政府政策使得将土地转变为住房的成本更高 - 彭博社
Tracy Alloway, Joe Weisenthal
在美国总统乔·拜登（未拍摄）于2024年3月20日星期三在亚利桑那州钱德勒的英特尔Ocotillo校园举行的活动前的标识。
摄影师：卡西迪·阿拉伊扎/彭博社 你好，欢迎来到我们的通讯，这是来自Odd Lots宇宙的每日内容的混合包。有时是我们，乔·韦森索尔和特雷西·阿洛威，带给你我们对市场、金融和经济最新发展的看法。有时则是我们专家嘉宾和来源网络的贡献。无论是什么，我们保证它总是会很有趣。
如果你喜欢和我们聊天，可以查看 Odd Lots Discord，你可以随时和我们以及其他听众交流。
在今天的通讯中，我们很高兴为您带来来自过去Odd Lots嘉宾 切斯·埃默森的想法，他是位于亚利桑那州的土地投资和开发公司Emmerson Holdings的联合首席执行官。
切斯今天在想什么
尽管住房开工量下降，但将原始土地开发成房屋建筑商所需的成品地块变得越来越昂贵。土地和土地开发价格的上涨正在导致住房供应和可负担性挑战，但这个问题在行业外并没有得到太多关注。
关于垂直建设成本（如木材、外墙和窗户）因供应链在COVID后正常化而下降，以及由于2022年抵押贷款利率飙升导致住房开工量下降，已经有很多讨论。然而，横向开发成本（如道路、人行道和下水道）却持续上升。当我们探讨为什么尽管住房开工量下滑，横向开发成本仍然不断上升时，显而易见的问题是美国联邦政府的支出。
去年，我们正在亚利桑那州斯科茨代尔开发一个名为Storyrock的总体规划社区。似乎市场上几乎所有的劳动力、设备和混凝土都被派往在附近的凤凰城建设新的400亿美元的台湾半导体（TSMC）工厂。如果用于横向开发的劳动力或材料没有被送往TSMC，那么它们似乎就被用于英特尔的新工厂或州际17号公路改善项目。
在2022年底和2023年，行业内的许多人希望横向改善成本能够下降或至少保持平稳。毕竟，在大凤凰城地区，由于抵押贷款利率迅速上升以及对可负担性和买家需求的影响，单户住宅许可证在2021年至2023年间下降了近30%。不幸的是，在凤凰城或许多其他受益于《芯片法案》、《基础设施投资和就业法案》（IIJA）及其他联邦支出的主要城市中，并没有出现这样的缓解。此外，由于这些联邦支出对材料价格的影响，这种影响在全国范围内都得到了广泛感受。
主要的骨料供应商提供用于建设新道路的原材料，他们指出，尽管住宅市场需求疲软，但整体需求仍然保持相对稳定。美国领先的骨料供应商Vulcan Materials表示，公共项目的需求增长抵消了私人项目，特别是住宅项目的疲软。由于对其产品的稳定需求和产能受限，自2022年以来，骨料价格持续上涨。
Vulcan MaterialsVulcan MaterialsVulcan Materials报告称，从2022年第三季度到2024年第三季度，骨料价格上涨了29%。这不仅在骨料领域有所体现。分级承包商也注意到了同样的趋势：对新住宅项目的需求疲软被对公共项目、就业/制造业和清洁能源项目的强劲需求所抵消。这个趋势将继续下去。根据最新的美国交通部报告，超过三分之一的IIJA资金已经被花费。
因此，随着水平改善成本的持续上升，让我们来看看原土地和成品地块价格的变化。土地的价值通常被视为剩余价值，原土地的价格等于成品地块的价值减去“完成”地块所需的水平改善成本（加上一些利润）。在其他条件相同的情况下，随着水平改善成本的上升，土地的价值应该下降。然而，正如John Burns Real Estate Consulting的首席执行官、美国大型房屋建筑商的首席顾问指出，“全国最大的短缺是我们所建造的有权土地。”
这种有权土地的短缺，其中大部分被高度资本化的土地拥有者紧紧掌控，导致了一种不寻常的情况，即土地价格和改善价格在新住房开工量下降的情况下都在上涨。看到有权土地的短缺，许多土地拥有者保持坚定，甚至提高了价格。如今，大多数大型土地拥有者的土地都是无债一身轻，因为在大金融危机（GFC）之后，止赎、债务重组和破产几乎清除了土地市场上的所有债务。
自GFC以来，银行对土地贷款持谨慎态度，土地拥有者同样对使用债务保持谨慎。这种缺乏债务使得大型土地拥有者可以简单地等待改善成本下降或成品地块价格上涨，直到他们获得想要的土地价格。
改善成本并没有下降，因此成品地块价格已经调整上涨，以便与房屋建筑商进行交易。尽管今天的购房者需求与2021年相比有所下降，但大型房屋建筑商仍在竞争寻找更多的成品地块以填补他们的供应链。在这个过程中，他们正在推动成品地块价格上涨。
由于联邦在公共项目上的重大支出，加上横向开发成本的持续上升，给住房市场带来了挑战。尽管住房开工量的下降可能暗示着暂时的缓解，但由于大规模基础设施计划和《芯片法案》支持的投资，材料和劳动力的持续需求仍在推动横向改善成本的上涨。土地拥有者方面，由于有权土地的短缺、缺乏债务以及对住房需求的有利中长期展望，他们保持原始土地价格稳定。
综合来看，这导致了土地和成品地块价格的上涨，进一步复杂化了购房者的负担能力，并对房屋建筑商的利润造成了压力。虽然联邦政府通过基础设施投资和工业政策（如IIJA和CHIPS法案）进行了推动，但政策制定者和住房行业的人士认识到这些优先事项与另一个政策目标的交集是很重要的：增加可负担住房的供应。
阅读推荐
我们还询问了我们的彭博社同事Rebecca Choong-Wilkins，以及周四节目的嘉宾之一，她给出了一些阅读推荐。她建议 四个战场：人工智能时代的权力， 火花：来自中国的地下历史学家及其未来之战，Philip Larkin的 高窗，以及 一个被称为帝国的记忆。
她还说她迫不及待想要阅读即将出版的党的利益优先，作者：约瑟夫·托里吉安，讲述了习仲勋的生活，他是习近平的父亲。
来源：亚马逊，出版商来源：亚马逊，出版商### 在播客中
美国正处于一种可以称之为核复兴的状态。但这对铀的价格意味着什么？在这一集中，我们与伯恩斯坦研究公司美洲能源与转型负责人鲍勃·布拉基特交谈。除了讨论铀，我们还将游览其他商品，包括锂、黄金、白银和石油。
来自彭博社的更多内容
享受 奇怪的交易 吗？查看这些通讯：
- 市场日报 了解股票、债券、外汇和商品的动态
- 晨间简报 了解您需要知道的一切
- 晚间简报 理解当天最重要的新闻
- 交易 涉及从首次公开募股到初创投资的交易和分析
- 财经杂谈 彭博社观点的马特·莱文每日关于华尔街和金融的通讯
*您可以独家访问其他仅限订阅者的通讯。*在这里探索所有通讯 以充分利用您的彭博订阅。