房地产投资者正在将棕色物业转变为绿色物业 - 彭博社

马德里的“灯塔”建筑正在进行绿色翻新，包括重建整个单层玻璃外立面。

来源：阿尔迪安在疲软的商业房地产市场中，有一个小众的交易领域正在悄然取得进展。

它涉及购买碳足迹较大的建筑并投资于绿色翻新。彭博社采访的资产管理者表示，通过翻新老旧建筑，他们在短短几年内就能将客户的资金翻倍，租金增加20%，然后在出售时兑现收益。

作为房地产投资的一个模式，它简直是“不可抗拒的，”保罗·怀特说，他为海恩斯管理一个专业基金，这是一家总部位于休斯顿的开发商，资产超过900亿美元。

保罗·怀特来源：食人鱼摄影/海恩斯许多彭博社采访的投资者表示，他们计划在债务市场上大力依赖，以增强他们的财务实力，从而提高此类投资的风险。而监测市场的分析师警告资本支出上升，以及缺乏熟练劳动力可能会推动工资增长，并显著提高翻新成本。

然而，对绿色翻新工作的猜测在一个不久前因疫情后利率飙升和波动的入住率而受到重创的市场中，代表了一丝乐观。MSCI Inc.表示，其指数显示，2020年3月至2024年6月期间，欧洲的商业物业价格下降了约14%。

现在，一波新的环境法规和租户偏好使越来越多的商业房地产基金经理希望利用这一时刻获利。

欧洲修订的 建筑能效指令 今年生效，房东必须在本十年结束之前将温室气体排放量从2015年水平减少至少60%。拥有老旧建筑的业主面临重大减记风险，律师们警告行业面临“巨额”翻新成本。

根据碳风险房地产监测项目负责人斯文·比内特的说法，房东如果拖得太久，将面临更大的账单。他还表示，许多银行仍未意识到其商业房地产贷款的抵押品价值可能会迅速缩水。这是银行资产负债表上的“重大风险”，比内特说。

从棕色到绿色

能源翻新的额外年度投资需求

来源：布鲁盖尔，2024年7月

有证据表明，一些房东宁愿把头埋在沙子里，也不愿在出售时意识到损失。白说，他们“不愿意出售并确认损失”，这就是为什么Hines未能购买到他们想要的那么多物业。尽管如此，房东最终“必须接受新法规的现实，”他说。

目前，将棕色建筑翻新为绿色仍然是一项主要限于愿意冒险的投资经理的利基业务。创建针对商业物业绿色化的基金的资产管理公司包括亿万富翁汤姆·斯泰尔的Galvanize Climate Solutions、富达国际、施罗德公司和阿尔迪安SAS。

风险很高，许多物业处于瞄准之中。根据仲量联行的分析，在欧洲，办公市场中多达80%的建筑建于十多年前，导致其过时并需要绿色翻新。

由Deepki发布的一项研究，作为房地产所有者和投资者的可持续性数据 提供者，发现超过一半的欧洲商业房地产经理现在拥有的滞留资产相当于其投资组合的至少30%，因为它们不符合新的绿色标准。与此同时，有证据表明，越来越多的人渴望投资于将棕色建筑转变为绿色房地产。在接受调查的商业房地产经理中，87%“计划增加对能源表现不佳建筑的购买，以便进行改造，”Deepki在 研究中表示。

支出计划

CRE投资组合经理表示…

来源：Deepki，2024年10月

施罗德管理着一个价值4.6亿英镑（6亿美元）的投资信托，专注于改善约40个英国商业物业的可持续性。该资产管理公司最近将曼彻斯特的一座仓库改造成了一个运营上实现净零碳的建筑，使其能够比同一地产上的旧物业租金高出多达40%。施罗德房地产投资信托表示，现在正在关注整个投资组合中高达30%的租金溢价。

意大利资产管理公司Coima计划筹集5亿欧元（5.4亿美元）用于一个基金，该基金将购买、翻新、出租和出售罗马和米兰的办公和住宅建筑。富达国际有一对针对办公和物流建筑的基金。其投资委员会最初对购买和翻新伦敦办公楼的高成本感到犹豫，但在富达谈判出一个好价格后，最终批准了该项目。

机构投资者正在关注这一点。怀特表示，海因斯已吸引了35个养老金基金和其他投资者参与其专注于将棕色物业转变为绿色资产的16亿欧元基金。到2030年海因斯关闭该基金时，预计将把这16亿欧元转变为至少40亿欧元，他说。

“我们通常卖得很快，”怀特说。“我们可以在三到四年内翻转一栋建筑。”

与此同时，银行可能没有在其账簿上反映棕色房地产贷款的风险。

普里西拉·勒·普里埃勒克，法兰西邮政银行房地产、结构化和开发贷款负责人，表示她的团队因环境原因拒绝了贷款，但看到业务被竞争对手吸收。

普里西拉·勒·普里埃勒克。来源：布伦瑞克集团“这相当值得怀疑，”她在一次采访中说。

但忽视气候风险可能会带来代价，尤其是在保险公司撤退于那些被发现没有准备好的物业时，她说。“你必须确保你的资产可以投保。”

法国巴黎银行（BNP Paribas SA），欧盟资产最大的银行，三年前以5900万欧元的价格出售了一栋位于马德里的建筑，当时相对于该地区可比的A级资产，折扣达40%。该物业现在是法国私募股权公司阿尔迪安（Ardian）进行棕色到绿色翻新项目的对象。

阿尔迪安房地产董事总经理埃德蒙·埃金斯（Edmund Eggins）表示，作为一项资产，该建筑预计将在2030年前“被闲置”。

法国巴黎银行的一位发言人拒绝置评。

马德里的“法罗”建筑。来源：阿尔迪安翻新这栋当地称为法罗的物业，意味着需要重建整个单层玻璃外立面，并更换所有空调和通风系统。新的管道将减少用水，而太阳能电池板将产生清洁电力和热量。最终，一组900个隐藏传感器将不断监测和调整建筑性能，以确保排放保持在低水平。

预计成本为3000万欧元，约为购买价格的一半，埃金斯说。阿尔迪安目前已完成70%的工作，计划在今年年底前完成该项目，之后其目标是租金在该建筑所在地区的平均水平上提高10%至20%。

目标是让法罗成为“西班牙第一个零碳建筑，”埃金斯说。

斯宾塞·科金，房地产管理公司 AEW 在欧洲的增值战略负责人表示，“低效或不合规的资产面临功能性过时和流动性不足的风险。”

根据海因斯的怀特的说法，另一方面，现在投资的人将能够乘坐持续增长的浪潮。

“可持续房地产空间的需求必然会占上风，”他说。