谈论“减少监管障碍”以启动住房建设。卡马拉·哈里斯和特朗普在他们的2024年竞选中都承诺降低住房成本。

“这种压力已经积累了几十年，”凯文·德古德说，他是美国进步中心的基础设施政策主任，这是一个自由派智库。“现在，突然之间，它已经爆发到全国舞台上。”

弗吉尼亚州布兰布尔顿正在建设的联排别墅。摄影师：安德鲁·卡巴列罗-雷诺兹/法新社/盖蒂图片社但住房政策专家对特朗普并不抱太大期望，因为他在这个问题上的观点并不遵循任何明显的经济思想流派。在七月的一次 *《彭博商业周刊》*采访中，特朗普采取了类似YIMBY的语气，称规划区是“一个杀手”。但他的言辞中也充满了NIMBY的暗示。“觉醒的左派正在对郊区发动全面战争，他们的马克思主义十字军正在向你的社区、你的税款、你的公共安全和你的家袭来，”他说在2023年一段视频中，呼应了他2020年的竞选，该竞选针对民主党人试图撤销执行种族隔离的规划法规。

没有证据，特朗普将住房危机归咎于与有限住房库存竞争的移民。在九月的一次竞选演讲中，特朗普表示他计划禁止无证移民获得抵押贷款，认为美国“不能忽视2100万非法移民对推动住房成本上涨的影响。”（无证移民已经很难获得抵押贷款，而现有的数据表明几乎没有人拥有。）

高昂的住房成本在民主党据点中最为严重——这些地方人口密集，自然需求旺盛，但也有很多规则使得建设变得困难——这为特朗普创造了机会。“如果你任由住房成本恶化，政治环境可能会恶化，”加州YIMBY（支持住房的游说团体）发言人马修·刘易斯说。“不幸的是，这正是我们大多数城市所做的。”

具有讽刺意味的是，旧金山在加速住房生产方面的表现远不如奥斯汀、明尼阿波利斯和西雅图等地，这些地方从湾区的YIMBY身上获得了灵感。但很少有州能像加州那样做得更多，加州通过了数十项YIMBY支持的法律，从多个角度解决这一问题。最近的改革包括取消单户住宅区划、在某些情况下取消停车最低要求，并监控历史保护的流程，以确保它们不会为新开发创造不必要的障碍。加州还加强了对大都市地区根据人口满足指定住房目标的长期要求的执行，包括使不合规城市失去某些资金的资格。

这些变化中的一些已经产生了影响——例如，一系列法律迫使城市放宽对祖母公寓、地下套房和其他所谓附属住宅单元的规定，促使了一场真正的建筑热潮， 到2022年批准了近84,000个单元。但尽管采取了所有行动，加利福尼亚州并没有实质性地 提高住房生产——也没有 改善租户或业主的可负担性。这种差距主要是由于通货膨胀和高利率等宏观经济因素，刘易斯说。此外，一些城市简单地无视州住房法律，通常是为了维护当地房价。

州和地方政府将继续处于住房政策的前线。如果特朗普确实有很大影响，更可能是由于他在其他领域的政策。一个值得关注的重要领域是关税。他在第一任期内对包括家电、钉子、层压板、瓷砖等商品征收的关税，导致平均住房成本 增加了多达30,000美元，根据加利福尼亚建筑行业协会2019年的估计。（拜登政府 保留了大部分关税，同时增加了一些新的关税。）

然后是特朗普的主要承诺，开始驱逐数百万人民。虽然他将这样的计划与住房需求联系在一起，但实施它可能会对供应产生重大影响。移民占建筑劳动力的约20%，而且已经存在一个劳动力短缺。进一步限制劳动力池，约纳·弗里马克，城市研究所大都市住房与社区政策中心的首席研究助理表示，这将对“建造住房的能力以及以可负担的方式进行建造的能力产生重大影响。”

对于YIMBY运动的先驱特劳斯来说，民主党人可以通过继续建设来改善他们社区的情况。“想要在家乡做点事情的进步派和自由派，”她说，“可以去倡导更多的住房。”