Moncayo，一座新的九位数度假村，计划成为波多黎各的棕榈滩 - 彭博社

一座以Auberge品牌命名的别墅在Moncayo的渲染图。

来源：Moncayo目前，小城市法哈多是一个自然丰富的绿洲，位于波多黎各海岸，距离圣胡安仅30英里，拥有海洋保护区和生物发光的海湾。这里也是大约30,000名当地居民的家，是通往埃尔云克国家森林的门户，也是波多黎各最富有居民的中心，尽管他们通常只是路过，前往其他地方。

在2027年，当开发商卡特·雷德实现他在这里名为Moncayo的总体规划社区和旅游企业的部分愿景时，他希望这些富有的路过者会有理由停留。他正在建设的项目将横跨波多黎各东部一个1,100英亩的森林海岸地块，包括400套住宅——每套售价300万美元及以上——以及一个华丽的Auberge度假村。这可能成为波多黎各的棕榈滩，为全球富人提供一个郁郁葱葱的新家（或第二个家），拥有所有一位飞行者所需的一切，尽在一处。

彭博社追求BNY美林与麦克劳在纽约市塔楼达成5.85亿美元交易劳斯莱斯看到定制汽车的需求抵消中国市场的下滑破产的挪威航运继承人将出售Munch的艺术作品带有83英尺攀岩墙的纽约市联排别墅以2000万美元上市“大多数星期五和周末，人们离开城市[圣胡安]，向东前往他们的船只，去库莱布拉、维克斯及其他地方，”Redd谈到该地点的现状时说道。

这是位于波多黎各法哈多的一个现有住宅社区，距离Moncayo即将开工的地方不远。摄影师：brock sorensonRedd是 Juniper Capital的Moncayo开发项目的总裁，他表示他的计划包括“在这里[波多黎各东部]发生的最重要的发展已经有很、很长时间了，”他补充说，波多黎各政府已将其列为重要项目，并因此帮助加快了其许可进程。然而，他并没有确认他的预算是否会创下当地记录，超越建造多拉多海滩度假村所需的14亿美元或 $20亿美元的社区，该社区目前正在圣胡安附近由Reubens兄弟建造。

Moncayo无疑是这个经济受挫的波多黎各角落最雄心勃勃的项目，该地区有着长期失败项目的历史。仅在这个地点，其他开发商曾有一个2.3亿美元的计划，建造一个四季酒店，但最终在Redd于2022年购买之前就停滞不前；该项目的超过1亿美元的外债在Redd收购时被转化为股权，他表示这仅代表他自那时以来投入的资金的一小部分。

该项目将在11月开始重大建设，已有高尔夫球场和农场在进行中。

位于库莱布拉岛的恩森纳达霍ンダ湾，是一个受欢迎的帆船和游艇目的地，距离波多黎各东部和蒙卡约21英里。摄影师：盖蒂图片社### 为一百分之一制定的总体规划

正如雷德所描述的，蒙卡约的地点在飞地的入口处是平坦的，逐渐变成郁郁葱葱的山顶和逐渐变窄的悬崖。它们下方是碧蓝的海岸线和宁静的海湾，拥有一条金色的四分之一英里沙滩。视频镜头展示了西侧的埃尔云克国家森林、东侧的加勒比海以及远处的维克斯和库莱布拉的壮丽景色。

雷德有能力实现如此宏大的计划。在加入Juniper Capital之前，他曾在亿万富翁迈克尔·戴尔的私人家族投资管理公司MSD Partners LP的酒店业务工作——尽管戴尔并未参与该项目——并且开发了贝克湾高尔夫与海洋俱乐部，位于巴哈马。后者为蒙卡约提供了一个有益的模板：它同样包括住宅、度假村和码头，除了有机农场、私立学校和诊所。

而Juniper Capital也有成功改造和重新开发酒店的记录，当其他人未能成功时。2019年，它在纽约州北部重新品牌化了尼亚克酒店，此前该项目破产；2018年它将拉斯维加斯的1500间客房的硬石酒店转变为理查德·布兰森的维珍酒店；并重组债务，将多伦多的一家濒临倒闭的特朗普酒店转变为繁荣的圣瑞吉斯酒店。

首先要完成的是一个100英亩的有机农场，已经配备了工作人员，并预计到2025年将迎来第一轮作物——芒果、木瓜、菠萝、香蕉、鳄梨、茄子、西红柿和生菜。Redd表示，它将生产足够的作物，以供应超出Moncayo周边的当地居民，并将包括一个面向社区的学习中心，以鼓励在这个农业挑战重重的岛屿一侧进行农业活动。

一个由Mackenzie & Ebert设计的18洞锦标赛高尔夫球场，配有会员俱乐部，目前正在建设中，预计将在2026年完成。网球、皮克球、桨球场和水疗中心都是计划的一部分。68间客房的酒店将紧随其后，以及首批住宅，预计在2027年完成。

目前规划的项目还包括一个村庄，作为市中心，设有零售商店和餐厅、办公室、一所获得认证的国际K-12特许学校以及一个专门为该社区居民服务的礼宾医疗诊所。所有这些的时间安排仍未确定；已经有人讨论在其余部分完成后增加一个现场冒险公园。

“人们正在来到波多黎各生活，”Redd说，解释了丰富的居民服务清单。他表示，包括学校有助于该项目利用年轻富裕的大陆家庭的迁移趋势，而不仅仅是退休人员。Reuben兄弟的项目Esencia在5月宣布，类似地也包括学校的计划。

波多黎各大型开发项目

Moncayo 是成千上万项目和个人中最新的一个，他们利用了2012年颁布的波多黎各第60号法案的广泛税收优惠。对于符合条件的旅游相关项目，它包括40%的合格投资税收抵免；免除建筑和销售税；以及免除股息、利息和资本利得税。由于这一点，岛上出现了专为富人设立的封闭社区——最显著的例子是Dorado Beach，位于岛的北岸，成立于2012年。

阅读更多： 零税收、高尔夫和海滩别墅创造了一个加密岛屿天堂

这些数百万美元的飞地近年来受到的审查加剧，因为它们为波多黎各人带来的微薄的涓滴经济利益。一份在5月发布的报告由波多黎各经济发展和商业部分析了岛上激励计划的表现。依赖于2022年的数据，它显示173个实体根据其旅游投资获得了3.33亿美元的税收优惠。相比之下，这些投资的回报率仅为3.2%，得出的结论是，地方政府大量拨款以帮助刺激旅游业并未对岛上的经济产生太大回报，显示出公共资金的使用效率低下。

报告还揭示，尽管2022年游客到访人数创纪录，房间税收也创纪录，但酒店业的工资仍低于该岛的平均水平，这表明经济正在增强。

蒙卡约高尔夫球场的效果图。来源：蒙卡约然而，波多黎各的这个东部角落仍然是该岛经济最困难的地区之一。2004年，美国海军在罗斯福海军基地的关闭使超过1000个民用职位消失，以及每年向当地经济注入的3亿美元。尽管提供了一些该岛最好的自然景点，该地区从未完全复苏。

“我们非常清楚这个社区可以带来的潜在积极影响，”当被问及蒙卡约将如何为生活在这个独占飞地之外的波多黎各人创造机会时，雷德说。

利用可持续性

蒙卡约正在建造在卡约拉尔戈的旧址上，这是一个失败的规划开发项目和高尔夫球场，曾计划包括四季酒店。自首次宣布以来，它在超过20年的时间里一直未完成，因自然灾害和疫情导致的暂停而面临许可问题，估计投入了2.3亿美元的公共和私人资金，正如当地新闻媒体El Nuevo Día所报道的。

“这是一个完全获得批准的项目。了解和尊重这个过程是我们没有遇到任何许可问题的原因，”雷德说。“我们还受益于政府将其指定为波多黎各的优先项目。”

雷德表示，他的翻转计划旨在成为“波多黎各可持续发展的典范”，建设仅限于他获得许可建造的2000个住宅的20%。他说：“这正是我们认为买家所寻求的。” “他们希望有更多机会与自然、社区和邻居连接。”

他说，这个95英亩的高尔夫球场将使用耐旱的草种——巴斯帕鲁姆草，可以用咸水（从雨水收集系统抽取）灌溉，并节省淡水使用，同时减少对农药和除草剂的需求。这一策略在从加那利群岛到夏威夷的球场上取得了成功。

除了有机农场——将包括为当地社区提供的农贸市场以及学习中心——一个50英亩的太阳能农场将部分为度假村供电。雷德表示，住宅将遵循严格的水效设计指南，他目前正在寻找一种使用太阳能电池系统的方法。

蒙卡约土地和海岸的鸟瞰图。来源：蒙卡约他的团队位于圣胡安，也欢迎当地环保非营利组织 Para La Naturaleza来到现场，其中包括从之前的项目继承的2000多棵树的苗圃。“我们每年都有种树的任务，”雷德说。“他们给了我们一些种子；我们与他们保持良好的关系。”

“我们被大自然包围，我们觉得这真的是我们的特别之处，”他继续说道，提到一条将穿过现场红树林的徒步旅行小径网络；其他基础设施将考虑高尔夫球车或自行车的使用。

关于可持续性的问题——无论是从社区影响的角度还是环境的角度——都特别重要，因为考虑到蒙卡约的位置在埃尔云克的山脚下，以及一系列受保护的海洋区域，包括拉古纳格兰德生物发光湾和无数珊瑚礁和红树林。

负责附近埃尔云克的美国森林服务局主管基南·亚当斯表示，他并不知道该项目将来到该地区，但欢迎长期停留的游客。“社区希望人们留在东部地区，但我们希望以可持续的方式进行，”他说，表达了对与建设相关的沉积物可能对珊瑚和红树林造成伤害以及侵蚀自然防洪屏障的担忧。

虽然雷德表示他分享这些生态担忧，但他无法指出高尔夫球场设计之外的解决方案。开发商提到他正在成立并最初资助一个非营利组织——蒙卡约基金会，旨在“寻找弥合差距的方法”，将物业所有者与当地人联系起来，并确保法哈多当地人的声音被听到。

“我们希望广泛地成为社区的一员，”他强调道。