社区小店在住宅区复苏 - 彭博社

芝加哥西区的一家杂货店是20世纪初出现的城市便利店的典型代表。

摄影师：stevegeer/iStockphoto via Getty Images

1926年建成时，位于华盛顿州斯波坎东纽瓦克街和劳拉街交界处的一层建筑，曾作为小杂货店、理发店和糖果店，为城市佩里区的居民服务。该商店最终改为住宅，直到2018年才重新开放，成为谷仓，一个结合了面包店和酿酒餐厅的地方。

这种转变——从废弃建筑到繁荣商业——得益于2017年斯波坎的分区法规的改变。该市允许历史上曾作为便利店或咖啡馆的建筑重新恢复其商业用途，即使在通常不允许零售的社区，如单户住宅区。

这家位于住宅区的前杂货店，2016年时在斯波坎的店面处于空置状态。来源：谷歌街景到2021年，它重新开业成为一家面包店和酿酒pub。来源：谷歌街景斯波坎的规划主任斯宾塞·加德纳表示，生活在城市中的人们希望有可以步行到达的本地商店和服务。这个想法已经证明非常受欢迎，以至于加德纳的团队现在正在考虑将这一政策扩展到没有任何历史建筑的社区。

“这是我在社区中外出时讨论的头号话题，”加德纳说。“无论我是在谈论可持续性、减少温室气体排放还是改善我们社区的生活质量，人们都会指出一些成功转型的历史例子，并认为这对社区是一个净收益。”

斯波坎是几个正在放宽限制商业在住宅区设立的区域划分的城市之一。规划者表示，将小商店、餐馆和服务嵌入住宅社区的结构中，可以改善步行性，减少交通和运输排放，并提供促进社会凝聚力的“第三空间”。

这并不是一个新想法：直到20世纪中叶，城市社区通常展示出多种用途的混合——即使在住宅区。房屋与街角杂货店、地下酒吧和提供各种商品和服务的店面交错在一起。

这种做法在战后严格的区域划分法规和以汽车为中心的规划出现后结束，这将商业活动引导到购物带和中心。除了在区域划分法律生效之前获得豁免的老商店外，这种小型市场和服务现在在美国和加拿大的大多数住宅社区中是被禁止的。许多以前的商店被改建为私人住宅或被拆除。

位于德克萨斯州休斯顿的一家前杂货店，建于1928年，现已改建为阁楼风格的住宅。摄影师：詹姆斯·尼尔森/休斯顿纪事报通过盖蒂图片社在巴尔的摩，这座砖砌住宅保留了其作为杂货店时的涂鸦标识。摄影师：大卫·达德利/彭博社“当所有这些区域都被划为单户住宅时，区域划分并没有与实际情况相符，”肯塔基州路易斯维尔市规划办公室的规划主管乔尔·道克说。“全国各地的规划者越来越多地了解区域划分的背景——它的极端限制、极端排斥，以及区域划分并没有真正提供我们想要生活的社区。社区是自然而然形成的；社区是因为灵活性而产生的。”

从 西雅图 到 巴尔的摩，重建这一失落的零售网络已成为许多区域改革者的目标。这是“15分钟城市”概念的核心原则，旨在让居民在短暂的步行距离内获得所有需求。这也符合后疫情时代零售趋势，朝向 更小占地的实体店。

但撤销数十年的规划正统观念，严格将商业与住宅分开，将是一个缓慢而渐进的过程，并且伴随着关于城市更新和与房主之间冲突的担忧，以及在亚马逊和沃尔玛时代使社区商店成功的挑战。

超越购物区

北美城市中许多最受欢迎的社区零售类型远未达到步行可达性目标，像温哥华不列颠哥伦比亚省的 Toderian UrbanWORKS 的规划师布伦特·托德里安（Brent Toderian）表示。“它们往往以汽车为导向，通常通过 一种迷你购物中心 的形式实现，前面有停车场或广场，连锁店或便利店，”他说。

此外，托德里安表示，曾担任温哥华规划局局长的他，住宅开发商通常不愿意建设零售空间，并且经常完全选择不参与混合用途项目的商业部分：“在规划中是允许的，在分区中也是允许的，但它并没有被建造。”

1942年，华盛顿特区第11街和P街的典型角落商店，位于一条住宅街的尽头，正好在电车线路上，有一个地下杂货店。摄影师：戈登·帕克斯/遗产影像/赫尔顿档案通过Getty Images在他的咨询工作中，托德里安倡导一种他称之为“街角便利”的精细化零售模式：一个小市场、咖啡馆/餐厅或服务，理想情况下应该在城市和郊区的每个街角都是合法的。

这种商业集群通常在20世纪初围绕电车交叉口出现。幸存的街角商店仍然是老城市的主食——根据托德里安的说法，它们“几乎是受到规划者和居民的喜爱”。新冠疫情和远程工作的兴起进一步加剧了可达社区聚集场所的价值。

托德里安表示，在严峻的零售环境中，小企业主已经面临许多挑战来维持他们的生意。“我们不要让主要挑战变成城市让他们非法的事实。至少，市政厅应该让路。”

住房催生商业

在许多方面，将小规模零售重新引入住宅区的推动是最近几年各州和城市所追求的 支持住房的区划改革 的一种变体。几个大都市已经废除了要求单户住宅的土地使用法律，鼓励建筑商在住宅区增加低层“缺失中间”住房类型，如双拼房和联排别墅。

托德里安说：“当你在讨论缺失中间住房时，人口在这些社区中可能增加到足以支持当地可步行零售商的程度，讨论提供更多人们可以步行到的东西是显而易见的。” “这两者是相互关联的。”

这种动态在西雅图正在发挥作用，该市正在改革区域法规，以遵守2023年州法律，要求市政当局允许在单户住宅社区中提供多种住房类型，西雅图规划与社区发展办公室的顾问布伦南·斯塔利（Brennan Staley）表示。它还在加大力度创建15分钟社区，在这些社区中，“人们能够步行和骑自行车，这既是一种气候策略，也是一种使地区更宜居的方式。”

角落零售满足了所有要求。去年三月，该市发布了一份邻里住宅区的草案更新，其中包括一项合法化住宅区角落商店的条款。值得注意的是，该提案范围广泛，不仅包括餐馆和零售商，还包括轻工业，如食品加工和手工操作。

“从概念上讲，这是我们设想邻里住宅区目的和角色的巨大变化，”斯塔利说。

阅读更多： 解锁区域规划的隐藏力量

在路易斯维尔，规划者同样正在从基于用途的区域规划转向一种更灵活的基于形式的方法，重点关注建筑和土地的形状。“区域规划告诉你不该做什么，”道克（Dock）说。“形式告诉你如何做好。”

例如，规划者采取基于形式的方法，而不是禁止商业用途，他们会努力确保某个企业的规模和目的适合该地点。因此，市政府批准了 一项允许扩大对托儿中心的访问的法令，该法令适用于住宅和工业区，旨在将护理提供者与人们的居住和工作地点连接起来。到目前为止，已经开设了15个新中心，而这些中心在原始法规下是被禁止的，Dock说。

为了帮助塑造这一过程，路易斯维尔大学的城市设计工作室正在绘制 城市历史角落商店的位置和条件，旨在评估将其作为社区复兴的支柱和新企业启动地点的修复选项。

一张显示肯塔基州路易斯维尔历史角落商店位置的地图。根据研究人员的说法，约56%仍在商业使用中。来源：路易斯维尔角落商店绘图项目，路易斯维尔大学城市设计工作室“中等住房需要与商业孵化空间相结合，”Dock说。“人们希望在社区中生活，同时成为企业家，而因为空间不在附近而需要花费大量资本，这阻止了很多人进入这个市场。”

零售绅士化

将制造业和住宅用途混合可能会唤起对城市规划前景象的阴暗想象——低收入住宅区夹杂在烟雾弥漫的工厂或恶臭的屠宰场之间。现代商业活动可能带来其他问题，例如噪音和停车冲突。为了减少干扰，西雅图的便利店提案将限制商铺面积不超过2500平方英尺（232平方米）。它们必须位于建筑物的底层或地下室，并且只能在早上7点到晚上10点之间营业。户外座位不得位于距离其他住宅50英尺（15米）以内。

尤其是在昂贵的城市中，小型零售回归住宅区引发了另一个担忧——新商店最终可能仅限于如葡萄酒吧和手工面包店等便利设施，助长绅士化的循环，使住房变得遥不可及。

根据零售专家和吉布斯规划集团的总裁鲍勃·吉布斯的说法，富裕社区的便利店必须与可能在开车不远处的超市和购物中心竞争。因此，成功重新激活这些零售商需要“合适的经营者，擅长一两个类别的最佳产品：最佳三明治、最佳葡萄酒，”吉布斯说。

但便利店也可以在高人口密度的低收入社区中蓬勃发展——尤其是那些被零售连锁店遗弃的食品沙漠，在这些地方，对食品和日常必需品的需求目前由依赖香烟、零食和酒精的便利店满足。这些社区的挑战在于，店主通常是最近的移民，通常缺乏购买更高质量新鲜水果、蔬菜和健康选择的能力。

“他们没有大型零售商所拥有的购买力，”国家非营利组织食品信托的社区项目副主任Nyssa Entrekin说。“这是一个难题。”

小型社区便利店是像费城这样的低收入社区的重要食品来源。摄影师：Cory Clark/NurPhoto via Getty Images信托的健康便利店倡议与费城和新泽西州卡姆登的店主合作，帮助补贴新鲜水果和农产品的销售，提供冷藏设备和营销材料以展示和推广新鲜选项。

在这些努力的基础上，一群来自卡姆登的多米尼加便利店店主最近成立了一个协会，以便进行集体采购，并计划翻新一个曾经是城市便利市场分销商的仓库，Entrekin说。她解释说，当地农民不会向几十家不同的商店送货，因此仓库将为店主提供“一个聚集商品的地方。”

位置，位置，位置

吉布斯对便利店的复兴采取了务实的态度，并不一定设想回到每个街区都有小商店的日子。他说，一个1200平方英尺的商店销售食品和杂货，每天需要产生1000美元的销售额，以支付市场价的工资和租金。为了达到这个目标，它需要在1000户家庭的四分之一英里内。“一个典型的战前社区大约有500户家庭，从边缘到社区中间步行五分钟，因此理想情况下便利店应该位于两个社区之间，”他说。

但是如果一个社区能够增加住房并在那五分钟的“步行范围，”它就能支持更多的零售。“这就是高密度的巨大好处。更多就是更多。”

Toderian认为，城市政府应该直接激励便利店，就像小镇补贴主街复兴项目一样。

“普通人不会区分公共和私人，但我们的规划系统却是；我们为公共部门买单，而我们可能干预私人部门的想法似乎很奇怪，”Toderian说。“但是如果他们有各种公共利益——更好的生活质量、更低的排放、更少的驾驶和对小企业的支持——我们为什么不帮助支付这些呢？”

至少在西雅图，居民可能会同意。在社区住宅区更新的公众评论期间，Staley说他预计会收到一些房主关于便利店可能产生噪音或其他干扰的投诉。

“但我们听到的是对这个概念的压倒性支持，”他说。“主要的评论是：‘我们应该在每一个地块上都允许这样，而不仅仅是角落。’”