随着教堂空置，宗教团体采取新角色：住房开发商 - 彭博社

南卡罗来纳州哥伦比亚的工人在2022年将前罗斯伍德浸信会教堂改造成三栋公寓楼。

摄影师：州报/论坛新闻服务通过盖蒂图片社

2009年，阿灵顿长老会教堂在其北弗吉尼亚社区庆祝了一个多世纪的历史。它还面临着另一个不太乐观的里程碑：这个在1950年代曾拥有超过1000名成员的会众，现在人数不足100。因此，教堂开始了一次不太可能的复兴。

在接下来的十年里，阿灵顿长老会将拆除其主教堂，并以850万美元的价格将土地出售给阿灵顿可负担住房合作社——低于市场价值的20%。该非营利组织随后建造了吉利亚姆广场，一个173个单元的可负担住房开发项目。教堂的成员现在在大楼的底层租用礼拜空间，该大楼于2019年完成租赁。

阿灵顿长老会教堂的会众于2016年到教堂参加最后一次礼拜。照片由凯瑟琳·弗雷/华盛顿邮报通过盖蒂图片社提供这个项目满足了教堂及其成员“做一些超越自我的事情”的需求，正如教堂的牧师在纽约时报中所述的那样。

宗教机构拥有的多余财产可以轻松转化为住房意外之财的想法，多年来一直是支持住房的“我家后院是好地方”运动的信条。这是一个诱人的说法：由于美国人对宗教服务的参与逐渐减少，美国城市同时面临着严重的可负担住房短缺和教堂、寺庙、会议中心、清真寺和犹太教堂的明显过剩。一个被称为YIGBY的YIMBY变体——即“上帝的后院是好地方”——是 由圣地亚哥的住房活动家在2019年创造的。更广泛的使命是：将信仰组织直接带入美国住房危机的前线。

为了帮助宗教团体追求住房项目，从 加利福尼亚 到 弗吉尼亚 的地方和州立法者们一直在推动立法，以加快教堂拥有财产上的项目。在联邦层面，拜登白宫于2021年创建了一个 住房和城市发展部的信仰基础和社区伙伴关系中心。

但预期的奇迹——在全国城市社区迅速创造更多可负担住房的同时解锁他们房地产的价值——并没有以许多人希望的速度实现。

位于波士顿罗克斯伯里社区的长期关闭的美国加尔瓦里圣教会正处于可能重新开发的争议中心。摄影师：Craig F. Walker/《波士顿环球报》通过Getty Images“教堂有时会认为他们可以为自己建造新的空间，建造可负担的住房并产生收入，”威斯康星州的RootedGood组织的联合创始人马克·埃尔斯登说，该组织帮助信仰团体重新思考他们的房地产资源。“通常情况下，能够实现其中之一就已经很幸运了。两个将是巨大的胜利。但三个呢？”

是什么阻碍了教堂转变为住房的进程？坦率地说，即使是上帝的房子也必须遵守人类的分区法。而随着越来越多的教会研究将财产转变的想法，这类项目的独特挑战变得显而易见，从筹集资金到克服建筑本身的建筑不兼容性。

即使是像吉利亚姆广场这样的成功案例也表明这个过程有多么困难。作为一个案例研究关于该项目的说明，大多数会众接受了将他们的“沉重负担建筑”转变为一个急需住房来源的想法，以应对日益高昂的地区成本。但一些成员表示反对并离开了教堂；有一个人试图不成功地将这座1930年代的建筑列为历史地标以阻止拆除。该物业还需要由县重新分区为多户住宅用途。

最终，这项工作花费了近十年的时间——以及来自14个不同资金来源的约7100万美元——才让第一批租户入住。

关闭潮

机会依然巨大。根据加州大学伯克利分校特纳住房创新中心的 2023年研究，仅在加利福尼亚，信仰组织拥有超过47,000英亩的潜在可开发土地。而林肯研究所的 地理空间解决方案中心的最新分析发现，宗教团体在美国大约拥有260万英亩土地，其中约32,000英亩位于交通便利的城市地区。在高端情况下，这片土地如果进行高密度开发，可以提供超过700,000个新住房单位。该组织的主任杰夫·艾伦比认为，即使是这样的分析也低估了宗教组织房地产资产的真实规模。

这一信仰景观正在经历剧烈的转变，因为美国正经历一场“教堂关闭的海啸。”住房顾问里克·莱因哈德估计， 多达100,000座礼拜场所——约占美国估计总数的四分之一——可能在未来几十年内关闭。随着 没有宗教信仰的美国人数量的增加，几乎所有信仰团体都在经历面对面崇拜的下降。二十年前，42%的美国成年人定期参加宗教服务， 今年早些时候的一项盖洛普调查发现，这一数字已降至30%。新冠疫情进一步加剧了这一下降，许多 转向在线服务的教徒至今尚未返回现场。

这种新趋势与长期的人口变化相结合。在美国一些老城市，如 波士顿、 布法罗 和 巴尔的摩，为19世纪和20世纪初的移民潮而建的社区教堂常常空置或面临关闭和合并。这些物业通常是需要昂贵更新的精美历史建筑，可能包括牧师住宅、修道院、牧师公寓、学校和其他相关建筑。

华盛顿特区的第九街基督教堂是一座1897年的哥特复兴建筑，在2016年经过大规模翻新后重生为30个市场价公寓。照片：比尔·奥利里/《华盛顿邮报》通过盖蒂图片社而在阳光带地区，如 德克萨斯州 和 南佛罗里达，礼拜场所则面临不同的挑战和机遇。这些建筑可能是在战后郊区兴起的，拥有广阔的停车场，只有在偶尔的节假日才会填满。现在，它们被更近的开发所包围，教会领导者渴望重新开发多余的空间用于其他用途以赚取收入。

“基于信仰的社区拥有大量的土地和建筑，”林奇基金会的执行董事凯蒂·埃弗雷特说。“人们参与信仰的方式与50年前相比发生了变化，现在有多余的资源。”

这家波士顿非营利组织支持与罗马天主教会相关的一系列努力，曾与林肯研究所合作分析教会在马萨诸塞州的财产，发现有足够的房地产可以创建140,000个可负担住房单位；他们希望在一年内发布一项全州计划来实现这一目标。

埃弗雷特补充说，鼓励这种发展是一种道德义务：“如果这与每个人的社会正义使命一致，就像现在这样，我认为不去追求它是不负责任的，”她说。

建设上帝的后院

埃尔斯登在威斯康星大学麦迪逊分校担任校园事工中心的执行董事期间开始在这个领域工作，他帮助监督学生住房的建设。自2020年1月帮助启动RootedGood以来，他与全国各地的基于信仰的团体进行了交流。

“这就是一种氛围，”埃尔斯登说。“即使是表现良好的教会也应该考虑更好地利用他们的资源。”

RootedGood现在开设了一门课程，帮助宗教组织成为住房开发商；自年初以来已有93个组织报名参加。其中包括美国长老会，该教会向其8000个教堂发布了关于房地产开发的指导与RootedGood合作创建。

马修纪念露台是一座99个单元的经济适用房，建在华盛顿特区马修纪念浸礼教会拥有的土地上。摄影师：马克·盖尔/《华盛顿邮报》通过盖蒂图片社在南加州，经济适用房的缺口尤为明显，跨宗教社区组织 LA Voice 一直在与全市的教会合作进行住房项目；根据执行董事扎克·胡佛牧师的说法，大约有100个项目处于某个开发阶段，代表着大约7,600个住房单元。

但是，将宗教团体拥有的土地和建筑转变为住房的努力常常面临一系列熟悉的障碍。礼拜场所通常位于需要重新规划以适应住房用途的特殊分区地块上。邻里的反对 常常随之而来。

“令人惊讶的是，许多从未走进教堂的邻里居民，突然对教堂的未来和计划表现出极大的兴趣，”埃尔斯登说。

转型经历

这类工作的许多内容集中在空置或未充分利用的土地上，但涉及现有结构的适应性再利用项目面临额外的挑战。已经屹立了一个世纪或更长时间的石头和砖砌教堂通常有大量的延迟维护，其独特的设计给修复者带来了相当大的困难；这就是为什么许多教堂被改造成 酿酒餐厅、 艺术空间 和 音乐工作室 而不是公寓的原因。

宗教物业根据斯蒂芬·费兰迪的说法，分为三个主要类别，他与合作伙伴巴布·宾登共同创办了位于马里兰州的 PraiseBuildings，这是一家专门出售礼拜场所的经纪公司。

乡村教堂通常是最容易改造的，因为许多教堂都是简单的木框结构。但它们通常与墓地紧邻，这可能会让未来的租户望而却步，并在安装化粪池和其他基础设施时造成复杂性。郊区教堂拥有大型停车场，提供更多的扩建和连接公用设施的空间，尽管直接拆除重建可能更经济。

纽约特洛伊的和平王路德教堂在2017年准备进行最后的礼拜，随后将被改建为公寓。照片：约翰·卡尔·达尼巴尔 / 阿尔巴尼时报联合报 via Getty Images那些可能具有丰富建筑特色和潜力的老旧城市教堂，带来了最棘手的重建挑战。许多教堂缺乏停车位——这通常是住宅建筑的要求。有些教堂的地下室埋葬着遗物或著名人物。历史保护可能会导致延误：例如，在巴尔的摩，圣约翰的圣公会教堂 改建为办公空间的过程因保护彩色玻璃窗的争议而延迟了一年。

然后是将作为大型聚会空间建造的历史建筑改造成现代住宅的艰巨细节。高达70英尺以上的宽敞大厅可以通过安装钢结构支撑来容纳三层甚至四层的住房单元，但这需要新的或扩展的管道、电气和通风系统。老旧建筑缺乏空调等设施；旧锅炉需要更换为允许各个单元控制的系统。现代喷淋系统单独就可能花费60万美元。

华盛顿特区的公寓The Sanctuary的内部保留了一些过去生活的细节，包括一座原始楼梯和彩色玻璃窗。照片由Bill O’Leary/The Washington Post通过Getty Images提供位于战略城市位置的辉煌19世纪地标 价格出奇地低，但这反映了改造所需的资源；需要投入大量资金，最终产品可能是 高价公寓，而不是可负担住房。“如果钱不是问题，那就很简单，”Ferrandi说。“但很难让数学成立。”

信仰组织——本质上乐观——最初常常忽视这些挑战，认为善意可以克服任何障碍。然后他们发现自己陷入困境。

“我很想说是的，一些教会确实快速而高效地做到了这一点，但我实在不知道有谁这样做过，”来自圣安东尼奥的SAMMinistries的总裁兼首席执行官尼基莎·贝克说，该项目与教会及其物业合作，帮助无家可归的居民。“教会缺乏房地产开发的广度和深度，缺乏关系和应对法规及许可的能力。你如何将所有这些专业知识汇集到一个团队中，以便在你的教会合作伙伴之间朝着共同目标努力？”

超越住房

即使是拥有物业经验的教会也可能面临困难。哈莱姆的贝萨尼浸信会教堂在其位于纽约市西153街303号的家附近的教会拥有物业上花费了数年时间开发住房。执事史蒂文·罗宾逊表示，一个原定需要两年的住房项目，由于融资和施工的延误，延长到了七年；他告诉一位融资者，在推进该项目时，他“拥有约伯的耐心”。

罗宾逊表示，教会一直在寻求开发位于2901弗雷德里克·道格拉斯大道的另一块土地，试图将空地转变为可负担住房。但这比预期花费了更长的时间。这是一个小地点，因此只能容纳少量单元。在今天的融资环境中，这意味着它并不是一个赚钱的项目。

RootedGood的埃尔斯顿提醒教会从“为什么”开始——考虑参与房地产的原因——然后再深入“如何”和“什么”。教会常常陷入困难的开发问题，然后不得不退回。

加快开发过程需要更多的努力和教育。林奇说，许多转型对话在2020年左右开始认真进行，但组织需要预期，真正的大规模开发将需要五年到十年的时间。

工人在2016年对科罗拉多州布莱顿的布道教堂内部进行翻新。该历史建筑建于1940年，后来被改造成了一家酿酒餐厅。摄影师：Anya Semenoff/Denver Post via Getty Images这也意味着要考虑每一个可用的选项，以充分利用未充分利用的物业，而不仅仅是默认选择公寓或老年住房。教堂的土地和建筑通常可以更容易地在社区中发挥其他有价值的作用，比如托儿所或工作空间。

例如，在阿拉巴马州的海湾海岸，RootedGood帮助一家教堂将多余的物业转变为商业孵化中心。一些教堂将其商业厨房租给食品创业者，或为食品卡车创建集结场所。乡村教堂由于距离和人口密度面临特殊挑战，但一些教堂找到方法激活其物业，并在社区中发挥独特作用。埃尔斯登看到一些教堂考虑在其停车场创建电动车充电站，或利用设施举办区域医疗诊所。

为了应对认识到实现基于教堂的土地机会仍然复杂的情况，越来越多的组织寻求提供专业知识，以赋能宗教团体向前推进。林肯研究所的地理空间解决方案中心希望进一步完善其宗教物业分析，以提供真正可开发土地的核算，从而使项目决策和融资更快推进。在圣安东尼奥，SAMMinistries创建了社会服务进步研究所，以帮助培训教堂进行房地产开发以及创伤知情护理。

RootedGood希望显著扩大其影响力，目标是在未来几年内与超过1,000个教堂合作。埃尔斯登相信，这项工作不仅可以重新中心化会众对其在社区中角色的思考，还可以使他们的校园适应现代需求。它可以帮助重新构想这庞大的濒危社会基础设施，并解决一个持续存在的美国问题：对替代聚集场所的渴望。

“我最近在麦迪逊投票时，两个投票地点被挤在一起，因为其中一个教堂关闭了，”他说。“在教堂和图书馆之间，我担心我们会在20年后醒来，说，‘天哪，我们应该建更多的社区中心。’好吧，是的，我们实际上是有的。”