洛克菲勒中心的债券标志着自2021年以来最大的CMBS销售 - 彭博社

投资者一直在寻找像洛克菲勒中心这样的奖杯资产，这是一座拥有十多栋建筑的六个街区综合体，还有一个滑冰 rink、观景台和超过400个办公和零售空间。

摄影师：Eilon Paz/Bloomberg由洛克菲勒中心支持的一个价值34亿美元的巨型债券销售于周四完成，这个纽约市房地产的皇冠明珠，增加了这一标志性景点在2024年销售的商业抵押贷款支持证券的洪流中。

洛克菲勒中心的交易，由 美国银行公司 和 富国银行 运营，是自2021年6月以来该领域最大的销售，当时一笔由560个与Extended Stay America相关的酒店物业支持的CMBS债券以46.5亿美元的价格出售。根据彭博新闻汇编的数据，它超过了今年定价的其他大型CMBS交易，包括一笔由黑石赞助的、以公寓组合为支持的29.5亿美元交易。

“在这一年中，我们看到CMBS市场重新流动，而在夏季期间，我们决定提前开始再融资，”Tishman Speyer的首席执行官Rob Speyer说，该物业的所有者之一。“我们看到资本市场对高质量资产的渴望，我们提供了世界上最好的资产之一。”

洛克菲勒中心债务交易是2024年最大的CMBS

来源：彭博新闻

根据熟悉此事的人士，洛克菲勒中心部分债务的需求相当可观。融资条款收紧了15个基点，较高评级的分层从指导设定的水平来看。根据一位未获授权公开发言的知情人士，顶级分层的债券持有人将获得约5.4%的收益率。

美国银行房地产结构融资负责人肯·科恩表示：“我们进行了深思熟虑的营销过程，以便能够讲述这个资产为何如此独特的完整故事，我认为这显然引起了投资者的共鸣，因为债券的最终需求。”

与此同时，借款人预计将在五年期内支付略高于6.2%的固定利率，根据提什曼10月18日的声明，该交易被称为单一办公资产有史以来最大的一次发行。

这一大规模的销售标志着缓慢复苏的商业房地产市场的另一个里程碑。投资者一直在寻找像洛克菲勒中心这样的奖杯资产，这是一座拥有十多栋建筑、一个滑冰场、观景台以及400多个办公和零售空间的六个街区的综合体。

根据彭博新闻汇编的数据，投资者在2024年迄今已支持了大约900亿美元的私募CMBS，超过了过去十年大多数年份的年初至今金额。

科恩表示：“这对纽约更传统的办公业主来说是一个积极的事件。如果你在纽约拥有一块高质量的办公资产，且有优秀的赞助商在照顾该资产，并且该资产本身的入住率和租赁情况良好，那么CMBS市场是开放的。”

2024年CMBS销售速度超过2013年至2023年的平均水平

每年截至10月中旬的私人标签CMBS总销售额

来源：彭博新闻

注意：截至2024年10月17日的数据四舍五入至最近的十亿，并包括洛克菲勒交易。每年截至10月中旬的总销售额。

然而，低层物业在融资方面面临更大困难，受到疫情期间开始的混合工作趋势以及成本上升的影响。这一动态甚至在1740百老汇大楼等高评级信用中造成了干扰，使投资者在金融危机以来首次遭遇以商业房地产债务为支持的顶级债券的首损。

正如联合国联邦信用合作社的首席投资官克里斯·沙利文所说，洛克菲勒中心的交易并不代表更广泛的纽约办公市场。相反，它“实际上反映了基础抵押品的标志性特征、其位置、入住率和租户名单，以及其他许多使这一投资极具吸引力的因素，”他说。

这笔34亿美元的债券是一个更大35亿美元融资方案的一部分，该方案还包括1亿美元的伴随贷款，这些贷款将用于未来的通道交易，来自一位未获授权公开发言的知情人士。

洛克菲勒中心债务销售的收益将用于偿还30亿美元的现有债务，资助约2.47亿美元的储备，并向物业所有者蒂什曼和亨利·克朗公司返还1.8亿美元，根据Kroll债券评级机构的预售报告。

富国银行和亨利·克朗的发言人未对评论请求作出回应。