房车交易失误引发ICG因虚高估值提起诉讼 - 彭博社

英国投资管理公司中间资本集团有限公司正在起诉一家房地产服务公司，理由是其声称的物业估值被夸大，而该公司为此借出了数亿英镑。

此案围绕着据估计欠ICG基金的5亿英镑（6.57亿美元），由房车公园所有者RoyaleLife所欠，知情人士表示。专注于退休的房地产业务去年倒闭，其所有者鲍勃·布尔被宣布破产。

三只独立的ICG基金正在对Avison Young提起法律行动，这是一家总部位于多伦多的房地产经纪公司，依据公开文件显示。其中一只基金预计可能会损失超过其从RoyaleLife那里所欠的款项的一半。

Avison Young为RoyaleLife的许多地点提供了估值报告，知情人士表示，因信息私密而要求匿名。这些数字对于确定ICG将为房车公园提供多少贷款至关重要，而房车公园是贷款的主要抵押品来源。

房地产贷款方根据物业估值的最大比例提供信贷，英国的高级债务提供者在过去十年中通常提供约60%的比例。夸大基础估值将允许房东借入更多资金，减少他们所需的股本，同时在价格下跌时使贷款方面临更高的损失风险。

总部位于伦敦的ICG，管理着超过1000亿美元的资产，已聘请 Mishcon de Reya 的律师进行诉讼。代表ICG的律师在2月份向Avison Young发送了关于此案的初步通知信，并在8月份提起了诉讼，依据一些人士和公开文件的说法。ICG尚未向Avison Young送达诉状，并且必须在12月之前这样做，以使其成为有效的索赔。

ICG的一位发言人拒绝发表评论。Avison Young的一位发言人表示，该公司“无法对Avison Young代表其客户进行的任何工作发表评论。”

廉价资金时代

RoyaleLife专注于房车公园，类似于美国的拖车公园，旨在为年长的英国人提供一种将其砖石房屋换成预制房屋的方式，这些房屋位于为55岁以上人士保留的地块上。

该案件对廉价资金时代的房地产估值构成了重大挑战，当时资产价值飙升至创纪录的高点。许多投资者因2022年利率的突然上升而受到影响，导致贷方在寻求限制损失时展开了相互指责。

RoyaleLife所欠的其他债务包括 Avenue Capital Group Llc、 Sun Communities Inc 和Octopus Investments Ltd。

ICG的举动让人想起全球金融危机后的情况，当时在房地产价值崩溃后，针对评估师的索赔激增。这也引发了关于房地产经纪公司内部潜在利益冲突的问题，这些公司为投资者提供包括销售和租赁建议在内的多种服务，同时也提供估值服务。会计行业的类似担忧，也提供广泛的咨询服务，导致人们呼吁拆分审计和咨询工作。

做空者已针对欧洲房地产公司并质疑其估值，突显出包括 阿德勒集团股份公司、 CPI房地产集团股份公司、 维维昂投资公司、 SBB 和 家园REIT有限公司在内的房东。

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ICG的诉讼由三个独立的投资工具提起，包括该公司的旗舰高级债务组和其Longbow房地产债务业务的两个单位。

总的来说，ICG认为它应从RoyaleLife那里获得超过5亿英镑的款项，彭博社此前曾报道。ICG投资者预计将遭受的损失程度在基金文件中并不明确。大部分投资是通过在卢森堡的投资工具进行的，这些工具尚未报告他们预计在交易中会损失多少。

然而，一些贷款来自于在伦敦上市的封闭式基金， ICG-Longbow高级担保英国房地产债务投资有限公司。在截至一月份的年度账目中，该基金为RoyaleLife交易的损失准备了超过1700万英镑的拨备，占该ICG基金所欠款项的约54%。

ICG拒绝对其其他基金预计的任何损失金额发表评论。

去年五月，ICG启动法律行动，通过将控股公司置于管理中来扣押RoyaleLife公园。由ICG控制的RoyaleLife场地已转移至新实体，并由新运营商接管。

在同一个月，鲍勃·布尔出现在《星期日泰晤士报》的“富豪榜”上。在一篇个人资料中，他谈到了如何从他的汉普郡大房子开始建立这个业务，房子里有保龄球道、游泳池和六个双车库，用于停放他的超级跑车。那座房子后来因贷款方启动的破产程序而被收回。

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