僵尸建筑工地使德国住房问题更加严重 - 彭博社

瓦列里·舍甫琴科正在准备搬入位于柏林高档的普伦茨劳贝格区的新三居室公寓，灾难却突然降临。一年多后，这一切仍在继续，成为德国住房动荡的一部分。德国住房。

项目房地产集团，舍甫琴科购买单元的多户住宅楼的开发商，破产了，导致在这家三口之家原定搬入的几个月前，施工停滞。

一年后，工地仍然荒废，舍甫琴科一家陷入了困境。他们不仅被迫无限期地停留在租房中，而且他们25万欧元（约27.83万美元）的首付款——大约是公寓总价的一半——也被困在破产程序中。现在，除了租金，他们还要支付为首付款融资而借款的利息。

瓦列里·舍甫琴科在他为家人购买的公寓的施工现场，位于柏林。摄影师：劳拉·马尔施/彭博社“在我们得到消息后的几天里，心情非常沮丧，”舍甫琴科说，他是一名34岁的软件工程师，2017年从俄罗斯搬到柏林。他不仅对开发商感到失望，还对政治家感到失望，他认为政治家应该更好地保护购房者。“我没想到在德国会发生这样的事情，”他说。

半成品的住宅外壳已成为全国各地的常见景象。自2022年以来，因 建筑成本飙升 和中央银行快速加息，超过1000家涉及房地产活动的公司相继倒闭。

德国房地产破产接近十年高点

利率的快速上升促使超过1000家公司申请破产

来源：联邦统计局

虽然这些动态在广泛存在，但在德国的影响尤其严重，因为在一个长期被认为是欧洲最安全市场的地方投资了大量资本。渴望收益的养老金基金和主要房东纷纷涌入，融资开发和购买住宅投资组合，推高了房价。

高价的雄心勃勃的收购受到来自债券市场和银行的廉价债务的推动。根据普华永道的一份报告，与大多数其他欧洲国家不同，德国的开发可以在“几乎没有股本”的情况下进行。这种高杠杆意味着当建筑成本飙升和融资枯竭时，它们特别脆弱。

“我们看到很多情况，人们基本上是向银行借款以获得土地的规划，但什么都没有做，”Arrow Global的房地产首席投资官扎克·沃恩说，该公司是一家投资困境资产的投资者。“银行坐拥一笔巨额贷款，而你甚至无法预售公寓，因为开发公司基本上已经消失。”

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可负担住房的缺乏引发了挫败感，这种情绪蔓延到反移民情绪，因为许多选民将移民视为加剧住房危机的罪魁祸首。周日，极右翼的德国选择党预计将在布兰登堡州的州选举中获胜，该州环绕着柏林，而执政党可能会下滑。这将是该党在本月早些时候图林根州选举中的第二次胜利。

停滞的建筑工地是德国政府在一个无法满足需求的市场中推动新建筑所面临困难的象征。总理奥拉夫·肖尔茨的联盟在每年建造至少40万套住房的承诺上远未达标。德意志银行的经济学家预测，2024年仅会完成26万套，2025年为26.5万套。

德国伊福研究所的高级经济学家克劳斯·沃尔拉贝表示：“住宅建筑危机将持续很长时间。”该所的月度调查显示，该行业的情绪接近历史低点。“公司仍在寻找希望的迹象。”

上个季度，建筑业在对经济的增加值方面出现了最大的下降，这一放缓为德国本已疲弱的经济增添了阻力。相关行业的连锁反应也在显现，从家具制造商到化工生产商。

德国建筑协会HDB的副总经理雷内·哈格曼指出，较小的建筑公司将受到新订单骤减的特别严重影响，并表示单靠降低利率不足以复兴该行业。“最重要的是，投资者需要长期稳定，而目前并非如此，”他补充道。

瑞典房东Heimstaden Bostad的联合首席执行官克里斯蒂安·弗拉德兰德表示：“德国将继续成为欧洲房地产市场的落后者。”该公司在从英国到波兰的建筑中拥有近3万套住房，包括德国的住房。“新建筑的成本变得更高，住宅市场的显著失衡正在加剧。”

这种痛苦对像舍甫琴科一家这样的人尤其严重，他们本着善意签署了购买合同，但除了等待和希望几乎没有其他选择。破产程序旨在尽快偿还债权人，不适合重组建筑项目，因为这些项目在任何资金到位之前需要大量投资。

“那些购买公寓以便居住的家庭——也许他们甚至不得不搬出旧公寓——如果无法完成这些项目，这将带来很大的个人压力，”法律事务所Schultze & Braun的沃尔克·博姆说，他担任项目房地产的破产管理人。

虽然许多像博姆这样的管理人旨在完成这些项目，但使其成功是一项挑战。确保新资金以支付承包商和购买材料可能很昂贵，而现有债权人通常不愿意在坏账上再投入资金。有时，负担甚至可能落在潜在购房者身上，让他们自己筹集额外资金。

对于一些投资者来说，这些半建成的项目可能是一个相对便宜的机会，可以在未来的紧张市场中受益。比如，Arrow Global在6月以破产方式收购了房地产开发商Interboden，目的是不仅完成其在建项目，还接手其他需要新资金的项目。

“我们看到的是许多搁置的项目——基本上是各个阶段的好项目——其中一些部分或几乎完成，而开发商只是耗尽了融资，”Arrow的沃恩说。

不仅是开发项目需要新的投资。德国现有的住房存量大部分建于1970年代或更早，需要升级。许多房东为了节省现金，减少了资本支出，但改善措施越来越不可避免，特别是在能源效率的法规下。

“很多德国住房存量相当陈旧，需要大量投资才能将能源评级从糟糕提升到可接受，”Oaktree Capital Management房地产集团欧洲负责人本·比安奇（Ben Bianchi）表示，他正在寻求从资金紧张的房东手中收购住宅投资组合进行翻新。

位于柏林普伦茨劳贝格区的MALMÖ28项目的废弃建筑工地。摄影师：劳拉·马尔施（Laura Malsch）/彭博社与此同时，市场持续收紧。由于缺乏启动新住房开发的激励措施，新房和现有房屋之间的价格差距正在扩大，这是新建房屋稀缺加剧的一个指标。

这意味着对于像舍甫琴科一家这样的潜在购房者几乎没有缓解的前景。他们的项目在春季被新的承包商接手，但建设并没有如预期在夏季重新启动。

“我真的很担心他们会在意识到完成这个项目并不像他们想象的那样盈利时退出，”舍甫琴科说。