纽约市合作社市场重新复苏，为首次购房者提供优惠 - 彭博社

林恩·乌在她的新公寓里和她的波马杜犬齐吉。摄影师：达娜·戈兰/彭博社林恩·乌在纽约市首次购房时并没有考虑合作公寓——直到她发现了一个无法抗拒的交易。

为了避免曼哈顿许多合作公寓的严格申请流程，公寓是她的首选。但在她选择的上西区，市场上的一居室太狭小且价格过高，卖家也不愿意降低要价。

在扩大搜索范围后，她发现了真正的价值所在。九月份，乌成为了一套“维护良好”的合作公寓的主人，这套公寓就在中央公园对面，已经挂牌近一年。她的价格为519,000美元，比卖家最初的要价低了约10%。即使获得批准也比她预期的要轻松。

近年来，合作公寓在新公寓和华丽设施的吸引下被大多数人忽视——而且没有合作公寓所特有的生活方式限制或侵入性的财务审查。但由于可选择的经济适用公寓很少，最初放弃合作公寓的纽约人开始跃跃欲试，发现了吸引人的公寓和愿意在价格上进行谈判的卖家。合作公寓委员会在某些情况下也通过放宽某些财务要求来帮助达成交易。

入门级买家，许多人对接近创纪录的 公寓租金感到厌倦，推动了最近几个月的合作公寓交易，因为抵押贷款利率从今年五月的高峰回落。迈克·比里拉，一家代理公司的经纪人表示，他看到的首次购房者数量比过去两年都要多。其他经纪人也分享了类似的观察。

“人们厌倦了租房，试图在竞争加剧之前进入市场，以便能够达成交易，”道格拉斯·埃利曼房地产的 辛迪·拉克林 说。“来找我的人不想再旁观了。”

入门级上涨

合同 购买价格在50万美元到略低于100万美元的曼哈顿合作公寓在9月份同比飙升了43%，根据道格拉斯·埃利曼和评估公司米勒·塞缪尔的报告。布鲁克林在该范围内的合作公寓合同，以及低于50万美元的合同，数量翻了一番以上。

合作公寓提供更大价值的一些原因也可能解释为什么公寓猎手往往避开它们。买家获得的是拥有建筑物的公司的股份，而不是获得单位本身的契约。为了确保物业在财务上是稳健和适宜居住的，董事会对居民的银行存款、何时可以翻新厨房以及宠物的大小等方面设定了规则。

曼哈顿的175 W. 73rd St.，林恩·乌在寻找住房时参观的一个合作公寓。摄影师：达娜·戈兰/彭博社申请者可能需要接受深入的面试和对其财务状况的详尽审查。要求因建筑而异，但大多数通常要求买家至少有20%的首付款和足够的现金储备来支付两年的抵押贷款和维护费用。许多建筑还限制居民收入中可用于偿还债务的比例。

为了完成交易，一些董事会在某些规则上表现出灵活性。根据Rachlin的说法，一些建筑现在将批准需要家庭首付帮助的买家，甚至允许父母与将要居住的成年子女共同购买公寓。其他物业则支持融资比例更高的交易，或放宽债务收入比限制——例如，从25%放宽到30%。

‘谈判能力’

32岁的Oo在租房时存下了首付，想在合适的房子出现时做好准备。她在6月开始寻找，当时借贷成本仍然偏高。

“如果我们等到抵押贷款利率下降，那我们就已经太晚了，”在德意志银行工作的Oo说。“我们想确保我们有谈判能力。”

对她来说，找到一个接受她的狗Ziggy的建筑也很重要。在看过几处公寓后，那些业主“对定价不切实际”，她将目光锁定在一个在市场上挂牌312天的上西区合作公寓。由于市场上几乎没有其他买家，她看到了讨价还价的机会。

214 Riverside Drive，曼哈顿，Lynn Oo在寻找住房时参观的合作公寓。摄影师：Dana Golan/Bloomberg卖方要价534,000美元，低于最初的575,000美元。Oo出价更低，以519,000美元签署合同，然后等待合作董事会的消息。两个月后，她获得批准，董事会同意放宽对她的债务收入比要求。作为额外的好处，在等待期间，抵押贷款利率下降，Oo获得了6.125%的贷款，低于她在7月获得的6.575%的报价。

“有一种误解认为董事会的默认态度是拒绝，”科尔克伦集团的代理人泰勒·杜兰德（Taylor Durland）对Oo说。虽然这在曼哈顿最独特的建筑中可能是事实，例如740 Park Ave.，“但对于大多数资金充足的合作公寓来说，融资问题并不是主要问题，因为他们对此进行了预测。我认为这给了他们一些信心，使他们能够稍微提高出价，以帮助出售他们股东的单元。”

即使有财务前提和买家必须跳过的障碍，合作公寓仍然是许多纽约人进入房屋拥有权的传统途径。这部分是因为它们通常比公寓更老、更便宜，而公寓随着开发商吸引越来越富有的客户而变得更大、更奢华，米勒·塞缪尔（Miller Samuel）总裁乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示。

根据米勒·塞缪尔和道格拉斯·埃利曼的数据，2024年第三季度曼哈顿合作公寓的平均每平方英尺价格为1,183美元，而公寓为2,046美元——这意味着合作公寓买家可以以更少的钱获得更多的空间。

“这是一个权衡，”米勒说。“你要么获得设施，要么获得可负担性。”

更多空间，更好的价值

乔纳森·费因伯格（Jonathan Fainberg）和他的妻子——两位38岁的医生——在寻找更多空间以容纳他们五口之家时考虑了可负担性。

自2022年以来，这对夫妇一直在寻找从租房升级到在上西区购买一套有第三间卧室的房子。虽然更高的抵押贷款利率暂时阻碍了他们竞标的计划，但他们仍在寻找，查看“每个可用的低于200万美元的公寓”，包括公寓，费因伯格说。

与Biryla合作，这对夫妇发现了一套挂牌价为250万美元的三卧室合作公寓。尽管他们的工作稳定，并且尽可能地存了钱，但他们仍然担心能否通过董事会的审核。

“作为年轻的医生，我们需要借很多钱，”在纪念斯隆凯特琳癌症中心工作的外科医生Fainberg说。

几个月后，这套公寓的价格下调，一笔潜在交易也未能达成，这表明卖方可能愿意接受更低的报价。他们的报价略低于202.5万美元，并支付了25%的首付款，最终被接受，并锁定了6.375%的抵押贷款利率。他们本周完成了购买。

他们计算后发现，所有费用——包括每月的建筑费用和税费——都低于他们在公寓市场上找到的任何东西。

“对我们来说，合作公寓最大的卖点就是价值，”Fainberg说。“我们真的想要一个公寓，但钱更重要。我们的美元能买到更多。”