为什么美联储降息而抵押贷款利率上涨 - 彭博社

2024年8月16日，美国宾夕法尼亚州费城一栋房子上的“待售”标志。

摄影师：乔·兰伯提/彭博社在9月18日，美联储通过将隔夜利率降低50个基点开启了降息周期。从那时起，抵押贷款利率上升了。这显然不是一个直观的事情。降息的目的是通过降低借款成本来刺激经济。人们通常知道利率和抵押贷款成本是相关的。好吧，事实证明它们是相关的，但不是直接的。肯定也不是以某种线性方式。 在这一集播客中，我们与财富管理公司Facet的首席投资官汤姆·格拉夫进行交谈，他是一位长期的固定收益交易员。我们讨论了影响抵押贷款利率的因素，为什么30年固定利率和10年国债之间的利差会随时间波动，以及降息如何在发生之前就被定价。我们还讨论了为了使抵押贷款利率可持续下降，我们需要看到什么。转录经过轻微编辑以提高清晰度。

**播客的关键见解：**为什么你不能以30年国债的成本获得30年抵押贷款 — 06:20谁在实际购买抵押贷款债券？ — 07:22银行作为抵押贷款持有者的角色有多大？ — 9:01我的抵押贷款利率是如何设定的？ — 10:07银行如何将抵押贷款进行池化和出售？ — 12:10是什么驱动抵押贷款和国债之间的利差？ — 14:16为什么抵押贷款购买就像股票中的覆盖性看涨期权策略 — 16:57美国人是否低估了再融资？ — 19:29今年抵押贷款交易的表现如何 — 23:12在理论上的特朗普政府下，重启财政政策的影响 — 28:14在大金融危机期间交易抵押贷款 — 29:14

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**特雷西·阿洛威 (01:08):**你好，欢迎收听另一集 奇异的交易 播客。我是特雷西·阿洛威。

**乔·韦森索尔 (01:13):**我是乔·韦森索尔。

**特雷西 (01:15):**乔，你最近注意到抵押贷款利率了吗？

**乔 (01:18):**是的，它们一直在上涨。实际上，我们在10月16日录制这个节目。抵押贷款利率一直在上升。而根据今天发布的新数据，过去几周，抵押贷款申请数量有所下降。再融资申请也在下降，当然，这一切都很讽刺，因为我们得到了降息。

**特雷西 (01:33):**是的，没错。因此，基准利率已下调50个基点。所以我们从上限的5.5%降到了大约5%。这发生在9月18日。但自那时以来，正如你所指出的，抵押贷款利率实际上已经上升。因此，我认为我们从30年的6.6%上升到了录制时的6.9%左右。上周我们非常接近7%，而直观上，这并不是你在基准利率下降时所期望看到的情况。

**乔 (02:10):**好的。我不想冒犯同事，或者说不是同事，而是媒体中的其他人。实际上，我对此没有依据，但在我心中，互联网上有很多解释者在说，‘美联储降息对你意味着什么？’

有人在里面写了一条要点，称‘哦，它们意味着更低的抵押贷款利率，等等。’显然，美联储利率与人们支付的30年固定利率抵押贷款或其他类型的抵押贷款之间存在联系。但显然这并不是……有原因说明这不是一对一的关系，且在美联储降息的那一天，房主的借款成本并不会突然下降。

**特雷西 (02:50):**是的，没错。这实际上是在我们与芝加哥联邦储备银行行长奥斯坦·古尔斯比的采访中提到的。我们在讨论“降息对整体经济的影响是什么？”他谈到了现在每个人都有固定利率的抵押贷款。因此，这并不一定会传导，但我想这确实对货币政策的传导提出了一些生存问题。就像，如果基准利率是一个人，那就是那个指着镜子里自己的家伙，批评自己无关紧要，我想。无论如何……

**乔 (03:21):**这很有趣。这很有趣。我不太确定你要说什么，但这很有趣。

**特雷西 (03:24):**这就是我想到的。

**乔 (03:27):**你知道我不明白的是，我有点明白，因为我们做过关于抵押贷款的节目，但这个国家的大多数抵押贷款都是由美国政府或房利美和房地美隐性支持的，现在或多或少是显性支持。像，为什么我们不能都以10年利率或30年利率获得抵押贷款呢？你知道，认真地说，如果政府可以以30年利率借款，而政府又在背后支持，为什么我们不都以相同的价格获得抵押贷款呢？我知道有原因，但我仍然需要提醒我它们是什么。

**特雷西 (03:53):**好的，这一集将完全围绕为什么乔不能以4%的10年利率获得抵押贷款。我们将回答这个问题，我很高兴地说，我们确实有这个节目的完美嘉宾。我们将与汤姆·格拉夫交谈，他是Facet的首席投资官，这是一家财务规划公司，目前管理着40亿美元的资产。但，也许更重要的是，他曾是债券投资组合经理多年，当他开始从事金融工作时，他实际上是在抵押贷款债券领域。因此，他将带我们了解抵押贷款债券生态系统以及产生最终利率所需的所有数学。

**乔 (04:38):**我等不及了。我在推特上关注 汤姆 很久了，他是我最喜欢的关注之一。所以我真的很兴奋能和他交谈。

**特雷西 (04:43):**是的，我们终于请到他了。完美的嘉宾，完美的话题。好的，汤姆，非常感谢你来到 奇异的交易。

**汤姆·格拉夫 (04:48):**谢谢你们邀请我。我是这个节目的忠实粉丝，很高兴终于能来。

**特雷西 (04:51):**我在开场时提到过，但你能给我们讲讲你的专业领域吗…

**乔 (04:58):**我们为什么要和你谈话？

**特雷西 (05:00):**抵押贷款支持证券，MBS。

**汤姆 (05:01):**是的，正如你提到的，我的第一份工作是分析师，我是一名抵押贷款债券分析师，所以我交易抵押贷款，分析抵押贷款，决定哪些进入投资组合，类似的事情。

然后我升职为投资组合经理，管理一个综合债券基金，同时也管理一个专门的抵押贷款基金，这个基金曾经是五星级基金。

现在我在Facet，我是首席投资官，所以我负责所有投资相关的事务，但作为一个规划公司，我们现在在另一边。我们帮助人们决定，现在是否是再融资的合适时机，现在是否是买房的合适时机，类似的事情。所以我从各个角度看过抵押贷款，我已经在这个行业工作了25年，所以我见证了很多事情的发生。

**乔 (05:37):**所以我们将深入探讨这个问题。但从大局来看，我实际上不想在播客中过多涉及细节…

**特雷西 (05:44):**我想。

**乔 (05:45):**但我实际上在几年内必须重新融资一个抵押贷款。我今天可以做，但我必须在某个时候做。

好的。政府的30年期收益率是4.3%，现在是4.32%。我可能想要一个30年固定利率的贷款。如果政府已经在支持它，我为什么不能以4.32%的利率借款呢？

**汤姆 (06:05):**好吧，抵押贷款债券和国债之间的关键区别在于，在美国，几乎所有的抵押贷款，尤其是那些由房利美和房地美支持的，都可以在任何时候无罚金地进行再融资。

**乔 (06:18):**我不能只是承诺不… 好吧，我想因为我总是可以卖掉房子或类似的事情…

**汤姆 (06:20):**是的。你不能这样做，乔。从投资者的角度来看，这意味着如果利率上升，没有人会再融资，大家都呆在原地。看看现在那些被困在2.5%、3%抵押贷款中的人，对吧？所以，这些抵押贷款就会继续存在，可能会持续30年，我们也不知道，对吧？

而如果利率下降，你就不会获得任何好处。所以如果我买了一个30年期的国债，而利率下降，我可以获得10%、15%、20%的价格升值。但在抵押贷款债券中，如果利率下降，大家都会再融资，我只会按面值拿回我的钱，我并没有更好。因此，你必须为此付出代价，什么——我们会深入探讨——但所谓的负凸性，你必须为这种风险付出代价，这就是为什么抵押贷款债券和国债之间存在利差。

**乔 (07:07):**那太完美了，我明白了。

**特雷西 (07:09):**那么，实际上是谁在购买抵押贷款债券？因为我认为这将与10年期和30年期抵押贷款利率之间的收益差异的讨论有关，谁在购买呢？

**汤姆 (07:22):**是的，所以几乎是所有参与债券市场的人，特别是那些参与高质量部分的人。正如你提到的，乔，这整个市场或多或少是由政府支持的。因此，购买大量国债的买家可能也在购买大量抵押贷款债券。这特别适用于银行和金融机构。与公司债券或其他东西相比，他们获得了有利的资本待遇。

所以这是他们可以购买的收益最高的东西，并且具有良好的资本待遇。然后，资金管理者当然也在购买，特别是那些专注于一般债券基准的管理者。这大约占彭博综合指数的30%，然后你还有很多抵押贷款房地产投资信托。所以这是一个容易杠杆化的资产，因此那里也有很多参与者。

**乔 (08:06):**特雷西，我听到一个传闻……

**特雷西 (08:09):**哦哦，

**乔 (08:09):**我，我不能说太多，我会非常模糊地说，但我最近听到一个传闻，说有某种会议，那里有很多经济学家，我不能说更多的细节，但实际上即使在应该知道这一点的专业人士中，仍然存在一种广泛的误解，即银行已经退出了抵押贷款领域，在2008年、2009年之后，所有的东西都转向了人们所称的非银行贷款人或其他资产管理者等等。但根据你所说，银行仍然是抵押贷款的巨大持有者。我想银行资产负债表等方面的情况确实很重要。乔，

**Tracy (08:45):**这太神秘了，你让它听起来像你在比尔德堡会议上或什么的，像是某个重大机密会议。

**Joe (08:51):**我不打算再说了。这是第三手消息。

**Tom (08:53):**那么，回答你的问题……

**Joe (08:55):**我不是在侮辱任何人。没有人能听到这个并说这是我，但我会告诉你会议……

**Tom (09:01):**对乔在他休息时间可能涉及的事情不做评论。是的，听着，我认为银行一直是大玩家。现在他们购买的程度取决于很多因素。那么，他们还可以用那笔资本做什么？有没有更有效的方式来使用那笔资本？尤其是现在，收益曲线如此平坦确实让事情变得有点棘手，对吧？

所以银行，他们的整个游戏就是以存款利率获取资本，对吧？你们做过几期节目讨论存款利率的上升，然后购买一些东西，无论是贷款还是收益更高的证券，而这些越接近就越不合理。而抵押贷款，他们可以做更高收益的事情。所以，进行正常的商业和工业贷款将会有更高的收益。因此，我认为在收益曲线较平坦的情况下，银行作为大买家会有点棘手。但在整体上，他们在抵押贷款市场仍然是大玩家。

**Tracy (09:53):**那么，跟我们谈谈产生抵押贷款利率的因素。如果我想买房子，去银行申请抵押贷款，那么最终报价给我的数字是由哪些个别因素构成的？

**汤姆 (10:07):**好的。是的。那么假设为了论证，这是一笔符合房利美和房地美标准的贷款。因为这就是我们在谈论的内容。所以假设这样，对吧？你的银行必须向房利美或房地美支付保证费。G费。这是基于你的信用情况。所以你首付多少，你的信用评分是多少，类似的情况。这一切都是算法化的。所以他们只是把这些输入到计算机中，房利美和房地美回馈，给出利率，对吧？

然后他们还会想，好的，我可以在哪里出售这笔抵押贷款？对吧？我在公开市场出售时会得到什么价格？这主要取决于抵押贷款的普遍利率，但可能也会稍微依赖于你的情况，所以我们可以深入讨论某些类型的抵押贷款在市场上比其他类型更能获得溢价，这将影响你将获得的报价利率。因此，每晚银行的抵押贷款部门都会输入，嘿，对于这样的抵押贷款，我们将提供这个利率，对于那样的抵押贷款，我们将提供那个利率，所有这些因素都在其中。所以当你的贷款专员把这些输入到他的计算机中时，这就是输出的结果，对吧？

**乔 (11:17):**实际上，让我们回过头来。什么使抵押贷款符合标准与不符合标准？

**汤姆 (11:21):**最大的区别是价格。好的。所以价格相对以前是一个硬性数字，但现在房利美和房地美是相对于你的某种大都市统计区或你的地区来做的？是的。

**乔 (11:31):**所以等一下，超过某个价格的情况。你能再详细说一下超过某个价格，房利美和房地美刚刚赢回了。

**汤姆 (11:37):**是的。他们只是没有支持。这与他们从国会获得的关于可负担住房的任务有关。

**乔 (11:42):**明白了。

**特雷西 (11:57):**所以你概述了我们去银行申请抵押贷款时发生了什么？在销售过程中发生了什么？所以那个抵押贷款最终会在公开市场上出售，正如你所说的。它是如何被出售的？

**汤姆 (12:10):**对。所以银行会将多个抵押贷款汇集在一起，数量上，我是说任何数量，你可以在一个池中有十几个抵押贷款。你可以在一个池中有十万个抵押贷款。所以他们会将它们汇集在一起。他们要做的就是像在其他市场中进行任何其他交易一样，获得最佳执行。对吧？而他们获得最佳执行的方式是将那些能获得溢价的贷款组合在一起。

好的，让我举一个与乔的再融资情况相关的例子。如果你在纽约，如果你有一个全是纽约贷款的池，那将会获得溢价。原因是因为在纽约，这个转让税使得纽约人的再融资成本更高。嗯？

所以纽约贷款的再融资速度比其他所有贷款都慢。因此我们在抵押贷款行业称之为“拨打保护”。所以如果利率每下降一个基点，纽约贷款的支付会稍微慢一些，这对投资者来说往往是有利的。所以如果他们有30个纽约贷款和30个俄克拉荷马贷款，他们不会将它们汇在一起。因为那样会浪费他们的钱。他们会将所有的纽约贷款放在一个贷款中，并为这些贷款获得溢价，然后将所有的俄克拉荷马贷款以那种通用利率出售。

**乔 (13:22):**这很有趣。所以如果我是买家，我会为纽约的贷款支付稍微多一点。因为再融资的敏感性较低。正是这样，你知道，我在想，所以我不想过多涉及我的个人财务，但我记得在2023年，抵押贷款利率达到了8%。很多人说的话，包括那些在你进入某个网站后打电话给你的抵押贷款经纪人，都会说，哦，不用担心高利率，你只需在几年后再融资。

你知道，我的思维方式非常有效市场假说，所以我在想，如果每个人都已经计划在几年后再融资，那么可能不会有很好的再融资机会，因为并不是每个人都能享受这个免费的午餐，你知道，当利率是8%时，每个人都在说，是的，我只是在几年后再融资，所以没问题。这种情况是否会影响买家所要求的溢价的计算？

**汤姆 (14:16):**我认为确实如此。让我给一个非常具体的例子。目前10年期国债与抵押贷款利率之间的利差相对较大，我说的是投资者利率，我说的是你在银行获得的实际借款利率，对吧？所以有很多讨论，为什么会这样，对吧？

而且这种情况已经持续了相当长一段时间，利差异常宽阔。我认为其中一个原因是我所称之为严重的负曲率。负曲率是我之前提到的这个概念，“如果利率上升，我从购买抵押贷款中并没有真正的好处，但如果利率下降，我也没有任何好处，对吧？”所以这是负曲率的概念。如果每个人都专注于再融资机会，对吧？也许那些从来不关注利率的人，突然之间，他们每天都在查看。我想知道那一刻。如果他们专注于此，并且在他们有任何机会的那一刻，他们会立刻行动。那么，这就是我将要采取的另一种负曲率。

我拥有的债券将在一个人们可能或可能不关注的时刻比其他时候更快地再融资，对吧？所以作为一个投资者，你刚才提到你的有效市场构建，对吧？是的。作为一个投资者，我并不是对此毫无察觉，对吧？我在想，天哪，这些东西一旦利率稍微下降，就会像疯了一样支付。我需要为此多赚一点。

**乔 (15:39):**特雷西，顺便说一下，你和现在的听众应该去谷歌趋势，搜索这个词。真的，这是一个很好的图表。几周前有人给我展示过这个。

**特雷西 (15:49):**我猜那条线是上升的，对吧？

**乔 (15:51):**看看这个词，做一个谷歌趋势，搜索“再融资”这个词，你会看到9月18日有一个大幅上升，因为，嗯，并不是每个人总是关注利率，但今年有一天美联储确实发布了一些相当重要的新闻，打破了泡沫。你可以看到突然有很多人开始关注利率。讽刺的是，他们并没有立即获得任何实际的好处，但你可以看到人们不关注，然后有一天他们就会。

**特雷西 (16:19):**进行谷歌研究的无奈。每个人都想在那个特定的日期再融资，但他们无法获得更低的利率。无论如何，汤姆，我想问，购买抵押贷款的理想环境是什么？

因为我回想起2008年之后的那些年，当时利率真的很低，我记得大投资者在MBS上，他们总是抱怨，你知道，他们不想提前还款，因为那样他们就会有很多额外的钱需要以更低的利率再投资。但现在我们处于高利率环境，他们也在抱怨。那么理想的情况是什么呢？

**汤姆 (16:57):**所以思考抵押贷款投资的一种方式是，我将要在这里玩一个不同的Odd Lots主题，请，是有点像在股票中做一个备兑权证策略。好吧？所以我所做的就是我买了一只债券，同时我也卖了一个给借款人的期权。那个期权是让我收回我的债券，对吧？

就像如果我买了微软股票，然后我卖了一个期权让别人从我这里买微软股票，这完全是一样的交易。如果你考虑那个交易，对吧？你希望微软什么都不做。因为如果它下跌，我就亏钱。如果它上涨，我就被收回，对吧？但如果它什么都不做，我就收取那个溢价，我仍然拥有我的股票。

所以你希望利率保持非常稳定，好吗？而且没有人真正能够再融资，但我不会遭受利率上升时的下行风险。因此，抵押贷款可能是一种艰难的总回报债券。所以如果你考虑有人试图交易它并玩弄利率波动，那并不是很好。它是一种良好的收入债券。所以我买它，只是收取这个收入。如果利率能够保持稳定，它可以是一只很好的债券。

**特雷西 (18:08):**我的意思是，这就是人们称它们为“通过”的原因，对吧？

**汤姆 (18:10):**嗯，是的，被动，另外人们说的另一件事是它可以是一个好的防御性债券。所以如果你认为企业债券会因为经济衰退而受到影响，很多时候人们会转向抵押贷款债券，因为那里仍然有收益，并且它们对周期的这一部分不那么敏感。通常当这种情况发生时，利率会大幅下降，而你不会获得那种上行空间。所以，我不知道。这是一个艰难的领域。

**乔 (18:34):**美国人是否低估了再融资？我的意思是，一定有一些人群不关注这个。所以我在看2010年12月31日的抵押贷款利率，当时是4.99%。它们在2016年曾降到3.3%。你知道，我想在你的覆盖看涨期权策略中，参与这些的人都是非常成熟的，你会立即打电话。对于抵押贷款买家来说，利用这一交易的对手方整天不关注利率的事实是否有优势？

**汤姆 (19:06):**不，这绝对是真的。所以在抵押贷款交易中有一个叫做“疲劳”的概念。好的？这是指在某个时刻，所有会再融资的人都已经再融资了。是的。所以如果我们回到2020年，2021年，利率真的很低，你仍然会看到5%的抵押贷款未偿还。你会想，为什么？他们在做什么？

**乔 (19:26):**继续生活而不关注利率。

**汤姆 (19:29):**对。有时候他们只是没有注意。有时候可能是他们的信用出现了问题，此时他们无法获得更低的利率。你可以获得很多关于借款人在申请抵押贷款时的抵押条件的详细信息。但你并不知道他们现在生活中的情况，对吧？

你实际上只知道他们申请时发生了什么。所以你可以得到这些信息。你还可以遇到那些考虑偿还贷款的人，他们不想重新开始计算时间。所以如果我在这个房子里住了10年，而你说，我知道我可以获得更低的利率，但我得重新开始计算时间。也许15年期的抵押贷款你可以做一个15年的版本，但也许每月的付款对我来说太高了。所以这是有原因的。

**乔 (20:05):**偿还抵押贷款并彻底结束是件很不错的事情。

**汤姆 (20:08):**绝对是。这是个人偏好。有些人想这样做。有些人认为这是个糟糕的财务主意，但我认为这取决于你。不过，无论如何，这种情况确实存在，对吧？所以并不是说他们完全没有注意，但确实有这一方面的因素。

**特雷西 (20:36):**我想回到抵押贷款利率和国债之间的利差，正如你所指出的，近年来这个利差相当大。我知道你提到了负凸性点，但你是否看到市场上发生了什么结构性变化，导致这个利差变大？是的。

**汤姆 (20:55):**我提到的平坦曲线是其中的一部分，对吧？因为有很多参与者，通常套利会是，嘿，杠杆所有者，这可能是银行，但也可能是抵押贷款利率，其他对冲基金。任何人都可以进来，以相对较高的价格购买抵押贷款利率，也许用国债对冲，并在回购市场借款，做整个交易，这应该是可行的，对吧？

但是如果曲线相当平坦，那么你需要更多的收益才能使其运作，突然之间就没有套利机会了，对吧？所以我认为这也是其中的一部分。我还认为，人们看到房地产市场有点冻结，这也是其中的一部分，对吧？因为有很多人在一个部分以非常低的利率，他们有点被困在那里，还有一些人在非常高的利率下，暂时无法再融资。

所以，我认为这也是其中的一部分。我之前在想，我要回到我的期权写作类比，利率世界有一个VIX。它被称为MOVE指数。你可以在你的终端上查看，发现它相对较高。这影响了人们对抵押贷款的看法，因为如果利率的波动性相对较高，那么期权的成本就相对较高，期权的成本相对较高，那么抵押贷款利率就会相对较高，对吧？所以我认为这一切都与此有关，但在我看来，负凸性是最重要的部分。

随着我们对美联储有一点更清晰的了解，波动性部分可能会改善。如果我们不再从“哦，美联储会降息八次，不，他们会降息两次”来回摇摆。如果我们能进入一种“好吧，我们大致知道这里的路径”的状态，那么我认为波动性部分可能会下降。但这可能会使抵押贷款利率降低20到25个基点，但我认为在我们获得稍微少一点的负凸性之前，我们不会完全回到国债与抵押贷款之间150个基点的历史正常差距。

**特雷西 (22:33):**顺便说一下，非常感谢你将MOVE指数与抵押贷款利率联系起来。因为我今天正在我们的通讯中写关于它的内容。Odd Lots通讯…

**乔 (22:43):**每日Odd Lots通讯。以前是每周的。去那里注册吧..

**特雷西 (22:45):**是的，那是我对通讯非常优雅的宣传。好的，汤姆，利差在什么情况下会变得足够大，以吸引买家进入市场？可以推测，必定有一个水平会变得有趣，还是说它根本无法与我不知道的商业抵押贷款或高收益债券等竞争？

**汤姆 (23:12):**嗯，你知道，我想说在今年年初，抵押贷款在资金管理行业变得非常受欢迎。所以我只是谈论普通的债券基金。我听到很多人在谈论这个交易，原因正如你所描述的，他们说，看看，利差真的很大。在那个时候我们说，你知道，美联储已经停止加息，也许会有降息，这可能会导致利率波动下降。

所以这里可能有一个利差收缩的机会。我认为还有一个论点是，企业利差可能会扩大。企业利差真的很紧，所以相对于企业利差，抵押贷款相当有吸引力。而且抵押贷款表现得还不错。并不是灾难，但它们的表现不如企业债券。

我认为问题在于，这个负凸性问题是利率下降，抵押贷款表现不佳，而企业利差持续收窄。因此，资金经理在过去十年里一直低配企业债券。如果你回头看看一般债券基金的土壤图表，他们一直低配抵押贷款。所以他们有机会进入。但我认为这开始发生时，他们都感到失望。所以我们看看这是否会继续。

**乔 (24:16):**你知道，早些时候当你说你要谈论一个奇怪的主题时，你提到了MOVE指数，但我以为你会谈到供应链方面，因为确实有这个抵押贷款的供应链，对吧？我记得在2020年夏天或春天，当利率降到零时，有一个故事是关于再融资活动的需求如此之大，以至于实际上需要处理这些的人工，他们是人力资本受限的。

**特雷西 (24:48):**各种文书工作

**乔 (24:49):**因为有很多文书工作，这也说明了为什么人们可能不再融资，比如文书工作。这真的很烦人，尤其是在大金融危机之后，成百上千的文件。你能谈谈抵押贷款能力的基础设施以及它是如何随着时间演变的吗？

**汤姆 (25:07):**当然。我感觉我们在这里打击了奇怪的主题最佳曲目，对吧？这非常真实。银行会评估，“我们一天能处理多少抵押贷款？”这将帮助他们设定利率，对吧？因为如果我连…都无法做到，那就没有必要在利率上过于竞争。

**乔 (25:25):**是的。处理文书工作。

**汤姆 (25:25):**文书工作。是的。对。所以是的。这绝对可能是个问题。现在的相反情况是，如果没有足够的业务可做，对吧？你刚提到申请量如此之低。所以这可能导致该领域的招聘略显不足，对吧？也许没有大量裁员，但肯定也没有大量招聘，对吧？所以也许，仅仅通过自然流失，该领域的人数减少了。如果有意外情况，12个月后抵押贷款利率是4或者类似的，我们绝对会再次讨论这个问题。绝对。

**乔 (25:55):**有趣。是的。

**特雷西 (25:56):**所以我想问一个我相信大家都在想的问题，根据那个谷歌趋势图，抵押贷款什么时候会下降？是的。

**乔 (26:04):**或者需要什么条件才能

**汤姆 (26:06):**至少？是的，所以，我们应该，来谈谈自那次美联储会议以来它们为何上涨，然后我认为这将有助于了解它们的走向，对吧？

所以看，10年期国债并不是美联储今天所处位置的函数，而是人们预期美联储在未来一年、两年、三年内的位置的函数。超过三年就有点模糊，但你知道，第二年我们有一种感觉，可以做个猜测。所以在进入九月份的会议之前，人们开始想，天哪，美联储可能在九月份降息50个基点，十一月份降息50个基点，甚至在十二月份再降50个基点，对吧？如果你在终端上拉出你的WIRP图表，你可以看到这一点，对吧？如果你回到那时，但自那时以来发生了什么，我们在十月初得到了一个重大的就业报告。那是九月份的报告，但在十月发布。

这在某种程度上是一个游戏规则的改变，因为我们不仅在九月份得到了一个稳固的数字，而且巨大的向上修正几乎抹去了看起来的招聘下降趋势，对吧？现在突然之间，我们就像，哎呀，美联储可能比我们想的更接近中性利率，对吧？嗯，可能在十一月份仍然会降息，但也许他们会在十二月份降息，也许不会。但如果他们降息，肯定不会是50个基点，除非有什么变化。因此，这种预期的变化导致了十年期国债收益率上升。因此，相应地，抵押贷款利率也上升了，对吧？从这个故事中你可以说，好吧，很容易看出是什么导致抵押贷款利率下降，十年期国债收益率需要下降，对吧？那么是什么导致十年期国债收益率下降？我们需要更多的美联储降息被定价。那么是什么导致更多的美联储降息被定价？我们需要经济变得更弱。

**乔 (27:44):**顺便说一下，我只是想，我不会把这个当作一个问题，但自九月十八日以来发生的另一件事是，唐纳德·特朗普获胜的几率显著上升，如果你看看博彩市场，经济学家普遍认为，由于关税和减税，这也可能意味着经济在明年初可能会出现再通胀的冲动。所以我只是抛出这个观点。是的。你提到了就业报告，但政策在一月份之后可能会变得更加再通胀。

**汤姆 (28:14):**我确实认为这是共识观点。是的。这个强烈的共识观点意味着更高的利率。我们就看看这是否会发生。但我认为关键在于这是一个预期期，因为即使你所说的乔，关于财政政策潜在变化的功能也是你所说的，对吧？这是一个重大变化。这也是一种预期，对吧？所以这一切都是关于现在被预期的事情，实时发生的事情。

**乔 (28:36):**顺便说一下，特雷西，显然汤姆提到了人们的期待，你知道，有趣的是，人们总是谈论货币政策的“长期和可变滞后”。但我越来越觉得应该是“长期和可变领先”，因为利率已经下降了一年多。在美联储正式开始降息之前就已经开始了。所以在某种意义上，用我最喜欢的短语之一来说，你知道，这已经被定价了

**特雷西 (29:00):**是的。市场是前瞻性的。没错，汤姆，我们如果不问一位资深的MBS交易员和分析师2008年的情况，那就太失礼了。哦，是的。给我们讲讲你的经历。

**汤姆 (29:14):**我的意思是，我瘦了很多，我压力很大。这是我经历过的最糟糕的时期。那段时间的疯狂之处在于，没有人真的知道情况会有多糟。对吧？人们做了很多假设。好吧，我的意思是，如果发生这种情况，那么像，但我们，嗯，我们正在经历这一切，对吧？

所以当房利美和房地美在九月初被接管时，这大约是在雷曼兄弟倒闭前的一周或两周。几乎同样重要但被历史遗忘的是，房利美和房地美被接管是因为它们实际上已经资不抵债，并且在09年初面临压力，必须出售它们的抵押贷款组合。所以在那个时候，特雷西，你问谁在购买抵押贷款？

好吧，在那个时候我说，房利美，房地美，他们是第一。所以他们不仅在担保抵押贷款，而且还是一个大买家。随着他们退出市场……不仅仅是恐惧，还有普遍缺乏资本，但你有这个大玩家几乎消失了。对吧？

所以，抵押贷款利差就是我们刚才谈到的国债之间的利差，这个利差飙升了，对吧？然后我们不得不重新评估，这意味着什么，如果这个大玩家的足迹消失了？当然，随着他们变得越来越像国家的永久监护人，他们如何保证抵押贷款，G费用是如何运作的，这些都进行了改革。所以，这个领域确实发生了巨大的变化。

**乔 (30:41)：**你知道，我最后一个问题。再说一次，这有点技术性，所有这些文书工作，为什么我们不能有一个… 是不是因为所有的信用检查，想象一下一个点击再融资是不可能的？

你知道，我只是习惯了其他一切都很好。像是一个点击将你的账户从这里转到那里，一个点击做这个。我就想，为什么没有人提供一个点击的抵押贷款再融资？这是不是总是需要太多的人力资本来处理这样的事情？你知道，因为那将是一个很好的产品。是的，

**汤姆 (31:09)：**我猜是因为监管使这变得困难。对吧？所以如果你要把它卖给房利美，或者你要获得担保——实际上，你可以在不出售抵押贷款的情况下获得担保——但假设你要获得担保，那么你就必须通过房利美和房地美的各种程序，你不会感到惊讶，他们的计算机系统并不是最好的。

所以你总是会遇到这个问题。而且，银行本身即使要保留贷款在账上，也必须遵循某些规定。所以我怀疑这个因素使得这变得困难。这是我的猜测。

**特雷西 (31:38):**我觉得这通常是关于“那我们为什么不使用技术来简化呢？”问题的答案。通常是法规。

**乔 (31:45):**我想知道是否有过像 Y Combinator 这样的初创公司，想要做“单击再融资”。然后他们遇到的问题是，哦，实际上有很多原因导致这个产品不存在。是的，如果你曾经经营过一个失败的单击抵押贷款初创公司，请告诉我们，我们会邀请你上播客。好的，汤姆，这真是太棒了。你真的是讨论高抵押贷款利率的完美嘉宾，非常感谢你来参加我们的节目。

**汤姆 (32:08):**谢谢你们的邀请，

**特雷西 (32:22):**乔。能让汤姆来谈论这一切真是太好了。我确实觉得我更理解了。

这很有趣。我是说，当你想到货币政策放松时，主要的传导机制之一仍然应该是抵押贷款利率，对吧？但我认为如果我们从当前的经验中学到了一件事，那就是这并不总是能顺利传导。传导并没有传导。

**乔 (32:50):**是的。我会说两件事。传导并不是以一种非常线性、可预测的方式发生的。9月18日没有发生任何事情使每个人的成本……有一些工具，你知道，短期工具与联邦基金利率直接相关，但在9月18日没有发生任何机械性的事情，使得借贷成本就像每个人都知道9月18日或者联邦降息最终会到来，因为通货膨胀在达到峰值后开始回落。因此，联邦降息确实创造了更低的利率。

这只是发生在对削减的预期中，而不是之后。但讽刺的是，在完全定价后，你会看到人们寻找再融资的需求激增。

**Tracy (33:31):**我喜欢你的领先滞后想法。谢谢。你应该在通讯中写关于这个。

**Joe (33:36):**这是个好主意。也许我会在周一写关于我们的新每日 Odd Lots 通讯。也许我会在这个节目播出时在周一写关于它。

**Tracy (33:43):**是的。好的。我觉得我们在这一集里提到新每日通讯的次数够多了。我们就到此为止吧？

**Joe (33:48):**我们就到此为止。

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